În blogurile anterioare, am abordat diferența dintre un drum privat și o servitute, noua lege din New Hampshire care impune întreținerea drumurilor private rezidențiale în anumite situații și ce ar trebui să includă acordurile de întreținere a drumurilor private. Deși existența unui acord este un pas important, crearea unei asociații poate simplifica foarte mult administrarea și aplicarea acordurilor de întreținere a drumurilor private.
Considerați condominiile. Condominiile au, de obicei, o entitate separată care să se ocupe de lucruri cum ar fi 1) banii, 2) intentarea de procese pentru colectare (dacă este necesar) și 3) cumpărarea de asigurări (dacă este de dorit). O entitate oferă, de asemenea, un strat de protecție pentru persoanele care își asumă un rol activ, atât prin simpla existență a entității, cât și cu o prevedere de despăgubire în documentul de constituire.
Având un grup de persoane care se pun de acord asupra întreținerii poate funcționa bine cu un număr limitat de participanți, dar cu cât grupul este mai mare, cu atât procesul este mai dificil.
La fel, fiecare organizație are nevoie de conducere. Cineva trebuie să convoace întâlniri, să trimită procese-verbale și să semneze contracte. O asociație creată în conformitate cu un statut adoptat în acest scop are prevederi implicite care abordează conducerea.
Fără o asociație, banii trebuie să ajungă în contul curent al cuiva, în timp ce o asociație poate deține fonduri într-un cont separat sub numele asociației. Atunci când diferite persoane își asumă roluri de conducere, contul și banii nu se mută; noile nume sunt pur și simplu adăugate ca semnatari autorizați.
Proprietarii delincvenți pot fi cea mai mare bătaie de cap cu întreținerea drumurilor private. O persoană poate să nu fie de acord cu lucrările care urmează să fie efectuate sau cu calitatea acestora și să își exprime acest dezacord prin refuzul de a contribui la costuri. Fără o entitate (asociație), unul sau mai mulți proprietari individuali trebuie să deschidă un proces în nume propriu și apoi să negocieze costurile cu ceilalți proprietari. În plus, acțiunile în justiție invită la cereri reconvenționale. O cerere reconvențională este, de fapt, un proces nou și separat intentat împotriva persoanei care inițiază acțiunea de colectare în numele celorlalți proprietari. O acțiune în justiție trebuie să fie apărată, iar simpla sa existență poate apărea în raportul de credit al cuiva.
În cazul unei asociații, asociația introduce acțiunea în justiție în numele asociației, nu în numele unei persoane fizice. Asociația colectează orice hotărâre judecătorească, pune banii în contul bancar al asociației și îi distribuie în conformitate cu procedurile adoptate de proprietarii de loturi.
Companii de asigurări sunt obișnuiți să emită polițe pentru asociații pentru a proteja proprietatea asociației de daune și pe funcționarii acesteia de răspundere. În caz contrar, proprietarii individuali ar putea fi nevoiți să se bazeze pe polițele proprietarilor de locuințe, care pot avea o acoperire limitată dincolo de locuința în sine.
Cel mai frecvent tip de asociație utilizat în New Hampshire pentru situațiile de întreținere a drumurilor private este o corporație fără scop lucrativ formată în conformitate cu RSA 292. Chiar dacă aceste entități sunt corporații, denumirea folosește adesea cuvântul „asociație” în titlu. Corporația (asociația) ar putea fi înființată astfel încât să precizeze că fiecare proprietar al unui lot devine automat membru al corporației. (RSA 292 folosește termenul de „membru” mai degrabă decât cel de „acționar”.) Ar fi adoptat un set simplu de statute care să abordeze aspecte precum votul, întâlnirile și încasările.
Având o entitate care să se interpună între proprietarii rău-platnici sau părțile vătămate și proprietarii reali ai loturilor oferă un nivel de protecție pentru membrii/proprietarii loturilor. Cu toate acestea, asigurarea este în continuare prudentă.
Dacă nu este modificată, atât formarea entității, cât și adoptarea statutului sunt evenimente care se întâmplă o singură dată, necesitând semnătura tuturor proprietarilor care doresc să devină membri ai asociației. Altfel spus, numai cei care sunt de acord să adere la asociație sunt obligați să respecte regulile și regulamentele acesteia. Acestea fiind spuse, chiar dacă nu toți proprietarii aderă, o asociație poate fi utilă pentru a pune în aplicare clauzele existente împotriva persoanelor care nu aderă. De asemenea, asociația poate fi utilă pentru a pune în aplicare obligația legală a proprietarilor de a contribui la întreținerea drumurilor private.
Paul J. Alfano
Puteți contacta Paul Alfano la [email protected] sau (603) 226-1188.
.