Nei tardi anni 2000, a causa del crollo immobiliare e della recessione economica, gran parte dell’inventario disponibile nel mercato immobiliare era costituito da immobili in difficoltà. Infatti, tra il 2008 e il 2011, un terzo delle vendite di case erano vendite in difficoltà.
Quando molti mercati statunitensi si sono saturati di proprietà pignorate, le opportunità hanno cominciato a spuntare per gli aspiranti proprietari di case e gli investitori.
Oggi l’inventario delle case in difficoltà impallidisce in confronto a quello che era un decennio fa, poiché i prezzi delle case hanno recuperato in molti mercati. Eppure, l’aumento dei prezzi delle case ha molti acquirenti alla ricerca di opzioni più accessibili per l’acquisto della loro casa dei sogni. L’acquisto di una proprietà in difficoltà potrebbe essere una grande alternativa.
Cosa significa proprietà in difficoltà?
Una proprietà in difficoltà è una proprietà che è sotto pignoramento o che viene venduta dal creditore. Quando un proprietario di casa non è in grado di stare al passo con i pagamenti del mutuo e/o delle tasse, la proprietà diventa “in difficoltà”.
Non è raro che una proprietà in difficoltà venga venduta al di sotto del valore di mercato. Per gli acquirenti di case avveduti abbastanza fortunati da approfittarne, una casa in difficoltà può significare la possibilità di ottenere un grande valore.
Le proprietà in difficoltà rientrano tipicamente in tre categorie:
- Case pignorate
- Proprietà immobiliari (REO)
- Vendite allo scoperto
Pignoramento. Un pignoramento si verifica tipicamente quando un proprietario di casa non è più in grado di effettuare i pagamenti del mutuo e il creditore sequestra la proprietà. Il creditore richiede all’ex proprietario di liberare la proprietà prima di metterla in vendita, di solito ad un prezzo scontato. In alcuni casi, la casa viene messa all’asta al miglior offerente.
Proprietà immobiliare. Una proprietà immobiliare di proprietà è una proprietà che è tornata al creditore ipotecario dopo che la casa non riesce a vendere in un’asta di pignoramento. Una volta che la banca possiede la proprietà, in genere gestisce qualsiasi sfratto necessario, paga i pegni fiscali e forse fa anche alcune riparazioni.
Vendita breve. Quando il proprietario di una casa vende la sua proprietà per meno dell’importo dovuto sul loro mutuo, è conosciuta come una “vendita allo scoperto”. Il venditore è “a corto” del denaro necessario per ripagare completamente il creditore del mutuo. Di solito, la banca o il prestatore acconsente a una vendita allo scoperto per recuperare una parte del prestito ipotecario dovutogli.
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Acquistare case in difficoltà
Per gli acquirenti di case che non hanno paura del rischio, le proprietà in difficoltà possono raccogliere grandi ricompense. Tuttavia, non è sempre semplice come segnare un affare a buon mercato.
Mentre si può essere in grado di trovare immobili in difficoltà a prezzi inferiori a quelli di mercato, porta anche una serie unica di circostanze che non si possono incontrare in uno scenario più tipico di acquisto di casa.
Queste sono alcune cose da tenere a mente quando si acquista una casa in difficoltà:
1. Le banche devono approvare la vostra offerta – e di solito considerano solo le offerte serie. Ottenere la pre-approvazione del mutuo prima di fare un’offerta su una casa in difficoltà è importante. Se una casa è troppo danneggiata, le banche potrebbero rifiutarsi di finanziare l’acquisto. Se la proprietà ha bisogno di riparazioni estese, potrebbe essere necessario mettere del denaro extra, o prendere un secondo prestito per coprire i costi.
2. È probabile che sarete in competizione con gli investitori, i flipper e le grandi società di gestione immobiliare. Questa gente spesso paga in contanti. Se stai ottenendo un finanziamento ipotecario, dovrai dimostrare di essere un acquirente solido se vuoi il miglior colpo per ottenere la banca a considerare la tua offerta.
3. Le vendite di proprietà in difficoltà possono avere una serie di problemi unici e trabocchetti. Ricordate, le case in difficoltà sono in genere vendute “così come sono”. Questo significa che “quello che vedi è quello che ottieni”, e non dovresti aspettarti di ricevere uno sconto per compensare le riparazioni che potrebbero essere necessarie.
4. Quando scegli un agente immobiliare per rappresentarti, trovane uno che abbia esperienza nella gestione delle vendite di case in difficoltà. Il giusto professionista immobiliare può aiutare a guidarvi attraverso il processo unico di acquisto di una proprietà in difficoltà.
5. Fate attenzione a cercare una proprietà in difficoltà che si trova in un quartiere in difficoltà. Se tutte le case dell’isolato stanno per essere pignorate o se tutti i condomini dei grattacieli sono sfitti, probabilmente dovreste cercare altrove.
Potreste essere in grado di risparmiare denaro su una casa che altrimenti non potreste permettervi, e costruire un patrimonio netto quando aumenta di valore. Tuttavia, non si può dire quando il mercato in una zona depressa può rimbalzare – o se può rimbalzare affatto.
Nello scenario peggiore, si potrebbe finire negli stessi panni della banca o della persona da cui hai comprato la casa: dovendo più soldi sul tuo mutuo di quanto la tua casa valga.
E’ una buona idea comprare una casa di proprietà della banca?
Se siete sul mercato per comprare una casa, e sperate di ottenere un “affare”, l’acquisto di una casa in difficoltà è un’opzione che vale la pena considerare.
Secondo Sheena Bird, investitore e agente immobiliare con Palmer House Properties and Associates ad Atlanta, GA “È importante ricordare che non tutte le case in difficoltà in vendita sono un grande affare.”
Bird dice, “Alcune persone hanno aspettative irrealistiche, pensando di poter ottenere case a metà prezzo, e questo semplicemente non accadrà. Mentre questi tipi di accordi possono essersi verificati poco dopo il crollo immobiliare, semplicemente non si vedono questi accordi nel mercato di oggi.”
Ottieni un’analisi comparativa del mercato (CMA) dal tuo agente immobiliare o broker prima di fare l’offerta. Se ci sono proprietà comparabili nella stessa zona con caratteristiche simili a quella che si vuole comprare, vendute ad un prezzo significativamente più alto, allora si può avere un buon affare.
Una volta che si sa a cosa stanno vendendo le altre case nella zona e si sa quanto dovrebbe costare riparare la proprietà di proprietà della banca, allora si può determinare il prezzo da offrire.
Bird continua a dire: “Assicuratevi di prendere in considerazione il costo di tutte le riparazioni necessarie quando si acquista una proprietà in difficoltà. Alcune possono essere importanti, come la riparazione del tetto, mentre altre possono essere puramente estetiche come dipingere le pareti o rifare la moquette.”
Bird ama anche ricordare agli acquirenti di case: “Quando si acquista una casa che ha tasse che non sono state pagate, si può essere tenuti a metterle in regola. Lo stesso vale se la casa è in una HOA e i precedenti proprietari non hanno effettuato i pagamenti”. Ancora una volta, questo è dove avere un grande agente immobiliare può fare la differenza, in quanto è essenziale fare la tua ricerca prima di acquistare.
Una chiara comprensione di tutti i costi potenziali è importante se si sta investendo nel settore immobiliare o semplicemente si vuole vivere comodamente nella vostra nuova casa.
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