Capítulo 17.20ZONA RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR (R3)
Secciones:
17.20.010 Usos permitidos directamente.
17.20.020 Usos condicionales permitidos.
17.20.030 Revisión del desarrollo.
17.20.040 Tamaño del lote.
17.20.050 Requisitos de retranqueo.
17.20.060 Excepciones de retranqueo.
17.20.070 Altura de los edificios.
17.20.080 Cobertura del lote.
17.20.090 Transición de la altura de los edificios.
17.20.100 Orientación de los edificios.
17.20.110 Forma de los edificios.
17.20.120 Normas complementarias de las casas adosadas (unifamiliares).
17.20.130 Normas complementarias del comercio de barrio.
17.20.140 Normas complementarias para viviendas multifamiliares.
17.20.010 Usos permitidos directamente.
En una zona R3, sólo se permiten directamente los siguientes usos, sus usos accesorios y los usos determinados como similares. Otros usos están expresamente prohibidos.
A. Viviendas multifamiliares (tres o más unidades adosadas en una parcela).
B. Casas adosadas (viviendas unifamiliares adosadas o casas en hilera en sus propias parcelas con tres o más unidades).
C. Usos comerciales de barrio según se definen en el JCMC 17.20.130.
D. Dúplex (vivienda adosada para dos familias en una parcela), que deberá cumplir las normas de la zona R2 (capítulo 17.15 del JCMC).
E. Estructuras accesorias.
F. Residencias y centros de atención residencial (ORS 197.660 a 197.670).
G. Usos similares a los enumerados anteriormente.
17.20.020 Usos condicionales permitidos.
En una zona R3, se permiten los siguientes usos y sus usos accesorios cuando se autorizan de acuerdo con los requisitos del capítulo 17.130 JCMC:
A. Parque de viviendas manufacturadas que cumpla los requisitos del capítulo 17.100 JCMC.
17.20.030 Revisión de desarrollo.
En una zona R3, la revisión de desarrollo por el administrador de la ciudad o su designado se requerirá para asegurar el cumplimiento de JCMC 17.20.050 a17.20.140 con respecto a las normas R3.
A. Usos que requieren revisión de desarrollo. Se requerirá una revisión de desarrollo para los siguientes usos:
1. Casas adosadas;
2. Edificios multifamiliares;
3. Edificios comerciales de barrio;
4. Residencias y centros de atención residencial.
B. Procedimiento. La revisión de desarrollo es una revisión administrativa no discrecional conducida por el administrador de la ciudad o su designado. La revisión del desarrollo deberá seguir el JCMC 17.150.070(A)(1), Procedimiento Tipo I – Decisión Administrativa.
C. Requisitos generales de presentación. El solicitante deberá presentar una solicitud en formularios proporcionados por el administrador de la ciudad que deberá:
1. Contener toda la información general requerida;
2. Abordar los criterios con suficiente detalle para su revisión y acción; y
3. Presentarse con la tarifa requerida según lo establecido por el consejo de la ciudad.
D. Información sobre la revisión del desarrollo. Una solicitud de revisión de desarrollo incluirá un plano del sitio propuesto en una página de 11 pulgadas por 17 pulgadas o más, que contenga la siguiente información, si corresponde, y otra información similar que el administrador de la ciudad o su designado considere necesaria:
1. Flecha del norte, escala, nombres, direcciones y números de teléfono de todas las personas que figuran como propietarios en la última escritura registrada.
2. Nombre, dirección y números de teléfono del diseñador, ingeniero, topógrafo y/o planificador del proyecto, si procede.
3. El emplazamiento de desarrollo propuesto, incluidos los límites, las dimensiones y la superficie bruta.
4. Elementos que se propone que permanezcan en el emplazamiento.
5. La ubicación y las dimensiones de todas las estructuras existentes y propuestas, los servicios públicos, el pavimento y otras mejoras en el emplazamiento. Las dimensiones de los retranqueos de todos los edificios existentes y propuestos se indicarán en el plano del emplazamiento, incluidas las dimensiones necesarias para calcular la superficie comercial, si procede.
6. Plan de paisajismo, si procede.
7. Ubicación y dimensiones de todas las calles públicas y privadas propuestas, unidades, derechos de paso y servidumbres.
8. Ubicación y dimensiones de las entradas y salidas del emplazamiento para el acceso de vehículos y peatones, incluidas las rutas de circulación peatonal y la ubicación y dimensiones de las zonas de aparcamiento, si procede.
9. Ubicación y dimensiones de los espacios abiertos comunes y privados, si procede.
10. Ubicación y dimensiones de los contenedores de basura, si procede.
11. Planos de detalle de la valla que oculta el emplazamiento, si procede.
12. Planos arquitectónicos.
a. Alzados del edificio que ilustren la orientación del edificio (JCMC 17.20.100) y las características de diseño de la forma del edificio (JCMC 17.20.110);
b. Planos del edificio que ilustran los estándares suplementarios de las casas urbanas (JCMC 17.20.120) si es aplicable;
c. El nombre, dirección y número de teléfono del arquitecto.
17.20.040 Tamaño del lote.
En una zona R3, el tamaño del lote será como sigue:
A. Para viviendas multifamiliares, hogares de cuidado residencial y centros de cuidado residencial, el área mínima del lote será de 7,500 pies cuadrados. La anchura mínima del lote en la línea de construcción frontal será de 50 pies, y de 35 pies para los lotes en callejón sin salida.
B. Para las casas adosadas (casas unifamiliares adosadas o en hilera) la superficie mínima del lote será de 2.500 pies cuadrados por unidad. La anchura mínima del lote en el límite frontal de la propiedad será de 25 pies.
C. Para usos comerciales de barrio, la superficie mínima del lote será de 5.000 pies cuadrados. La anchura mínima del lote en el límite frontal de la propiedad será de 60 pies. La superficie mínima del lote para viviendas bifamiliares (dúplex) será de 5.000 pies cuadrados. La anchura mínima del lote en la línea de propiedad frontal será de 50 pies y 35 pies para las calles sin salida.
17.20.050 Requisitos de retroceso.
Esta norma se aplica a las viviendas multifamiliares, casas adosadas, desarrollos comerciales del vecindario, y hogares de cuidado residencial y centros de cuidado residencial. Salvo lo dispuesto en el JCMC 17.95.060, en una zona R3, los patios, medidos desde el límite de la propiedad hasta los cimientos del edificio con una proyección máxima de tres pies en cualquier área de retroceso como se define en el JCMC 17.20.060, serán los siguientes:
A. Se requiere un retroceso frontal mínimo de 15 pies para viviendas multifamiliares y casas adosadas, excepto que un porche cubierto (pero no cerrado) puede estar a 10 pies de la línea frontal. Se requiere un retroceso frontal mínimo de 10 pies para un edificio comercial de barrio.
B. Cada patio lateral debe tener un mínimo de seis pies, excepto que en los lotes de esquina, el patio lateral del lado de la calle debe tener un mínimo de 15 pies medidos desde los cimientos. Las casas adosadas no tendrán ningún requisito de retranqueo cuando compartan paredes comunes.
C. El patio trasero tendrá un mínimo de 15 pies. Una excepción será permitida donde una casa adosada, garaje, u otra estructura accesoria está localizada adyacente a un callejón, en cuyo caso el retroceso del patio trasero (frente al callejón) será un mínimo de cuatro pies.
D. En el caso de un uso residencial dúplex en un lote de esquina donde el acceso vehicular primario se proporciona desde dos calles, entonces ambos patios que colindan con la calle se considerarán el patio frontal con los retrocesos apropiados del patio frontal. Los retrocesos para los patios traseros se miden por separado para cada vivienda residencial opuesta al patio frontal (ver Apéndice A, Diagrama 2).
E. Todos los edificios deberán estar ubicados de manera que no invadan una servidumbre de servicio público o las zonas de visión libre (JCMC 17.95.090).
17.20.060 Excepciones de retranqueo.
En una zona R3, se permite que las siguientes características arquitectónicas invadan los patios de retranqueo: aleros, chimeneas, ventanas de bahía, voladizos y características arquitectónicas similares pueden invadir los retranqueos hasta tres pies; siempre y cuando se cumpla con el Código de Incendios del Estado. Los muros y las vallas pueden colocarse en los límites de la propiedad, de acuerdo con las normas del JCMC 17.95.020. Las paredes y cercas dentro de los patios delanteros deberán cumplir adicionalmente con las normas de espacio de visión en JCMC 17.95.090.
17.20.070 Altura de los edificios.
En una zona R3, ningún edificio deberá exceder una altura de 35 pies. La altura de los edificios puede restringirse a menos del máximo cuando sea necesario para cumplir con la norma de transición de altura de los edificios en JCMC 17.20.090.
A. Aplicabilidad. Esta norma se aplica a las casas adosadas, los edificios multifamiliares y los edificios comerciales de barrio.
B. Método de medición. La distancia vertical de una estructura medida desde la elevación promedio del grado terminado dentro de 20 pies de la estructura hasta el punto más alto de la estructura. No se incluyen en la altura máxima: las chimeneas, los campanarios, los campanarios, el equipamiento de los tejados, las astas de las banderas y elementos similares que no son para la ocupación humana.
17.20.080 Cobertura del lote.
En una zona R3, la(s) edificación(es) no deberá(n) ocupar más del 60 por ciento del área del lote.
17.20.090 Transición de altura de edificios.
En una zona R3, los edificios nuevos, o partes de edificios nuevos que excedan de un piso de altura y que colinden con un edificio residencial unifamiliar o dúplex de un piso ya existente no excederán de una altura de edificio superior a un pie por cada pie de distancia horizontal desde la línea de propiedad.
17.20.100 Orientación del edificio.
En una zona R3, todos los edificios que colinden con calles privadas, locales o colectoras deberán tener su(s) entrada(s) principal(es) orientada(s) hacia la calle. Las entradas de los edificios multifamiliares y comerciales de barrio pueden incluir entradas a las unidades individuales, entradas a los vestíbulos o entradas a los pasillos/patios. Alternativamente, un edificio puede tener su entrada orientada a un patio lateral cuando se proporciona un camino peatonal directo entre la entrada del edificio y la calle. Esta sección no se aplica a los edificios con el único propósito de albergar equipos mecánicos.
A. Los aparcamientos fuera de la calle y las entradas de vehículos no se situarán entre los edificios y las calles.
17.20.110 Forma de los edificios.
En una zona R3, las nuevas viviendas multifamiliares, casas adosadas, residencias y centros de atención residencial, y los usos comerciales de barrio deberán cumplir con las siguientes normas de forma de los edificios (véase el Apéndice A, Diagramas 6 y 7):
A. Las estructuras no tendrán una distancia horizontal continua superior a 150 pies (medida de pared a pared);
B. Los techos deben tener forma de aguilón, de cadera o de gárgola, con una inclinación mínima de cuatro pies de altura por cada 12 pies de ancho, con un voladizo (alero) de al menos seis pulgadas, o pueden ser planos con una cornisa decorativa;
C. Características de diseño. Todas las elevaciones que dan a la calle (fachadas) deberán incorporar características de diseño tales como compensaciones, balcones, salientes, ventanas o elementos similares para evitar grandes extensiones de edificio ininterrumpido. A lo largo de la cara vertical de una estructura, estas características se producirán como mínimo cada 35 pies y en cada planta contendrán al menos dos de las siguientes características:
1. 1. Un receso (por ejemplo, una terraza, patio, patio, balcón, garaje, entrada o elemento similar) que tenga una profundidad mínima de cuatro pies;
2. Una extensión (por ejemplo, un área de piso, una terraza, un porche, un mirador, un patio, una entrada o un elemento similar) que sobresalga un mínimo de dos pies y se extienda horizontalmente a lo largo de un mínimo de cuatro pies; y/o
3. Desplazamientos de la elevación de la fachada o del tejado de dos pies o más;
D. Ojos en la calle. Las elevaciones frontales visibles desde el derecho de paso de una calle deben proporcionar una entrada principal y una combinación de ventanas, porches y/o balcones. Los alzados laterales que den a los retranqueos de la calle deberán tener una combinación de ventanas, porches y/o balcones. Un mínimo del 40 por ciento de las elevaciones frontales y un mínimo del 30 por ciento de las elevaciones laterales y traseras del edificio deberán cumplir esta norma. El «porcentaje de elevación» se mide como el plano horizontal (pies lineales) que contiene puertas, porches, balcones, terrazas y/o ventanas. Esta norma no se aplica a los lotes de tipo panhandle o flag; y
E. Los garajes y cocheras adjuntos a las unidades de vivienda y a los que se accede desde una calle (adyacente a la línea de lote frontal) deberán estar empotrados detrás de la fachada frontal del edificio o del porche frontal cubierto por lo menos dos pies.
17.20.120 Normas suplementarias para casas adosadas (unifamiliares).
Todas las casas adosadas cumplirán con las siguientes normas (ver también Apéndice A, Diagrama 8):
A. El número y la anchura máximos de las unidades adosadas consecutivamente no excederán de cinco o de 140 pies (de pared a pared), lo que sea menor.
B. Las viviendas adosadas deberán tener acceso para vehículos desde un callejón trasero siempre que sea posible. Los callejones se crearán en el momento de la aprobación de la subdivisión. Los callejones no son necesarios cuando los patrones de desarrollo existentes hacen que la construcción de callejones no sea práctica.
C. Las viviendas adosadas que reciban acceso directamente desde una calle pública o privada deberán cumplir todas las normas siguientes para minimizar la interrupción de las aceras adyacentes por las entradas de las calzadas y mejorar el aspecto de las calles:
1. La anchura máxima permitida del camino de entrada que da a la calle es de 12 pies por unidad de vivienda.
2. Dos garajes adyacentes deberán compartir un camino de entrada cuando los caminos individuales estén separados por menos de 20 pies.
3. La anchura máxima combinada del garaje por unidad es el 50 por ciento de la anchura total de la unidad. Por ejemplo, una unidad de 26 pies de ancho puede tener un garaje empotrado de 13 pies de ancho que dé a la calle.
D. Las áreas comunes (por ejemplo, el paisajismo en los tramos privados, las vías de acceso compartidas, los callejones privados, el césped, las áreas de juego y usos similares) serán mantenidas por una asociación de propietarios u otra entidad legal. Una asociación de propietarios también puede ser responsable del mantenimiento exterior del edificio y de la sustitución del tejado. Se registrará una copia de cualquier convenio, restricción y condición aplicable y se proporcionará a la ciudad antes de la aprobación del permiso de construcción.
17.20.130 Estándares suplementarios comerciales del vecindario.
Todos los usos comerciales del vecindario deberán cumplir con los siguientes estándares:
A. Usos permitidos. Sólo se permiten los siguientes usos comerciales de barrio en una zona R3:
1. Productos y servicios al por menor;
2. Guardería infantil (cuidado de más de 12 niños);
3. Servicios de alimentación, excluyendo los usos orientados al automóvil;
4. Consultorios médicos y dentales, clínicas y laboratorios;
5. Oficinas profesionales y administrativas;
6. Servicios de reparación, realizados íntegramente en el edificio; no se permite la reparación de automóviles ni servicios similares;
7. Edificio de uso mixto (residencial con otro uso permitido);
8. Lavanderías y tintorerías;
9. Estudio de arte, música o fotografía;
10. Servicios personales (barberías, salones de belleza, usos similares); y
11. Otros usos similares.
B. Normas de superficie. La superficie comercial máxima no podrá exceder de 5.000 pies cuadrados en total para todos los usos en un sitio comercial de barrio. El área de piso se mide sumando el área de piso interior de todos los pisos del edificio, excepto los espacios de arrastre (es decir, con menos de siete pies y medio de espacio vertical).
C. Horario de funcionamiento. Los usos comerciales del suelo en el vecindario se limitarán a las siguientes horas de funcionamiento: 7:00 a.m. a 10:00 p.m.
D. Almacenamiento. Excepto en el caso de plantas y suministros de jardinería, no se permite el almacenamiento en el exterior durante la noche. El almacenamiento de plantas y jardines debe cumplir con las normas de espacio libre de la visión en JCMC 17.95.090.
E. Estacionamiento. Los estacionamientos deberán cumplir con las siguientes normas:
1. Los aparcamientos se situarán a un lado o en la parte trasera de los edificios.
2. Los aparcamientos de vehículos fuera de la vía pública deben cumplir con las normas de paisajismo, tamaño y circulación peatonal especificadas en el capítulo 17.90 JCMC.
17.20.140 Normas suplementarias para viviendas multifamiliares.
En una zona R3, estas normas suplementarias se aplican a los nuevos desarrollos de viviendas multifamiliares. Multifamiliar se define como tres o más viviendas adjuntas en un lote individual (por ejemplo, multiplexores, apartamentos, condominios, etc.). Los nuevos desarrollos multifamiliares deberán cumplir con todas las normas siguientes:
A. Espacio abierto común.
1. En todas las urbanizaciones con más de 20 unidades, se designará, y se reservará permanentemente, un área mínima del 15 por ciento del área total del sitio (incluidas las áreas de retroceso requeridas) como espacio abierto común utilizable. La superficie del solar se define como el lote o la parcela en la que está prevista la urbanización, una vez restada la dedicación requerida de la servidumbre de paso de las calles y otros terrenos para fines públicos (por ejemplo, un parque público). Los terrenos sensibles y los edificios o monumentos históricos abiertos al público pueden contabilizarse para cumplir los requisitos de espacio abierto común.
2. La urbanización deberá designar, dentro del espacio abierto común, un mínimo de 250 pies cuadrados de zona de recreo activo (por ejemplo, zonas de juego para niños, campos de juego, piscina, pistas deportivas, etc.) por cada 20 unidades o incrementos de las mismas. Por ejemplo, una urbanización de 50 unidades deberá proporcionar un mínimo de 500 pies cuadrados para el ocio activo. El espacio recreativo cubierto o interior puede contarse como parte de este requisito, pero no debe superar el 30 por ciento de la superficie de espacio común requerida.
B. Espacio abierto privado. En todas las urbanizaciones multifamiliares de nueva construcción se dispondrá de espacios abiertos privados utilizables, como patios, balcones, porches, jardines en la azotea o pequeños patios. El espacio abierto privado deberá cumplir con las siguientes normas:
1. Las unidades de vivienda situadas en el nivel de acabado o por debajo del mismo, o a menos de cinco pies del nivel de acabado, tendrán un mínimo de 96 pies cuadrados de espacio abierto privado, con una dimensión no inferior a seis pies;
2. Todas las unidades de vivienda del piso superior tendrán balcones o porches que midan al menos 36 pies cuadrados con una dimensión no inferior a cuatro pies. Por «unidad de vivienda de la planta superior» se entienden las unidades de vivienda que se encuentran a más de 1,5 metros por encima del nivel de acabado;
3. Todos los espacios abiertos privados deberán tener acceso directo desde la unidad de vivienda a través de una puerta;
4. Cualquier espacio abierto privado sobrante (por encima de lo requerido) podrá contabilizarse para cumplir el requisito de espacio abierto común;
5. Las masas de edificios y las protecciones, como setos bajos, vallas, muros, pérgolas o enrejados, se utilizarán para ayudar a delimitar los espacios exteriores privados. El elemento de apantallamiento debe tener un mínimo de tres pies de altura.
C. Escaleras. Las escaleras se incorporarán al interior del edificio siempre que sea posible para minimizar el impacto visual. Las escaleras exteriores, cuando sean necesarias, se empotrarán en el edificio, se revestirán con los mismos materiales de revestimiento que el propio edificio o se incorporarán de otro modo a la arquitectura del mismo. No se permiten las escaleras simplemente colgadas del exterior del edificio.
D. Circulación de vehículos. Las urbanizaciones multifamiliares deberán proporcionar una circulación vehicular de acuerdo con las siguientes normas (véase el Apéndice A, Diagrama 9):
1. Para garantizar la seguridad del tráfico y minimizar el impacto en el sistema de circulación pública, siempre que sea posible, las entradas de vehículos o las calles privadas se conectarán con calles locales o colectoras en lugar de hacerlo directamente con calles arteriales.
2. Las urbanizaciones multifamiliares de cuatro acres o más se desarrollarán como una serie de manzanas completas delimitadas por una red de conexión de calles públicas con aceras y árboles en las calles para dividir la urbanización en numerosas manzanas más pequeñas. El tamaño medio de las manzanas dentro de una urbanización multifamiliar será de un máximo de dos acres. Las normas de la ciudad para las calles residenciales locales públicas en lo que respecta a la anchura del pavimento, las aceras y los árboles de la calle se aplicarán a todas las calles internas.
E. Aparcamiento. Las urbanizaciones multifamiliares deberán proporcionar un aparcamiento diseñado de acuerdo con las siguientes normas (véase el Apéndice A, Diagrama 9):
1. Los espacios de estacionamiento para vehículos fuera de la calle y el estacionamiento para bicicletas se proporcionarán como se especifica en JCMC 17.90.010. El estacionamiento en la calle a lo largo de las calles contenidas dentro de la urbanización puede aplicarse a los requisitos de estacionamiento fuera de la calle;
2. Los estacionamientos se colocarán al lado o en la parte trasera de los edificios de acuerdo con las normas de orientación de los edificios (JCMC 17.20.100);
3. El estacionamiento en las calles contenidas dentro del sitio no incluirá estacionamiento en cabeza o en ángulo. El estacionamiento se realizará en lotes de estacionamiento o a lo largo del sistema de calles internas en forma de estacionamiento paralelo;
4. El paisajismo de los lotes de estacionamiento se proporcionará como se especifica en JCMC 17.90.030; y
5. Los estacionamientos deberán estar conectados a todas las entradas de los edificios por medio de pasillos peatonales internos que cumplan con las normas de la subsección (H) de esta sección.
F. Receptáculos de basura. Los receptáculos de basura estarán protegidos por todos los lados con un seto de hoja perenne o una valla o muro sólido de no menos de seis pies de altura. Ningún receptáculo de basura se ubicará en el retroceso del patio delantero ni a menos de 25 pies de los límites de la propiedad que colinden con otras zonas residenciales.
G. Servicios públicos. Todos los servicios públicos en el emplazamiento de la urbanización se colocarán bajo tierra. Los equipos montados en el suelo, como los transformadores, las plataformas de servicios públicos, las cajas de televisión por cable y de teléfono, las cajas de equipos de las torres de telefonía y otros servicios públicos similares, se colocarán bajo tierra siempre que sea posible. Cuando no sea posible enterrar el equipo montado en el suelo, el equipo deberá estar protegido de la vista con un seto de hoja perenne o una valla o muro sólido de un mínimo de cuatro pies de altura y deberá estar ubicado para cumplir con las normas de espacio libre de visión en JCMC 17.95.090.
H. Circulación de peatones. Para asegurar una circulación peatonal segura, directa y conveniente, todos los desarrollos multifamiliares deberán contener un sistema de caminos diseñados en base a las normas siguientes:
1. El sistema de caminos se extenderá por todo el terreno de la urbanización y se conectará con todas las fases futuras de la misma, con los parques públicos y usos comerciales adyacentes y con el sistema de aceras públicas;
2. Los caminos dentro de la urbanización proporcionarán conexiones seguras y razonablemente directas entre las unidades de vivienda y las zonas de aparcamiento, las instalaciones recreativas, las zonas de almacenamiento y las zonas comunes;
3. Cuando los caminos sean paralelos y adyacentes a un camino de entrada o calle (pública o privada), deberán estar elevados 15 centímetros y con bordillos o separados del camino de entrada/calle por una franja mínima de 1,5 metros con bolardos, una barrera paisajística u otra barrera física;
4. Los caminos peatonales deberán estar separados un mínimo de 1,8 metros de todas las fachadas de los edificios con zonas residenciales en la planta baja, excepto en las entradas de los edificios;
5. Cuando los senderos crucen una zona de aparcamiento, un camino de entrada o una calle («paso de peatones»), deberán estar claramente marcados con materiales de pavimentación contrastados, jorobas/cruces elevados o rayas pintadas; y
6. La superficie de los senderos deberá ser de hormigón, asfalto, adoquines de ladrillo/mampostería u otra superficie dura y duradera, con una anchura mínima de 1,5 metros, y deberá ajustarse a los requisitos federales de la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA).
I. Paisajismo. Se instalará paisajismo dentro de la urbanización para proporcionar control de la erosión, interés visual, amortiguación, privacidad, definición de espacios abiertos y caminos, y sombreado en base a las siguientes normas:
1. Un mínimo del 15 por ciento de la parcela se ajardinará con una mezcla de cubierta vegetal, arbustos y árboles. En el momento de la plantación, se plantarán árboles de un calibre mínimo de dos pulgadas (DBH) y arbustos de un mínimo de 24 pulgadas de altura. Se puede utilizar mantillo de corteza, rocas y materiales no vegetales similares para complementar el requisito de cobertura, pero no se considerará un único sustituto del requisito de cobertura vegetal del suelo; y
2. Se fomenta el uso de paisajismo nativo y/o tolerante a la sequía. Todo el paisajismo se regará con un sistema de riego permanente, a menos que un arquitecto paisajista autorizado presente una verificación por escrito de que los materiales vegetales propuestos no requieren riego. El propietario deberá mantener todo el paisajismo.