Vermeidung einer hohen Steuerrechnung für Immobiliengewinne

Ein Mietobjekt mit großem Gewinn zu verkaufen, kann ein wahrgewordener Traum sein. Denn wer würde nicht gerne einen hübschen Batzen Geld mit seiner Anlageimmobilie verdienen? Doch um den Gewinn aus einem solchen Verkauf zu maximieren, sollten Sie die Entnahme des Gewinns in Form einer Pauschalsumme aufschieben. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, warum, und um eine weitere Option kennenzulernen: den Ratenverkauf.

Große Auszahlung = große Steuerrechnung

Werfen wir einen Blick auf eine häufige Situation:

Hal Bookman sah sich das Angebot des Käufers für sein Mietshaus an und konnte die Zahl, die er sah, nicht glauben. Der Wert seiner Immobilie war in nur fünf Jahren erheblich gestiegen. Als Hal jedoch seinem Steuerberater freudig von dem Verkauf erzählte, war dieser weniger begeistert; die Einnahme als Pauschalbetrag wäre aus steuerlicher Sicht nicht in Hal’s Interesse.

Wenn Hal den gesamten Verkaufserlös im selben Jahr erklärt, in dem er die Immobilie verkauft, zahlt er 25 % auf den Teil des Gewinns, der den Abschreibungsabzügen entspricht, die er zuvor für das Mietobjekt vorgenommen hat. Darüber hinaus wird jeder Gewinn, der über die erneute Abschreibung hinausgeht, mit 15 % (für Steuerzahler mit einem zu versteuernden Einkommen zwischen 80.000 und 441.450 $, wenn sie alleinstehend sind, bzw. 496.600 $, wenn sie verheiratet sind) oder 25 % (für Steuerzahler, die diese Schwellenwerte überschreiten) besteuert. Hal fragt seinen Steuerberater, ob es irgendetwas gibt, was er tun kann, um sein zu versteuerndes Einkommen für das Jahr zu verringern.

Der Berater kennt genau das richtige Mittel: einen Ratenkaufvertrag.

Der Zweck von Ratenkäufen

Ratenkäufe sind definiert als ein Verkauf von Immobilien, bei dem mindestens eine Zahlung erst nach dem Steuerjahr des Verkaufs erfolgt. Wie in der Publikation 537 beschrieben, erlaubt der Internal Revenue Service (IRS) den Steuerpflichtigen, einen Teil des Gewinns aus dem Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie mit einer Ratenzahlungsvereinbarung aufzuschieben. Diese Vereinbarung erlaubt es Verkäufern, einen anteiligen Teil ihrer Kapitalgewinne über mehrere Jahre zu erklären. Allerdings darf ein Verkäufer die Ratenverkaufsmethode nicht anwenden, wenn er einen Verlust meldet. Darüber hinaus kann der Verkäufer die Ratenzahlungsmethode auch ablehnen, wenn er einen Gewinn ausweist.

Wie die Ratenzahlungsmethode funktioniert

Die Erklärung von Gewinnen bei einem Ratenzahlungsverkauf ist theoretisch einfach. Die Besteuerung von Ratenverkäufen ähnelt der von Renten, bei denen ein anteiliger Teil jeder Zahlung als Kapitalrückzahlung angesehen wird. Die einzigen Bedingungen sind, dass es sich bei der verkauften Immobilie nicht um ein börsennotiertes Wertpapier oder einen Teil des regulären Firmeninventars handeln darf und dass der Steuerpflichtige kein Händler der verkauften Immobilie sein darf (mit Ausnahme bestimmter Time-Share-Händler, die sich für eine besondere Zinsbelastung im Rahmen der Ratenverkaufsmethode entscheiden).

Sehen wir uns an, wie Hal aus der obigen Geschichte seinen Ratenverkauf strukturieren könnte, wenn er seine Kapitalertragssteuern auf ein zukünftiges Jahr verschieben wollte. Hal erhält ein Angebot von 400.000 $ für sein Mietshaus. Er hat die Immobilie für 300.000 $ gekauft. Im Laufe der Jahre hat er Abschreibungen in Höhe von 100.000 $ in Anspruch genommen, so dass seine bereinigte Basis 200.000 $ beträgt. Daher muss Hal einen steuerpflichtigen Gewinn in Höhe von 200.000 $ (400.000 $ – 200.000 $) erklären.

Hals Berater empfiehlt ihm, den Verkaufserlös in acht Jahresraten von jeweils 50.000 $ aufzuteilen, anstatt 400.000 $ in einem Jahr zu erklären. Solange die Raten faktisch jedes Jahr eingehen, kann Hal mit dieser Methode die Gewinne und damit einen anteiligen Teil des Gewinns über die acht Jahre hinweg verbuchen.

Ausweis von Erträgen aus Ratenverkäufen

Erträge aus Ratenverkäufen können in drei verschiedene Kategorien unterteilt werden: Gewinn, Kapital (oder Ihre bereinigte Basis in der Immobilie) und Zinsen. Jede dieser Kategorien wird auf dem Formular 1040 unterschiedlich behandelt. Der prozentuale Bruttogewinn wird dann verwendet, um die Einkünfte aus Ratenverkäufen für ein bestimmtes Steuerjahr zu ermitteln.

Kapitalgewinn

Im obigen Beispiel muss Hal den Gewinn jedes Jahr entweder als langfristig oder als kurzfristig deklarieren, je nachdem, ob der Gewinn im Jahr des Verkaufs lang- oder kurzfristig war. Langfristige Gewinne werden zu einem niedrigeren Satz besteuert, während kurzfristige Gewinne als normales Einkommen besteuert werden. Da Hal das Haus fünf Jahre lang besaß, wäre der Gewinn in diesem Fall langfristig.

Wenn der Gewinn kurzfristig gewesen wäre, könnte Hal immer noch mit den Rateneinkünften zu einem niedrigeren Satz besteuert werden, als wenn er den pauschalen Gewinn hätte erklären müssen. Dies liegt daran, dass kurzfristige Gewinne als normales Einkommen mit dem höchsten Grenzsteuersatz des Steuerpflichtigen besteuert werden. Wenn der anteilige Gewinn ihn nicht in die nächste Steuerklasse drängt, kann dieser Satz niedriger sein. Der Gewinn aus einem Ratenverkauf wird auf dem IRS-Formular 6252 angegeben und dann in Anlage D des Formulars 1040 eingetragen.

Zinsen

Steuerpflichtige mit Einkünften aus Ratenverkäufen müssen auch die dem Käufer in Rechnung gestellten Zinsen angeben, die zum normalen Einkommenssatz besteuert werden. Die im Kaufvertrag vorgesehenen Zinsen werden als ausgewiesene Zinsen bezeichnet. Sind die ausgewiesenen Zinsen unzureichend (oder gleich Null), muss ein Teil des Kapitalanteils des Verkaufs als „nicht ausgewiesene Zinsen“ umqualifiziert werden.

Kapital

Ein Teil jedes Ratenkaufs wird vom IRS als steuerfreie Rückzahlung des Kapitals betrachtet. Dieser Betrag kann durch Ausfüllen von Arbeitsblatt A in Publikation 537 ermittelt werden. Das Kapital (bereinigte Basis) für Ratenverkaufszwecke ist die Summe Ihrer tatsächlichen bereinigten Basis in der Immobilie zuzüglich aller Verkaufskosten und Abschreibungsrückerstattungen.

In diesem Beispiel hat Hal eine bereinigte Basis von 200.000 $ in seinem Haus. Er muss 100.000 $ für seine Abschreibungsrückerstattung und 10.000 $ für die Verkaufskosten hinzurechnen, um seine bereinigte Basis für den Ratenverkauf zu berechnen. Diese Zahl beträgt 310.000 $.

Bruttogewinnprozentsatz

Um den Bruttogewinnprozentsatz zu berechnen, müssen Sie die angepasste Basis für Ratenverkaufszwecke – in diesem Beispiel 310.000 $ – vom Verkaufspreis abziehen, um den Gesamtgewinn zu berechnen. Hier beträgt der Gesamtgewinn $90.000 ($400.000 – $310.000). Teilen Sie nun den Gesamtgewinn durch den Verkaufspreis, der in diesem Fall 22,5 % beträgt (90.000 $ / 400.000 $), und Sie erhalten den prozentualen Bruttogewinn. Um schließlich den steuerpflichtigen Gewinn für jedes Jahr zu berechnen, multiplizieren Sie diesen Prozentsatz mit der Höhe der Rate. Somit beträgt Hals steuerpflichtiger Gewinn jedes Jahr 11.250 $ (50.000 $ x 22,5 %).

Hypotheken und Vertragspreis

Wenn der Käufer der Immobilie mit dem Kauf eine Hypothek oder einen anderen Schuldschein übernimmt, muss die Kostenbasis der Immobilie um den Betrag der Hypothek/des Schuldscheins reduziert werden. Wenn beispielsweise das Mietobjekt, das Hal für 400.000 $ verkauft hat, mit einer Hypothek in Höhe von 100.000 $ belastet ist, verringert sich der Vertragspreis auf 300.000 $ (400.000 $ – 100.000 $).

Übersteigt der Betrag der Hypothek die gesamte bereinigte Basis der Immobilie, muss die Differenz im ersten Jahr als Zahlung ausgewiesen werden, und der Vertragspreis wird um diesen Betrag erhöht. Nehmen wir zum Beispiel an, dass die Immobilie von Hal mit einer Hypothek von 250.000 $ belastet ist. In diesem Fall muss Hal im ersten Jahr zusätzlich zur Ratenzahlung eine Überzahlung von 50.000 $ melden.

Das Fazit

Es gibt viele Regeln und Vorschriften für Ratenkäufe, die sorgfältig beachtet werden müssen. Weitere Informationen zu Unterthemen wie Änderungen des Verkaufspreises, die verschiedenen Formen von Zahlungseingängen und die Frage, wann es besser ist, auf eine Ratenzahlungsvereinbarung zu verzichten und stattdessen eine Pauschalzahlung zu leisten, finden Sie auf der Website des IRS. Wie immer sollten Sie Ihren Steuerberater konsultieren, um Ihre spezielle Steuersituation zu besprechen.