Sådan laver du en 1031-udveksling på din primære bolig

En 1031-udveksling bruges til at købe og sælge indkomstgivende fast ejendom og udskyde skatterne. Men hvad sker der, hvis du ønsker at foretage en 1031-udveksling på din primære bolig?

Mens mange investorer tror, at de ikke kan bruge deres eget hjem i en 1031-udveksling, kan du faktisk godt, når du bruger tilstrækkelig planlægning og strukturerer transaktionen korrekt.

Her er, hvordan du udfører en Section 1031-skatteudskudt udveksling ved hjælp af din primære bolig.

Sådan fungerer en 1031-udveksling

IRC Section 1031 giver ejendomsinvestorer mulighed for at afstå eller sælge en ejendom og erstatte den med en anden ejendom af samme art og udskyde betalingen af enhver kapitalvindingsskat, der normalt ville være skyldig.

Basisreglerne for en traditionel skatteudskudt udveksling er:

1. Den afståede og den erstattende ejendom skal være af samme art
2. Ejendommen skal anvendes til erhvervs- eller investeringsformål
3. Den erstattende ejendom skal have samme eller større værdi end den afståede ejendom
4. Bytte – enten i kontanter eller en kontant-lignende fordel – kan ikke modtages af investor
5. Navnet på titlen på erstatningsejendommen skal være det samme som på den afståede ejendom
6. Erstatningsejendommen skal identificeres inden for 45 dage efter afslutningen af salget af den afståede ejendom
7. Erstatningsejendommen skal købes inden for 180 dage efter afslutningen af salget af den afståede ejendom

Normalt tillader skattevæsenet ikke, at du gennemfører en 1031-udveksling med din primære bolig. Det skyldes, at den bolig, som du bor i, ikke bruges som investeringsejendom eller holdes til forretningsformål. I stedet bruges din primære bolig til at give husly til din familie.

Der er dog nogle undtagelser fra denne regel. IRC Section 121 i Internal Revenue Code giver nogle situationer, hvor du kan foretage en 1031-udveksling ved hjælp af din primære bolig.

Section 121 vs. Section 1031

Hvor vi i detaljer diskuterer, hvordan du kan foretage en 1031-udveksling på din primære bolig, skal vi tale om to ting, du ikke kan gøre:

• For det første kan du ikke bare beslutte, at din primære bolig er en udlejningsejendom og straks vende om og bruge den som en del af en 1031-udveksling
• For det andet kan du ikke bo i dit hus og også hævde, at det er en udlejningsejendom (medmindre du har en multi-familie ejendom, hvilket vi vil diskutere i detaljer senere i denne artikel)

Nu skal vi gennemgå, hvad du kan gøre for at bruge din primære bolig i en 1031-byttehandel, og lige så vigtigt, hvordan du skal gøre det.

Hvordan du kan bruge Section 121

Section 1031 giver dig en skatteudskydelse på betaling af kapitalvindingsskat, Section 121 giver dig en skattefritagelse ved salg af din primære bolig.

For at opfylde kravene til en Section 121 skal du bo i den primære bolig i mindst to ud af de seneste fem år.

Hvad en Section 121 gør

• Udelukker skat
• Ejendom brugt som primær bolig i mindst to af de sidste fem år
• Tiden brugt som primær bolig behøver ikke at være samtidig
• Udelukkelse af 250.000 dollars i gevinst for enlige filers og 500 dollars,000 i gevinst for gifte skatteydere, der arkiverer sammen
• Section 121 kan kun anvendes én gang hvert andet år

Hvad en Section 1031 gør

• Begrænser skatten
• Den tilbagekøbte ejendom og den erstatte ejendom skal være ens-art og besiddes til erhvervs- eller investeringsformål
• Alle salgsprovenuet skal geninvesteres, for at skatten på kapitalgevinst kan udskydes
• Boot (kontanter eller en kontantlignende fordel) modtaget fra transaktionen er skattepligtig som en kapitalgevinst
• Alle regler for den 1031-skatteudskudte udveksling skal overholdes, herunder identifikationsperioden på 45 dage og udskiftningsperioden på 180 dage samt brug af en QI (kvalificeret mellemmand)
• Ingen begrænsning på antallet af gange, hvor en Section 1031-udveksling kan anvendes

Anvendelse af Section 121 og Section 1031 sammen

• Section 1031: Skatteudskudt ombytning anvendes til lignende fast ejendom, der besiddes til erhvervsmæssig brug eller investering
• Section 121: Skattefritagelse gælder for en hovedbolig, hvor ejendommen har været anvendt som hovedbolig i mindst to af de seneste fem år
• Split behandling: Brug en del af ejendommen som hovedbolig og en del af ejendommen som investering, f.eks. en flerfamilieejendom, hvor en enhed er ejerbolig, og de andre enheder er udlejet
• Section 1031 først: Erhverv udlejningsinvesteringen som en erstatningsejendom i en tidligere ombytning, og brug derefter en Section 121 til at konvertere den til din primære bolig
• Section 121 først: Konverter din primære bolig til en Section 1031-lejeinvesteringsejendom

Konvertering af en primær bolig til en udlejningsejendom

Lad os se på, hvordan du konverterer din primære bolig til en udlejningsejendom, idet vi bruger en lille flerfamilieejendom med 3 enheder og et enfamiliehus som eksempler.

Multi-familieejendom

Salg af et triplex (ejendom med 3 enheder), hvor du bor i den ene enhed og udlejer de to andre enheder:

• En primærboligenhed – brug en Section 121 til at konvertere til en 1031 udlejningsenhed
• To udlejningsenheder – brug en Section 1031

Single-familieejendom

1. Brug Section 121 til at konvertere primærboligen til en Section 1031
2. Indfør en Section 1031-skatteudskudt ombytning for at opgive enfamiliehuset og erstatte det med en anden tilsvarende ejendom, der anvendes til investeringsformål.

Husk reglerne

• Må bo i den primære bolig i mindst to af de sidste fem år før konverteringen
• Kan udelukke op til 250.000 dollars i kapitalgevinster, hvis du arkiverer som enlig og op til 500 dollars,000 i kapitalgevinster, hvis de arkiverer sammen
• Section 121 kan kun gennemføres én gang hvert andet år

Konvertering af en udlejningsejendom til en primær bolig

Du kan også foretage den modsatte transaktion og forvandle en udlejningsejendom, du i øjeblikket ejer, til din primære bolig. Måske vil du f.eks. gerne skære ned og flytte ind i en mindre bolig eller flytte til et sekundært marked, hvor leveomkostningerne er lavere, og livskvaliteten er bedre.

Hvis du allerede har en udlejningsejendom, der var erstatningsejendom for en 1031-udveksling, du tidligere har gennemført, og som du nu gerne vil omdanne til din personlige bolig. Tro det eller ej, men IRS giver dig også mulighed for at gøre det.

Men først skal du bevise over for skattevæsenet, at du ikke forsøger at lave et hurtigt kup. Med andre ord skal du bevise, at din “hensigt”, da du erhvervede erstatningsejendommen (den ejendom, der i øjeblikket er en udlejningsejendom), var at behandle den som en investeringsejendom.

IRS Safe Harbor Test

Skattevæsenet har udviklet en safe harbor-test til at bestemme, hvor længe den udlejningsejendom, som du har erhvervet som erstatningsejendom med en tidligere 1031-skatteudskudt ombytning, skal holdes, før du kan gøre den til din primære bolig. Hvis du ikke består safe harbor-testen, risikerer du, at den tidligere 1031-udveksling, som du brugte til at erhverve lejeboligen, bliver ugyldiggjort:

• Kvalificeringsperiode: Erstatningsejendommen skal holdes i mindst 24 måneder efter udvekslingen
• I hver af de to 12-måneders perioder i den kvalificerende periode:

• Ejendommen skal være udlejet til en anden person i mindst 14 dage til en rimelig markedsleje
• Personlig brug af ejendommen må ikke overstige 14 dage eller 10 % af det antal dage, ejendommen blev udlejet til en rimelig markedsværdi i løbet af 12-måneders perioden, alt efter hvad der er størst
• Familie eller slægtninge kan være lejer, forudsat at de betaler en rimelig markedsleje

Andre måder at bevise, at du havde den rigtige hensigt

Der er flere måder at påvise, at du havde den rigtige “hensigt”, da du købte den udlejningsejendom, som du nu ønsker at gøre til din nye bolig:

• Brug ejendommen som udlejningsejendom med en leje til markedsværdien i mindst 12 måneder eller mere
• Bebo ikke udlejningsejendommen, efter at du har erhvervet den, især ikke lige efter udvekslingen
• Købskontrakten, der anvendes til at erhverve udlejningsejendommen som erstatning i din 1031-udveksling, bør ikke være betinget af salget af din primære bolig
• Renover ikke udlejningsejendommen, som om du vil flytte ind med det samme, selv om det er acceptabelt at foretage normale renoveringer med henblik på brug som udlejningsejendom

Sluttanker

Enfamiliehuse, flerfamilieejendomme, hvor du bor i en enhed og lejer de andre enheder ud, og ejendomme, du ejer og bruger som korttidsudlejning som Airbnb eller HomeAway, kan alle bruges i en Section 1031 eller Section 121.

Du kan bruge disse to afsnit i Internal Revenue Code til at foretage en 1031-udveksling på din primære bolig eller til at konvertere en af dine nuværende udlejningsejendomme til din primære bolig.

Den vigtigste faktor at huske på er, at du skal gøre din primære bolig til din tidligere bolig, og derefter fortsætte med din 1031-skatteudskudte udveksling for at opgive en ejendom og erstatte den med en anden investeringsejendom.