Een hoge belastingaanslag op onroerendgoedwinsten vermijden

Het verkopen van een huurwoning met een enorme winst kan een droom zijn die uitkomt. Wie wil er nu niet een mooie cent verdienen aan zijn vastgoedbelegging? Toch, om de winst uit een dergelijke verkoop te maximaliseren, wilt u misschien uw inkomsten uitstellen als een forfaitair bedrag. Lees verder om uit te vinden waarom, en om meer te weten te komen over een andere optie: een verkoop op afbetaling.

Grote uitbetaling = grote belastingaanslag

Laten we eens kijken naar een veel voorkomende situatie:

Hal Bookman keek naar het bod van de koper voor zijn huurwoning, en hij kon het getal dat hij zag niet geloven. De waarde van zijn woning was in slechts vijf jaar aanzienlijk gestegen. Maar toen Hal zijn belastingadviseur blijmoedig vertelde over de verkoop, was de adviseur minder enthousiast; de opbrengst in één keer opnemen zou fiscaal niet in Hals belang zijn.

Als Hal de volledige verkoopopbrengst aangeeft in hetzelfde jaar dat hij het pand verkoopt, betaalt hij 25% over het deel van de winst dat overeenkomt met de afschrijvingsaftrek die hij eerder op het huurpand heeft genomen. Bovendien wordt elke winst die de afschrijvingen te boven gaat belast tegen 15% (voor belastingbetalers met een belastbaar inkomen tussen $80.000 en $441.450 als alleenstaande, of $496.600 als gehuwd samenwonend) of 25% (voor belastingbetalers boven die drempels). Hal vraagt zijn belastingadviseur of er iets is wat hij kan doen om zijn belastbaar inkomen voor het jaar te verlagen.

De adviseur weet precies het instrument om te gebruiken: een overeenkomst voor verkoop op afbetaling.

Het doel van verkoop op afbetaling

Installment sales worden gedefinieerd als een verkoop van onroerend goed waarbij ten minste één betaling pas na het belastingjaar van de verkoop wordt gedaan. Zoals beschreven in “Publicatie 537”, staat de Internal Revenue Service (IRS) belastingbetalers toe een deel van de winst op de verkoop van een vastgoedbelegging uit te stellen met een overeenkomst voor verkoop op afbetaling. Deze regeling stelt verkopers in staat een evenredig deel van hun vermogenswinst over meerdere jaren aan te geven. Een verkoper mag de verkoop op afbetaling echter niet gebruiken om een verlies aan te geven. Bovendien kan de verkoper ook afzien van de verkoop op afbetaling bij het aangeven van een winst.

Hoe de verkoop op afbetaling werkt

Het aangeven van een winst door verkoop op afbetaling is theoretisch eenvoudig. De belastingheffing bij verkoop op afbetaling komt overeen met die bij lijfrenten, waarbij een evenredig deel van elke betaling als teruggave van de hoofdsom wordt beschouwd. De enige voorwaarden zijn dat het verkochte goed geen beursgenoteerd effect mag zijn of deel mag uitmaken van de gewone inventaris van een bedrijf, en dat de belastingbetaler geen handelaar in het verkochte goed mag zijn (met uitzondering van bepaalde timeshare-handelaars die kiezen voor een speciale renteheffing onder de verkoop op afbetaling-methode).

Laten we eens zien hoe Hal, uit het bovenstaande verhaal, zijn verkoop op afbetaling zou kunnen structureren als hij zijn vermogenswinstbelasting naar een toekomstig jaar zou willen uitstellen. Hal ontvangt een bod van $400.000 voor zijn huurwoning. Hij kocht de woning voor $300.000. In de loop der jaren heeft hij 100.000 dollar aan afschrijvingsaftrek genomen, waardoor zijn aangepaste basis 200.000 dollar is. Hal heeft dus $200.000 ($400.000 – $200.000) aan belastbare winst aan te geven.

De adviseur van Hal raadt hem aan zijn verkoopopbrengst op te splitsen in acht jaarlijkse termijnen van elk $50.000, in plaats van $400.000 in één jaar aan te geven. Zolang de termijnen elk jaar constructief worden ontvangen, kan Hal met deze methode de winst, en dus een evenredig deel van de winst, over de acht jaar boeken.

Inkomsten uit afbetaling melden

Inkomsten uit afbetaling kunnen worden opgesplitst in drie afzonderlijke categorieën: winst, hoofdsom (of, uw aangepaste basis in het onroerend goed), en rente. Elk van deze categorieën wordt anders behandeld op formulier 1040. De brutowinst percentage wordt vervolgens gebruikt om de verkoop op afbetaling inkomen te berekenen voor een bepaald belastingjaar.

Vermogenswinst

In het bovenstaande voorbeeld, Hal moet de winst elk jaar aangeven als ofwel op lange termijn of op korte termijn, afhankelijk van de vraag of de winst was op lange of korte termijn vanaf het jaar van de verkoop. Lange-termijnwinsten worden tegen een lager tarief belast, terwijl korte-termijnwinsten als gewone inkomsten worden belast. Omdat Hal het huis vijf jaar in bezit had, zou de winst in dit geval van lange duur zijn.

Als de winst van korte duur was geweest, kan Hal nog steeds worden belast op de termijninkomsten tegen een lager tarief dan hij zou hebben gehad als hij de winst ineens had moeten aangeven. Dit komt omdat kortetermijnwinsten worden belast als gewone inkomsten, tegen het hoogste marginale belastingtarief van de belastingbetaler. Als de verhoudingsgewijze winst hem niet in de volgende belastingschijf duwt, kan dit tarief lager zijn. De winst uit een verkoop op afbetaling wordt gerapporteerd op IRS-formulier 6252 en vervolgens overgebracht naar schema D op formulier 1040.

Rente

Belastingbetalers met inkomsten uit verkoop op afbetaling moeten ook rente rapporteren die in rekening wordt gebracht aan de koper, die wordt belast tegen het gewone inkomenstarief. De rente die in de koopovereenkomst wordt vermeld, wordt aangeduid als “stated interest”. Als de vermelde rente onvoldoende (of nul) is, moet een deel van de hoofdsom van de verkoop worden geherkwalificeerd als “niet-vastgestelde rente”.

Hoofdsom

Een deel van elke verkoop op afbetaling wordt door de IRS beschouwd als een belastingvrije teruggave van de hoofdsom. Dit bedrag kan worden bepaald door het invullen van werkblad A op publicatie 537. De hoofdsom (aangepaste basis) voor verkoop op afbetaling is het totaal van uw werkelijke aangepaste basis in het onroerend goed plus eventuele verkoopkosten en afschrijvingen herapt.

In dit voorbeeld, Hal heeft $ 200.000 als een aangepaste basis in zijn huis. Hij moet $ 100.000 voor zijn afschrijvingsverliezen en $ 10.000 voor verkoopkosten optellen om zijn aangepaste basis voor verkoop op afbetaling te berekenen. Dit bedrag is $310.000.

Brutowinstpercentage

Om het brutowinstpercentage te berekenen, moet u de aangepaste basis voor de verkoop op afbetaling – in dit voorbeeld $310.000 – aftrekken van de verkoopprijs om de totale winst te berekenen. Hier is de totale winst $90.000 ($400.000 – $310.000). Deel vervolgens de totale winst door de verkoopprijs, die in dit geval 22,5% bedraagt ($90.000 / $400.000), en u hebt het brutowinstpercentage. Tenslotte, om de belastbare winst elk jaar te berekenen, vermenigvuldigt u dit percentage met het bedrag van de afbetaling. De belastbare winst van Hal bedraagt dus $11.250 ($50.000 x 22,5%) per jaar.

Hypotheken en contractprijs

Als de koper van het onroerend goed bij de aankoop een hypotheek of een andere promesse op zich neemt, moet de kostenbasis van het onroerend goed worden verminderd met het bedrag van de hypotheek/note. Als, bijvoorbeeld, de huurwoning die Hal verkocht voor $ 400.000 een hypotheek van $ 100.000 heeft, wordt de contractprijs verlaagd tot $ 300.000 ($ 400.000 – $ 100.000).

Als het bedrag van de hypotheek hoger is dan de totale aangepaste basis van het onroerend goed, moet het verschil worden gerapporteerd als een betaling in het eerste jaar en wordt de contractprijs verhoogd met dat bedrag. Laten we bijvoorbeeld aannemen dat Hal’s eigendom een hypotheek heeft van $250.000. In dit geval moet Hal, naast de afbetaling, in het eerste jaar een betaling van $ 50.000 als eigen risico rapporteren.

The Bottom Line

Er zijn veel regels en voorschriften met betrekking tot verkoop op afbetaling, en ze moeten zorgvuldig worden gevolgd. Voor meer informatie over deelonderwerpen zoals wijzigingen in de verkoopprijs, de verschillende vormen die ontvangen betalingen kunnen aannemen, en wanneer het beter kan zijn om af te zien van een afbetalingsovereenkomst en in plaats daarvan een forfaitair bedrag te ontvangen, bezoekt u de website van de IRS. Zoals altijd, moet u uw belastingadviseur raadplegen om uw specifieke fiscale situatie te bespreken.