Vad är ett Lady Bird Deed?

Ett Lady Bird Deed (även kallat ”enhanced life estate deed”) är ett alternativt sätt att överföra äganderätten till egendom. I stället för att överföra äganderätten/kontrollen över fastigheten till fastighetsägarens förmånstagare gör en Lady Bird-handling det möjligt för fastighetsägaren att ge sig själv en livstidsfastighet (även kallad livstidshyresrätt) och ger ett restintresse (vanligen i form av en arvinge, men det kan vara vem som helst som husägaren önskar) efter husägarens död. Men till skillnad från en vanlig livsboendehandling eller en direkt överföring av egendom: (a) har livshyresgästen rätt att sälja eller belåna hela egendomen utan att kvarlåtenskapen ansluter sig och behålla all vinst (kan avyttra kvarlåtenskapens intresse), och (b) livshyresgästen kan begå slöseri till nackdel för kvarlåtenskapen.

Lady Bird Deeds i Florida

Lady Bird Deed kallas också för en ”transfer on death deed” (överlåtelse vid dödsfall). Lady Bird Deeds är också kända som ”Enhanced Life Estate Deeds”. Alla tre termerna avser samma typ av handling. Det är viktigt att notera att Lady Bird Deeds inte används i hela landet. De används dock särskilt regelbundet i Florida.

Den grundläggande idén är att Lady Bird Deed i Florida gör det möjligt för egendomen att övergå utanför bouppteckning efter att den ursprungliga ägaren har avlidit. Det ger också den ursprungliga ägaren (som vi kallar life estate holder eller life tenant) möjlighet att (a) ändra sin uppfattning om vem som ska få egendomen innan de avlider och (b) göra vad de vill med sin egendom utan att behöva samråda med eller få tillåtelse av den uppräknade remainderman, även om det innebär att deras eventuella ägarintresse försvinner.

Väsentligt är att remainderman har ett oåterkalleligt intresse (med förbehåll för att det kan avyttras). Så om remainderman avlider före innehavaren av livstidsboendet, ska den avlidne remaindermans andel av egendomen gå till dennes dödsbo när innehavaren av livstidsboendet avlider.

Med andra ord, om två remainderman skulle ärva 50/50 när innehavaren av livstidsboendet avlider; om den ena remainderman skulle avlida först, får den överlevande remainderman fortfarande bara sina 50 %. De andra 50 procenten skulle behöva gå igenom en bouppteckning.

Lady Bird Deed vs Traditional Life Estate Deed

Snabbt vill jag förklara den huvudsakliga skillnaden mellan ett Enhanced Life Estate Deed och ett Regular eller Traditional Life Estate Deed: I en vanlig/icke-lady bird-handling står det i huvudsak följande:

”Sam Jones på livstid, med resterande del till hans dotter Lisa Jones”. I det här exemplet är Sam livstidsinnehavare (även kallad livstidshyresgäst) och Lisa är kvarlåtenskapen.”

Då detta är en traditionell livstidshandling (och inte en utökad livstidshandling eller Lady Bird Deed) kan Sam inte sälja sin egendom eller ta ett lån utan att Lisa ansluter sig till den (dvs.D.v.s. Lisa måste skriva under och gå med på att göra dessa saker som rör Sams egendom).

En förstärkt livsfastighetshandling däremot säger att livsfastighetsinnehavaren har full befogenhet och befogenhet att ta ut inteckningar, hyra ut, sälja etc… utan att remainderman är med. Detta förutsätter att Florida lady bird-handlingen har utformats på ett korrekt sätt för att ange(1) vilka befogenheter livshyresgästen har (t.ex. överlåta, pantsätta, hyra etc.) och (2) måste också innehålla ord med följande innebörd: ”Livshyresgästen har full makt och befogenhet att göra X, Y och Z i fee simple utan att ansluta sig till remainderman.”

Hur en förbättrad livshyresgäst gör en överlåtelse eller tar en inteckning i en Lady Bird Deed

Floridas lagstiftare har inte haft så mycket att säga om Lady Bird-handlingar. Tre nya Florida Uniform Title Standards publicerades dock av Real Property, Probate, and Trust Law Section of the Florida Bar i juni 2019. De antog dessa standarder som tar upp, och ger vägledning, om förbättrade livstidsfastighetsavtal.

När en Lady Bird Deed Life Tenant vill överlåta eller belåna sin fastighet

Floridas enhetliga titelstandard 6.10 och 6.11 anger att innehavaren av en life estate i en fastighet som inte är en homestead eller en homestead, om ladybird-handlingen specificerar att de har befogenhet att sälja, överlåta, belåna och på annat sätt förvalta fee-simple estate MÅSTE överlåta eller belåna/belåna fee-simple estate under livstid för innehavaren av life estate utan att remainderman ansluter sig till den.

I en homestead-situation, om innehavaren av life estate är gift, måste maken underteckna alla dokument (men fortfarande inte remainderman) om innehavaren av life estate vill sälja eller belåna.

Om man gör en quit-claim-handling, bör upplåtaren uttryckligen ange att det är en fee simple-överlåtelse av life tenant (eftersom det annars skulle vara tvetydigt, dvs.dvs. att endast överföra sitt nuvarande intresse – utan förtydligande – skulle kunna tolkas som att innehavaren av livstidsfastigheten endast överför eller belastar sin livstidsfastighet…. till skillnad från vid en garantihandling.

Hur hanteras domar och panträtter med Lady Bird-handlingar i Florida

Hur blir det om en utökad innehavare av en livstidsfastighetshandling har en fordringsägare som har en panträtt eller en dom?

Om panträtten eller domen är knuten till fastigheten skulle ett titelförsäkringsbolag kräva bevis på en frigörelse eller uppfyllelse av domen gentemot innehavaren av livegendomen för att innehavaren av livegendomen ska kunna överlåta äganderätten i fee simple under sin livstid.

Om livegendomen däremot avled utan att göra någon överlåtelse, och borgenären misslyckades med att ta ut eller verkställa sin dom, skulle det inte vara nödvändigt med någon frigörelse eller uppfyllelse av panträtten. Efterlevande skulle ärva egendomen som är föremål för lady bird-handlingen fri och fri från den obetalda skulden. Se Aetna Ins. Co. v. La Gasse, 223 So. 2d 727 (Fla. 1969) och Ogelsby v. Lee, 73 So. 840 (Fla. 1917). F.S. 733.706 och 733.702(4)(a).

Hur blir det om det finns domar eller panträtter mot kvarlåtenskapen som anges på en ladybird-handling?

Livshyresgästen i en ladybird-handling får överlåta eller inteckna den enkla äganderätten utan hänsyn till eventuella domar mot kvarlåtenskapen. Detta beror på att remaindermans intresse kan avyttras av livsinnehavaren när som helst. Så remaindermans skulder/kreditorer skulle inte hindra livsinnehavarens önskemål om överlåtelse eller belastning.

Ett undantag från denna regel kan vara en federal skattepanträtt från skattemyndigheten IRS. De flesta titelföretag behandlar IRS-privilegier, även om de endast avser remainderman, annorlunda.

Hur den förbättrade livegendomshandlingen livshyresgäst bör ersätta remainderman

I den första damebefattningshandlingen som registreras bör Floridas äldre jurist uttryckligen ange att livshyresgästen behåller rätten att avyttra eller ändra remainderman. Om en senare handling registreras som innebär en ändring av remainderman, tillägg av remainderman eller avlägsnande av remainderman från den utökade livsboendehandlingen, skulle det vara tydligt att detta inte skulle vara något problem.

Om den utökade livsboendehandlingen inte uttryckligen nämner denna rättighet, kan vissa titelförsäkringsbolag ha problem. Därför bör lämplig formulering finnas med i den första förbättrade livegendomshandlingen som registreras.

Om livegendomsinnehavaren sedan vill byta remainderman kan han eller hon registrera en andra lady bird-handling, där egendomen överlåts till honom eller henne själv med en ny remainderman, eller till honom eller henne själv i fee simple, eller till en tredje part.

Har jag behov av en Lady Bird Deed för att kvalificera mig för Medicaid?

Frågan ställs också ibland på följande sätt: Om jag äger en fastighet, behövs det då en Lady Bird-handling för att få Medicaid? Svaret är helt enkelt nej.

Självklart kan en lady bird deed-strategi (även kallad ”enhanced life estate deed”) vara viktig i Medicaid-planeringsprocessen. Men strängt taget kommer lady bird deeds inte att hjälpa någon att bli berättigad till Medicaid i Florida (eller någon annanstans för den delen).

Men enhanced life estate deeds kommer inte att hjälpa till att kvalificera dig för Medicaid, det kan hjälpa till att minska det belopp som Medicaid betalas tillbaka som ett resultat av deras ansträngningar för att återvinna dödsboet.

Håll dig till minnes att jag, som en äldrerättsjurist / Medicaid-advokat, försöker att ta ett holistiskt förhållningssätt till Medicaid-planeringsprocessen. Medan min primära oro är att skydda dina tillgångar från enorma kostnader för långtidsvård medan du lever (vilket vi kommer att göra med hjälp av ett antal äldre lag Medicaid kvalifikationsmetoder) – Jag strävar också efter att lagligt minska (eller eliminera när det är möjligt) den mängd pengar som ditt dödsbo kommer att behöva betala tillbaka till Medicaid efter att en Medicaid-mottagare avlider.

Hur används en Lady Bird Deed i Medicaid-planering?

Det är i denna anda som Lady Bird Deed är användbar – det vill säga att minska eller eliminera vad Medicaid har rätt till efter att Medicaid-mottagaren har avlidit. Detta kallas Medicaid lien eller ”Medicaid estate recovery”. När en Medicaid-mottagare avlider har Medicaid en automatisk panträtt i det dödsbo som individen lämnar efter sig, med vissa undantag. Med andra ord blir Medicaid en fordringsägare – men bara när Medicaid-mottagaren avlider (förutsatt att de var över 55 år).

Så, kommer jag att förlora mitt hus till Medicaid? Nej. I Florida är ett av dessa undantag hemmet (homestead). På grund av dess värdefulla ställning i Florida ger lagstiftaren homestead flera lager av skydd mot fordringsägare, inklusive Medicaid. Du behöver alltså inte ens en utökad livstidsfastighet för att skydda homestead! Du kanske dock fortfarande vill ha en sådan som ett verktyg för att undvika dödsbon. Men innan vi går in på det, låt oss kort diskutera andra typer av fastigheter (dvs. icke-homesteadfastigheter) och hur de lätt hamnar inom räckhåll för Medicaid.

Lady Bird Deeds and Non-Homestead Real Estate

Har du ett andra hem, ett fritidshus, en hyresbostad eller annan inkomstbringande fastighet? All fastighet som inte är en hemfastighet omfattas av Medicaid Estate Recovery. När en Medicaid-mottagare avlider blir deras fastigheter en del av deras egendom och kommer därför inom räckhåll för fordringsägare, av vilka Medicaid vanligtvis är den största. Din äldreadvokat kommer att behöva använda andra Medicaid-planeringstekniker för att få någon med andra fastighetsinnehav att kvalificera sig för Medicaid – men Lady Bird Deed är kanske det enklaste sättet att låta dina arvingar njuta av fastigheten efter att Medicaid-mottagaren är borta.

Lady Bird Deed as a Probate Avoidance Tool

Du håller fastighetsinnehavet utanför probate, så håller du det utanför Medicaids räckvidd. Detta beror på att lady bird-handlingen dikterar vem som äger fastigheten enligt lag när Medicaid-mottagaren avlider. Den blir i princip aldrig en del av den avlidnes dödsbo – den övergår automatiskt (efter registrering av den korta dödsattesten) till den som anges som ”remainderman”, vilket liknar att välja en förmånstagare.

DCF anser inte att lady bird-handlingar är en överföring av tillgångar som omfattas av en Medicaid-straffperiod. Detta beror på att remainderman kan ändras eller tas bort när som helst. Dessutom behöver fastighetsägaren inte få skriftligt tillstånd att sälja den fasta egendomen, från remainderman, i en enhanced life estate-detalj (vilket inte är fallet med vanliga life estate-detaljer).

Som en följd av detta är dalen en ofullständig gåva, som inte omfattas av straffavgifter för Medicaid-överföring av tillgångar.

Avvikande av dödsbon är ofta ett värdefullt mål i sig självt. Att testamentera ett dödsbo innebär att arvingarna måste vänta längre och ådra sig ytterligare kostnader för att få tillgång till det som skulle kunna bli deras inom kort. Tänk på en lady bird-handling som liknande en ”pay on death”-beteckning på ett bankkonto (vilket är hur du skulle få det bankkontot att undvika att gå igenom probate-processen.

Så, även om en lady bird-handling inte är nödvändig för att kvalificera sig för Medicaid i första hand, är det verkligen en värdig strategi att diskutera med din äldreomsorgsadvokat när du diskuterar Medicaid-planering.

Fördelar med att använda en Lady Bird Deed

Den Lady Bird Deed används för att behålla kontrollen över fastigheten, behålla fördelarna med homestead (om tillämpligt) och används för att undvika probate. Den har också den fördelen att en homestead kan behålla sin skyddade status mot fordringsägare.

Om den testamenterade egendomen är en homestead förloras inte skattebefrielsen för homestead och länet kommer inte att omvärdera egendomen för att höja skatten. Det finns andra skattefördelar med att använda en Lady Bird Deed, t.ex. inga ytterligare stämpelskatter, men de andra skattefördelarna ligger utanför denna artikels räckvidd.

Fördelar med Lady Bird Deed i ett Medicaid-planeringssammanhang

Lady Bird Deeds hjälper inte till att kvalificera en sökande för Medicaid. Men det hjälper till att minimera Medicaids rätt till återvinning av egendom efter det att Medicaid-mottagaren har avlidit. I ett Medicaid-planeringssammanhang är Lady Bird Deed ett användbart verktyg eftersom det gör det möjligt för fastigheten att undvika bodelning. Låt oss titta på hur fastigheter hanteras i två sammanhang:

(1) Lady Bird Deed for Homestead

Ett hem som också anses vara en Florida homestead property är (med några få begränsningar i samband med specifika skulder som belastar hemmet) skyddad från fordringsägare medan ägaren är i livet och på samma sätt skyddad från beslag från fordringsägare efter att denne avlidit. Medicaid behandlas som en allmän borgenär. Så för ett hem som kvalificerar sig som en undantagen homestead-tillgång för Medicaid-berättigade ändamål (klicka på länken för att läsa mer om när hemmet inte är en räkningsbar tillgång för Medicaid-ändamål) är den främsta fördelen med att använda en förbättrad livstidsfastighetshandling i första hand bodelningsplanering – dvs.D.v.s. få hemmet i händerna på din utvalda förmånstagare utan att de behöver gå igenom en bodelning.

Florida Uniform Title Standard 6.12 diskuterar hur remainderman hanteras i homestead egendom (diskuteras ytterligare i min uppföljande artikel om Florida Lady Bird Deeds). Om livshyresgästen har alla lady bird-reserveringar förvärvar remainderman fee simple-titel vid livshyresgästens död BARA när det inte strider mot den konstitutionella begränsningen av anordningen för homestead (dvs. ogiltig om efterlevande make/maka eller minderårigt barn, förutom att direkta donationer till make/maka är giltiga om det inte finns något minderårigt barn).

Om så är fallet bör remainderman registrera en affidavit om att de vid livegodsinnehavarens bortgång inte överlevdes av en make eller ett minderårigt barn (om det är sant, förstås).

Om lady bird-handlingen registrerades felaktigt (dvs. i strid med de konstitutionella restriktionerna för hemfastigheter i Florida kommer hemfastigheten att övergå till den efterlevande maken, vilket ger den efterlevande maken ett livstidsintresse i egendomen med kvarlåtenskap till den avlidnes ättlingar i linje (inklusive eventuella minderåriga barn). Enligt F.S. 732.7025 kan en make eller maka avstå från sina rättigheter som make eller maka när det gäller de konstitutionella restriktionerna för överlåtelser av homestead om det finns lämpliga formuleringar om avstående.

(2) Lady Bird Deed for Non-Homestead Properties

Second homes eller inkomstbringande fastigheter skyddas inte av homestead i Florida. De kan vara skyddade eller inte för Medicaid-ändamål (prata med din advokat för äldrefrågor för att diskutera strategier för att se till att de är det). Vi vet att hyresfastigheter är skyddade (från att ingå som en Medicaid-räknelig tillgång), men oavsett detta är fastigheter som inte är Homestead-egendomar inte skyddade från Medicaid Estate Recovery på samma sätt som Homestead-egendomar är det. Det betyder att efter att Medicaid-mottagaren har avlidit är andrahandsbostäder eller hyresfastigheter sannolikt tillgängliga för Medicaid Estate Recovery. En lady bird deed kan dock skydda mot detta. Lady Bird Deeds gör det möjligt att låta de fastigheter som inte har hemvist passera utanför probate. Eftersom Medicaid estate recovery endast gäller för tillgångar i det probatable boet är ett stort problem därmed löst.

Man kan fråga sig varför man inte bara sätter den icke-hemmanägda egendomen i en revocable living trusts namn för att undvika probate? Egendom som inte är hemvist i en återkallelig trust är rättvist spel för fordringsägare som kan tvinga fram ett bodelningsförfarande om de känner till den skyddade egendomen som inte är hemvist. Själva den återkallbara trusten kommer att instruera förvaltaren att underrätta borgenärer och betala eventuella skulder. Lady Bird Deeds är inte en gåva eftersom kvarlåtenskapens rätt till egendomen kan tas bort när som helst (på samma sätt som ägaren till ett livförsäkringsavtal när som helst kan lägga till, ändra eller ta bort förmånstagare till livförsäkringsintäkterna). Den har den ytterligare fördelen att den överförs till efterlevande nästan omedelbart vid dödsfallet hos innehavaren av livegenskapen.

I själva verket tar Floridas Medicaid-manual specifikt upp ladybird-handlingar (som förbättrade livegenskapshandlingar) och talar om för handläggaren att de är legitima och att de inte ska betraktas som en överföring av tillgångar.

Florida Lady Bird Deed Risker och nackdelar

Jag går in på grunderna för Florida lady bird deeds och när man ska använda en lady bird deed i den länkade artikeln. Mycket snabbt kan en lady bird-handling (även kallad enhanced life estate-handling) användas som ett effektivt verktyg för att planera dödsboet så att en husägare kan bo i sitt hem resten av livet och, om inga ändringar görs i handlingen, överlåta äganderätten till den som utsetts i den registrerade lady bird-handlingen efter det att innehavaren av life estate-handlingen har avlidit. Eftersom den som får kvarlåtenskap inte har något intresse medan innehavaren av livsboendet lever, är lady bird-handlingar användbara i Florida långtidsvård Medicaid-planering, liksom i bodelningssammanhang.

Tänk på en lady bird-handling i Florida som den fastighetsrättsliga motsvarigheten till en pay-on-death-beteckning på ett bankkonto. Det behövs ingen bodelning för att någon av tillgångarna ska övergå till avsedda arvingar. Andra fördelar är bl.a. inga dokumentstämplar vid registreringen av handlingen, lägre kostnader (jämfört med trustplanering och probate), att hålla homestead exemption intakt och skattefördelar.

Lady Bird Deed – Nackdelar och varningar

Denna artikel är i huvudsak en varningsetikett för lady bird deeds – för det mesta fungerar lady bird deeds utmärkt, men det finns ibland nackdelar och bieffekter.

Risken för din bodelningsplan

Typiskt sett blir en förälder den livstidsboende innehavaren och de listar sina barn som remainderman (remainderman är den eller de personer som kommer att ärva fastigheten efter att den livstidsboende innehavaren avlidit). Vad händer om det bara finns ett barn och det barnet avlider först?

Om en dödsbodelägare har två barn och ett av dessa barn avlider, ska det avlidna barnets halva gå till det överlevande barnet eller ska den gå någon annanstans? I allmänhet, om en av de efterlevande har avlidit först, kommer det sannolikt att krävas en bodelning (såvida inte de efterlevande ska äga egendomen som samägare med rätt till efterlevande, vilket skulle vara atypiskt för en utökad livsboendehandling) eller om en särskild möjlighet är inbyggd i handlingen (t.ex.t.ex. ”återstoden till min dotter Susan Jones, om hon överlever mig, och om inte, till min son Sam Jones.”)

Också om flera personer blir delägare i egenskap av kvarlåtenskap efter det att den som beviljat den utökade livstidsfastigheten har avlidit, måste de komma överens om vad de ska göra med egendomen. Om de inte är överens eller är ovänliga kan det leda till meningsskiljaktigheter och till och med stämningar.

För övrigt, vad händer om den som beviljar en utökad livstidsfastighet vill lämna en del av fastigheten till en minderårig?

För att hedra livstidsfastighetsinnehavarens avsikt, med specificitet när det gäller vad som ska hända i dessa situationer, är det bättre att skriva in huset i en återkallelig trust i stället för att använda en ladybird-handling. En revocable living trust är nästan oändligt flexibel, den kan ta hänsyn till ett obegränsat antal eventualiteter och kontrolleras av förvaltaren.

Inte alla titelförsäkringsbolag behandlar Lady Bird Deeds lika

Och även om det i alla Lady Bird Deeds står att innehavaren av livegenskapen behåller rätten att sälja, hyra ut eller till och med ändra sig (i.dvs. avlägsna eller byta ut remainderman), är det inte alla titelförsäkringsbolag som respekterar denna begäran och kan kräva att remainderman skriver under på varje fastighetsöverlåtelse för att undvika eventuella tvister.

Den goda nyheten är att de största och mest använda titelförsäkringsbolagen verkar respektera lady bird-handlingar. Vissa kommer dock fortfarande att vara tveksamma till att skriva titelförsäkringar i vissa situationer.

Till exempel kommer The Fund (ett av de mest populära titelförsäkringsbolagen med fastighetsadvokater) att kräva att domar som registrerats mot den livstidsboende hyresgästen i det län där fastigheten är belägen måste rensas innan de kommer att försäkra titeln (om stämningen har lämnats in före skapandet av lady bird-handlingen). Om domen omfattar en federal skattepanträtt från IRS mot kvarlåtenskapstagaren måste panträtten vara klar (och ett frigörande brev från IRS tillhandahållas) innan de kommer att försäkra äganderätten.

Lady Bird Deeds och Florida Homestead

Det är en fördel att innehavaren av livsinnehavet behåller sin status som kvarlåtenskapstagare i Florida när han/hon använder sig av en lady bird-handling.

Men man måste vara försiktig så att man inte avsiktligt eller oavsiktligt överför sitt hem till en tredje part när en make eller ett minderårigt barn fortfarande bor kvar på fastigheten i fråga. I en sådan situation (när livshyresgästen efterlämnar en make/maka eller ett minderårigt barn) kan hemmet inte överlåtas någon annanstans, oavsett vad som står skrivet i den utökade livshyreshandlingen.

Florida Lady Bird Deed Resources

https://www.elderneedslaw.com/blog/how-to-transfer-title-after-death-of-life-estate-tenant

https://www.sun-sentinel.com/news/fl-xpm-2001-09-17-0109140530-story.html

https://www.thebalance.com/enhanced-life-estate-deed-3505518

Life Estate Deed Income Tax Issues

Klienter kommer till oss med en mängd olika fastighetsfrågor i samband med Medicaid-planering: Hur hanterar man en hemfastighet med ett eget kapital på över 552 000 US-dollar? Hur planerar man så att ett fritidshus undviker Medicaid estate recovery med mera. Fastigheterna i fråga kan ha en enkel äganderätt, ha flera ägare med rätt till efterlevande, eller vara föremål för en livegenskap. Jag har aldrig rekommenderat en vanlig life estate för Medicaid- eller bodelningsändamål, i stället ser jag betydligt fler fördelar och färre nackdelar med att använda en förbättrad life estate-handling (även känd som en ”lady bird-handling”).

Vad är en life estate?

Life estate-hyresgästen överlåter sin fastighet, men behåller en livslång rätt att använda och ockupera fastigheten. Vid livshyresgästens död övergår den fulla äganderätten till den eller de personer som har kvarlåtenskapen (även kallad remainderman). Medicaid behandlar denna överlåtelse som en överlåtelse mot ersättning (och om den sker inom fem år) kommer livsinnehavaren/Medicaid-sökande att drabbas av en straffperiod. En annan nackdel är att livshyresgästen måste få tillstånd från remainderman att överlåta egendomen (dessa nackdelar är inga problem med lady-bird-handlingar). För att fastställa värdet av ränteöverföringen måste man känna till fastighetens värde och livshyresgästens ålder.

Bestämning av det värde som kan tillskrivas livshyresgästen och kvarlåtenskapsmannen

Desto äldre livshyresgästen är, desto kortare förväntad livslängd har denne. Ju kortare förväntad livslängd, desto kortare tidsperiod förväntas livshyresgästen kunna använda och njuta av fastigheten. Detta motsvarar ett lägre värde för livshyresgästen och ett högre värderat intresse som kan tillskrivas remainderman (vilket ökar den straffbelagda avyttringen). Värdet av livegendomen hittas genom att gå till tabellen för livegendom och kvarlåtenskapsränta här.

Värdet av livsboet fås genom att ta fastighetens värde och multiplicera det med livsboets faktor (även kallad livsboets ränta). Värdet på kvarlåtenskapen fastställs genom att ta det resulterande värdet på livsboendet och dra av det från fastighetens värde (eller genom att multiplicera fastighetens värde med kvarlåtenskapsfaktorn). Återigen är det värdet på restvärdet som avgör vilken avyttring som är straffbar.

Till exempel, om en bostad värderas till 200 000 dollar och livshyresgästen är 85 år gammal, (enligt tabellen över livegendom och kvarstående ränta finns det en livegendomsfaktor på 0,35359 och en kvarstående faktor på 0,64641. Det innebär att värdet av dödsboet för den levande hyresgästen är: 70 718 US-dollar och värdet för kvarlåtenskapen är: 129 282 US-dollar (du märker att värdet av båda siffrorna summerar till 200 000 US-dollar). Om Medicaid behövdes inom 5 år efter registreringen av livegendomshandlingen skulle detta resultera i 129 282 dollar i överföringsavgift. Om detta görs utanför den femåriga tillbakablickperioden skulle det naturligtvis inte bli någon straffavgift.

Men nyligen kom en person till mig som var en remainderman på en tidigare utförd ordinär livegendomsakt och som ville veta de skattemässiga konsekvenserna av att sälja bostaden innan livshyresgästen avlider och vilken inverkan det skulle få om livshyresgästen skulle behöva Medicaid ICP i framtiden.

• DISCLAIMER: Min första reaktion på den del av frågan som gällde de skattemässiga konsekvenserna var: ”Jag vet inte, jag ska titta på det”. Jag är inte alltför stolt för att erkänna när jag behöver tala med en kollega för att besvara någons fråga. Jag är inte auktoriserad revisor och har inte heller en LLM i skatt. Jag ger inga skatteråd och säger alltid till mina kunder att de måste bekräfta eventuella skattekonsekvenser av all planering vi gör med sin auktoriserade revisor eller skatteadvokat. Jag talade med en vän till mig som är auktoriserad revisor och som gav mig information som låter korrekt, men jag fick mycket allmän information och kan inte bekräfta dess riktighet. Lita inte på den här bloggartikeln (eller någon annan bloggartikel) när du fattar planeringsbeslut. Träffa en skatteexpert!

Fakta: Hemmet köptes för 100 000 dollar för många år sedan och skulle förmodligen säljas för cirka 200 000 dollar nu. Life estate registrerades för över fem år sedan (detta är ett bra faktum eftersom en vanlig life estate skulle resultera i en gåvoavgift som omfattas av Medicaids femåriga återblicksperiod). I likhet med ovanstående antar vi att livshyresgästen är 85 år gammal.

Vilka inkomstskattekonsekvenser får försäljningen av en fastighet som är föremål för en life estate?

För det första bör det noteras att om livshyresgästen avlider skulle äganderätten, efter det att dödsattestet lämnats in, övergå till efterlevande med en ”step-up in tax basis”, vilket innebär att vid försäljningen av huset skulle skatten på kapitalvinster vara betydligt lägre. Om fastigheten köptes för 100 000 dollar men var värd 200 000 dollar vid livshyresgästens död och den såldes för 205 000 dollar, betalas kapitalvinstskatt endast på de 5 000 dollar som är överskjutande efter ”step up”.

Men när en bostad säljs före ägarens död sker ingen ”step-up in basis” och kapitalvinstskatt betalas på bostadens ursprungliga köpeskillingsvärde. IRS tillhandahåller dock ett undantagsbelopp (för närvarande$250 000 för ensamstående och $500 000 för gifta fastighetsägare). Denna skattebefrielse för personligt boende är tillgänglig om ägaren/ägarna har bott i den aktuella fastigheten under två av de senaste fem åren. Det innebär i huvudsak att ingen kapitalvinst betalas på de första 250 000 dollar av vinsterna för en fastighet som ägs av en ensamstående person.

Men det är bara livstidshyresgästen (de ursprungliga ägarna) som får värdet av undantaget. Värdet av livshyresgästens personliga skattebefrielse för kapitalvinster, om fastigheten säljs under deras livstid, står i proportion till deras ägarandel enligt tabellerna för livsboende och återstående andelar på dagen för försäljningen (se ovan). Denna skattebefrielse är inte en förmån för kvarlåtenskapen – de får ingen skattebefrielse vid försäljning av egendomen under livshyresgästens livstid. Så eventuella kapitalvinstskatter som ska betalas skulle sannolikt komma från kvarlåtarens proportionella andel av intäkterna.

Men eftersom det ekonomiska ansvaret för att ta hand om en sjuk förälder vanligtvis bärs av deras barn (som också troligen är kvarlevande i ett vanligt dödsbo) skulle kapitalvinstskatterna sannolikt mer än väl uppvägas av de besparingar som följer av att man kan skydda intäkterna och låta Medicaid betala för förälderns långtidsvård.