À la fin des années 2000, en raison de l’effondrement du logement et du ralentissement économique, une grande partie de l’inventaire disponible sur ce marché du logement était constituée de biens immobiliers en difficulté. En fait, entre 2008 et 2011, un tiers des ventes de maisons étaient des ventes en difficulté.
Alors que de nombreux marchés américains sont devenus saturés de propriétés saisies, des opportunités ont commencé à surgir pour les propriétaires et les investisseurs potentiels.
Aujourd’hui, l’inventaire des maisons en difficulté fait pâle figure par rapport à ce qu’il était il y a une décennie, car les prix des maisons ont repris dans de nombreux marchés. Pourtant, l’augmentation des prix des maisons fait que de nombreux acheteurs cherchent des options plus abordables pour acheter la maison de leurs rêves. L’achat d’une propriété en difficulté pourrait être une excellente alternative.
Que signifie une propriété en difficulté ?
Une propriété en difficulté est une propriété qui est en cours de saisie ou qui est vendue par le prêteur. Lorsqu’un propriétaire est incapable de suivre les paiements hypothécaires et/ou les factures d’impôt, la propriété devient « en difficulté ».
Il n’est pas rare qu’une propriété en difficulté soit vendue en dessous de la valeur du marché. Pour les acheteurs avisés qui ont la chance d’en profiter, une maison en difficulté peut signifier la possibilité d’obtenir une grande valeur.
Les propriétés en difficulté entrent généralement dans trois catégories :
- Maisons saisies
- Propriétés appartenant à l’immobilier (REO)
- Ventes à découvert
Forclusion. Une forclusion se produit généralement lorsqu’un propriétaire n’est plus en mesure d’effectuer les paiements hypothécaires et que le prêteur saisit la propriété. Le prêteur exige que l’ancien propriétaire libère le bien avant de le mettre en vente, généralement à un prix réduit. Dans certains cas, la maison est vendue aux enchères au plus offrant.
Bien immobilier. Une propriété immobilière est une propriété qui est revenue au prêteur hypothécaire après que la maison n’a pas réussi à se vendre dans une vente aux enchères de saisie. Une fois que la banque est propriétaire de la propriété, elle s’occupe généralement de toute expulsion nécessaire, paie les privilèges fiscaux et éventuellement même fait quelques réparations.
Vente à découvert. Lorsqu’un propriétaire vend sa propriété à un prix inférieur au montant dû sur son prêt hypothécaire, on parle de » vente à découvert « . Le vendeur n’a pas l’argent nécessaire pour rembourser intégralement le prêteur hypothécaire. Généralement, la banque ou le prêteur accepte une vente à découvert afin de récupérer une partie du prêt hypothécaire qui leur est dû.
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Acheter des maisons en difficulté
Pour les acheteurs de maisons qui n’ont pas peur du risque, les propriétés en difficulté peuvent récolter de grandes récompenses. Cependant, ce n’est pas toujours aussi simple que de marquer une affaire bon marché.
Bien que vous puissiez être en mesure de trouver des biens immobiliers en difficulté à des prix inférieurs à ceux du marché, cela apporte également un ensemble unique de circonstances que vous ne rencontrerez peut-être pas dans un scénario d’achat de maison plus typique.
Voici quelques éléments à garder à l’esprit lors de l’achat d’une maison en difficulté :
1. Les banques doivent approuver votre offre — et elles ne considèrent généralement que les offres sérieuses. Obtenir une préapprobation hypothécaire avant de faire une offre sur une maison en détresse est important. Si une maison est trop endommagée, les prêteurs peuvent refuser de financer l’achat. Si la propriété a besoin de réparations importantes, vous devrez peut-être mettre de l’argent supplémentaire ou contracter un second prêt pour couvrir les coûts.
2. Il est probable que vous serez en concurrence avec des investisseurs, des flippers de maisons et de plus grandes sociétés de gestion immobilière. Ces personnes paient souvent en espèces. Si vous obtenez un financement hypothécaire, vous devrez prouver que vous êtes un acheteur solide si vous voulez avoir la meilleure chance de faire en sorte que la banque considère votre offre.
3. Les ventes de biens en difficulté peuvent présenter un certain nombre de problèmes et de pièges uniques. N’oubliez pas que les maisons en difficulté sont généralement vendues » en l’état « . Cela signifie que « ce que vous voyez est ce que vous obtenez », et vous ne devriez pas vous attendre à recevoir un rabais pour compenser les réparations qui pourraient être nécessaires.
4. Lorsque vous choisissez un agent immobilier pour vous représenter, trouvez-en un qui a de l’expérience dans la gestion des ventes de maisons en difficulté. Le bon professionnel de l’immobilier peut vous aider à vous guider dans le processus unique d’achat d’une propriété en détresse.
5. Faites attention à la recherche d’une propriété en difficulté qui est située dans un quartier en difficulté. Si toutes les maisons du quartier font l’objet d’une saisie ou si tous les condominiums de la tour sont vacants, vous devriez probablement regarder ailleurs.
Vous pouvez peut-être économiser de l’argent sur une maison que vous ne pourriez pas vous permettre autrement, et construire une équité à mesure qu’elle prend de la valeur. Cependant, rien ne permet de dire quand le marché d’une zone déprimée pourra rebondir — ou s’il pourra rebondir tout court.
Dans le pire des cas, vous pourriez vous retrouver dans les mêmes souliers que la banque ou la personne à qui vous avez acheté la maison : devoir plus d’argent sur votre hypothèque que la valeur de votre maison.
L’achat d’une maison appartenant à une banque est-il une bonne idée ?
Si vous êtes sur le marché pour acheter une maison, et que vous espérez faire une « affaire », l’achat d’une maison en détresse est une option qui vaut la peine d’être examinée.
Selon Sheena Bird, investisseur et agent immobilier chez Palmer House Properties and Associates à Atlanta, GA « Il est important de se rappeler que toutes les maisons en détresse à vendre ne sont pas une excellente affaire. »
Bird dit : » Certaines personnes ont des attentes irréalistes, pensant qu’elles peuvent obtenir des maisons à moitié prix, et cela ne va tout simplement pas se produire. Bien que ces types d’affaires aient pu se produire peu de temps après la chute de l’immobilier, vous ne voyez tout simplement pas ces affaires dans le marché d’aujourd’hui. »
Obtenez une analyse comparative du marché (CMA) de votre agent immobilier ou courtier avant de faire l’offre. S’il y a des propriétés comparables dans la même zone avec des caractéristiques similaires à celle que vous voulez acheter, qui se vendent à un prix significativement plus élevé, alors vous pouvez faire une bonne affaire.
Une fois que vous savez ce que les autres maisons dans la zone se vendent et que vous savez à peu près combien cela devrait coûter pour faire réparer la propriété appartenant à la banque, alors vous pouvez déterminer le prix que vous offrez.
Bird poursuit en disant : « Assurez-vous de prendre en compte le coût de toutes les réparations nécessaires lorsque vous achetez une propriété en difficulté. Certaines peuvent être majeures, comme la réparation du toit, tandis que d’autres sont susceptibles d’être purement esthétiques, comme peindre les murs ou refaire la moquette. »
Bird aime aussi rappeler aux acheteurs : « Lorsque vous achetez une maison dont les taxes n’ont pas été payées, vous pouvez être tenu de les mettre à niveau. Il en va de même si la maison fait partie d’une HOA et que les anciens propriétaires n’ont pas effectué les paiements. » Encore une fois, c’est là qu’avoir un excellent agent immobilier peut faire toute la différence, car il est essentiel de faire vos recherches avant d’acheter.
Une compréhension claire de tous les coûts potentiels est importante, que vous investissiez dans l’immobilier ou que vous souhaitiez simplement vivre confortablement dans votre nouvelle maison.
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