W poprzednich blogach, zajęliśmy się różnicą między prywatną drogą a służebnością, New Hampshire’s nowe prawo nakazujące utrzymanie prywatnej drogi mieszkalnej w pewnych sytuacjach i co prywatne umowy utrzymania dróg powinny zawierać. Chociaż posiadanie umowy jest ważnym krokiem, utworzenie stowarzyszenia może znacznie uprościć administrację i egzekwowanie umów dotyczących utrzymania dróg prywatnych.
Rozważmy kondominia. Kondominia zazwyczaj mają oddzielny podmiot do obsługi rzeczy takich jak 1) pieniądze, 2) pozywanie do windykacji (jeśli to konieczne), i 3) zakup ubezpieczenia (jeśli jest to pożądane). Podmiot zapewnia również warstwę ochrony dla ludzi biorących aktywną rolę, zarówno przez samo istnienie podmiotu, jak i z przepisem indemnification w dokumencie formacyjnym.
Mając grupę ludzi zgadza się na utrzymanie może działać dobrze z ograniczoną liczbą uczestników, ale im większa grupa, tym trudniejszy proces.
Podobnie, każda organizacja potrzebuje przywództwa. Ktoś musi zwoływać spotkania, wysyłać protokoły i podpisywać umowy. Stowarzyszenie utworzone zgodnie ze statutem uchwalonym w tym celu ma domyślne przepisy dotyczące przywództwa.
Bez stowarzyszenia pieniądze muszą trafić na czyjeś konto czekowe, podczas gdy stowarzyszenie może przechowywać fundusze na oddzielnym koncie pod nazwą stowarzyszenia. Kiedy różne osoby przyjmują role przywódcze, konto i pieniądze nie przenoszą się; nowe nazwiska są po prostu dodawane jako autoryzowani sygnatariusze.
Niepoprawni właściciele mogą być największym bólem głowy przy utrzymaniu dróg prywatnych. Jedna osoba może nie zgadzać się z pracą, która ma być wykonana, lub jej jakością, i wyrazić ten brak zgody, odmawiając udziału w kosztach. Bez podmiotu (stowarzyszenia), jeden lub więcej indywidualnych właścicieli nieruchomości musi wnieść pozew we własnym imieniu, a następnie negocjować koszty tego z innymi właścicielami. Ponadto, pozwy zapraszają wzajemnych roszczeń. Pozew wzajemny skutecznie jest nowy i oddzielny pozew wniesiony przeciwko osobie składającej powództwo windykacyjne w imieniu innych właścicieli. Pozew musi być bronione, a jego istnienie może pojawić się na czyimś raporcie kredytowym.
W przypadku stowarzyszenia, stowarzyszenie przynosi pozew w imieniu stowarzyszenia, a nie w imieniu osoby fizycznej. Stowarzyszenie zbiera wszelkie wyroki, umieszcza pieniądze na koncie bankowym stowarzyszenia i rozdziela je zgodnie z procedurami przyjętymi przez właścicieli lot.
Firmy ubezpieczeniowe są przyzwyczajone do wydawania polis dla stowarzyszeń w celu ochrony własności stowarzyszenia przed szkodami i jego urzędników od odpowiedzialności. Indywidualni właściciele nieruchomości w przeciwnym razie mogą potrzebować polegać na polisach właścicieli domów, które mogą mieć ograniczone pokrycie poza sam dom.
Najczęstszym rodzajem stowarzyszenia używanym w New Hampshire w sytuacjach związanych z utrzymaniem dróg prywatnych jest korporacja typu not-for-profit utworzona na mocy RSA 292. Nawet jeśli podmioty te są korporacjami, nazwa często używa słowa „stowarzyszenie” w tytule. Korporacja (stowarzyszenie) może być utworzona w celu stwierdzenia, że każdy właściciel działki automatycznie staje się członkiem korporacji. (RSA 292 używa terminu „członek”, a nie „akcjonariusz”.) Prosty zestaw regulaminów zostałby przyjęty, aby zająć się takimi rzeczami jak głosowanie, spotkania i kolekcje.
Posiadanie podmiotu stojącego pomiędzy zalegającymi z płatnościami właścicielami lub poszkodowanymi stronami a rzeczywistymi właścicielami partii zapewnia warstwę ochrony dla członków/właścicieli partii. Ubezpieczenie nadal jest ostrożny, however.
Unnless zmienione, zarówno tworzenie podmiotu i przyjęcie regulaminu są jednorazowe wydarzenia, wymagające podpisu wszystkich właścicieli nieruchomości, którzy chcą stać się członkami stowarzyszenia. Innymi słowy, tylko ci, którzy zgadzają się przystąpić do stowarzyszenia, są związani jego zasadami i przepisami. To powiedziawszy, nawet jeśli nie wszyscy właściciele dołączą, stowarzyszenie nadal może być przydatne do egzekwowania istniejących przymierzy przeciwko ludziom, którzy nie dołączą. Stowarzyszenie może być również przydatne do egzekwowania ustawowego obowiązku właścicieli do wnoszenia wkładu w utrzymanie prywatnych dróg.
Paul J. Alfano
Z Paulem Alfano można się skontaktować pod adresem [email protected] lub (603) 226-1188.
.