Evitare una grossa tassa sui guadagni immobiliari

Vendere una proprietà in affitto per un enorme profitto può essere un sogno che si avvera. Dopo tutto, chi non vorrebbe fare un bel po’ di soldi con il proprio investimento immobiliare? Eppure, per massimizzare il profitto da una tale vendita, si potrebbe voler rimandare l’incasso come una somma forfettaria. Continuate a leggere per scoprire perché, e per conoscere un’altra opzione: una vendita a rate.

Grande pagamento = Grande fattura fiscale

Diamo un’occhiata a una situazione comune:

Hal Bookman guardò l’offerta dell’acquirente per la sua casa in affitto, e non poteva credere alla cifra che vide. Il valore della sua proprietà era aumentato notevolmente in soli cinque anni. Tuttavia, quando Hal raccontò con gioia al suo consulente fiscale della vendita, il consulente fu meno entusiasta; prendere il reddito in un’unica soluzione non sarebbe stato nell’interesse di Hal dal punto di vista fiscale.

Se Hal dichiara l’intero ricavato della vendita nello stesso anno in cui vende la proprietà, pagherà il 25% sulla parte di guadagno che corrisponde alle deduzioni di ammortamento che ha precedentemente preso sulla proprietà in affitto. Inoltre, qualsiasi guadagno oltre il recupero del deprezzamento è tassato al 15% (per i contribuenti con reddito imponibile tra $80.000 e $441.450 se single, o $496.600 se sposati in comune) o al 25% (per i contribuenti sopra queste soglie). Hal chiede al suo consulente fiscale se c’è qualcosa che può fare per ridurre il suo reddito imponibile dell’anno.

Il consulente conosce proprio lo strumento da usare: un accordo di vendita a rate.

Lo scopo delle vendite a rate

Le vendite a rate sono definite come una vendita di proprietà in cui almeno un pagamento non viene effettuato fino a dopo l’anno fiscale della vendita. Come dettagliato in “Publication 537,” l’Internal Revenue Service (IRS) permette ai contribuenti di differire una parte del guadagno sulla vendita di un investimento immobiliare con un accordo di vendita a rate. Questo accordo permette ai venditori di dichiarare una parte proporzionale delle loro plusvalenze su diversi anni. Tuttavia, un venditore non può usare il metodo della vendita a rate quando riporta una perdita. Inoltre, il venditore è anche in grado di rinunciare al metodo della vendita a rate quando riporta un guadagno.

Come funziona il metodo della vendita a rate

Dichiarare i guadagni con una vendita a rate è teoricamente semplice. La tassazione delle vendite a rate rispecchia quella delle rendite, dove una parte proporzionale di ogni pagamento è considerata un ritorno di capitale. Le uniche condizioni sono che la proprietà venduta non può essere un titolo quotato in borsa o una parte dell’inventario regolare di un’azienda, e il contribuente non può essere un commerciante della proprietà venduta (con l’eccezione di certi commercianti di azioni a tempo che scelgono una tassa di interesse speciale sotto il metodo della vendita a rate).

Vediamo come Hal, dalla storia sopra, potrebbe strutturare la sua vendita a rate se volesse rinviare le sue tasse sul guadagno di capitale ad un anno futuro. Hal riceve un’offerta di 400.000 dollari per la sua casa in affitto. Ha comprato la proprietà per $300.000. Nel corso degli anni, ha preso $100.000 in deduzioni di ammortamento, rendendo la sua base regolata $200.000. Pertanto, Hal ha 200.000 dollari (400.000 dollari – 200.000 dollari) di guadagno tassabile da dichiarare.

Il consulente di Hal gli consiglia di suddividere il ricavato della vendita in otto rate annuali di 50.000 dollari ciascuna, invece di dichiarare 400.000 dollari in un anno. Finché le rate sono ricevute costruttivamente ogni anno, questo metodo permetterà ad Hal di registrare i profitti, e quindi una parte proporzionale dei guadagni, nel corso degli otto anni.

Segnalazione del reddito da vendita a rate

Il reddito da vendita a rate può essere suddiviso in tre categorie separate: guadagno, capitale (o, la base aggiustata nella proprietà), e interessi. Ognuna di queste categorie è trattata in modo diverso sul modulo 1040. La percentuale di profitto lordo è quindi usata per calcolare il reddito da vendita a rate per un dato anno fiscale.

Guadagno di capitale

Nell’esempio di cui sopra, Hal deve dichiarare il guadagno ogni anno come a lungo o a breve termine, a seconda che il guadagno fosse a lungo o a breve termine nell’anno della vendita. Poiché Hal ha tenuto la casa per cinque anni, il guadagno, in questo caso, sarebbe stato a lungo termine.

Se il guadagno fosse stato a breve termine, Hal potrebbe ancora essere tassato sul reddito rateale a un tasso più basso di quello che avrebbe avuto se avesse dovuto dichiarare il guadagno forfettario. Questo perché i guadagni a breve termine sono tassati come reddito ordinario, all’aliquota marginale massima del contribuente. Se il guadagno proporzionale non lo spinge nella fascia d’imposta successiva, questa aliquota può potenzialmente essere inferiore. Il guadagno da una vendita a rate è riportato sul Modulo 6252 dell’IRS e poi riportato nel Programma D sul Modulo 1040.

Interesse

I contribuenti con reddito da vendita a rate devono anche riportare l’interesse addebitato all’acquirente, che è tassato ai tassi di reddito ordinari. L’interesse previsto nel contratto di vendita è chiamato interesse dichiarato. Se l’interesse dichiarato è insufficiente (o nullo), parte della parte principale della vendita deve essere ri-caratterizzata come “interesse non dichiarato”.

Principale

Parte di ogni vendita a rate è considerata dall’IRS come una restituzione esentasse del capitale. Questo importo può essere determinato compilando il foglio di lavoro A sulla pubblicazione 537. Il capitale (base aggiustata) per scopi di vendita a rate è il totale della vostra base aggiustata effettiva nella proprietà più qualsiasi spesa di vendita e la ripresa di ammortamento.

In questo esempio, Hal ha $200,000 come base aggiustata nella sua casa. Deve aggiungere indietro $100.000 per la sua ripresa di ammortamento e $10.000 per le spese di vendita al fine di calcolare la sua base regolata per scopi di vendita a rate. Questa cifra è $310,000.

Percentuale di profitto lordo

Per calcolare la percentuale di profitto lordo, è necessario sottrarre la base regolata ai fini della vendita a rate – $310,000, in questo esempio – dal prezzo di vendita per calcolare il guadagno totale. Qui il guadagno totale è di $90.000 ($400.000 – $310.000). Poi dividete il guadagno totale per il prezzo di vendita, che in questo caso è il 22,5% ($90.000 / $400.000), e avrete la percentuale di profitto lordo. Infine, per calcolare il guadagno tassabile ogni anno, moltiplicate questa percentuale per l’importo della rata. Così, il guadagno tassabile di Hal ogni anno è considerato 11.250$ (50.000$ x 22,5%).

Ipoteche e prezzo del contratto

Se l’acquirente della proprietà assume un’ipoteca o qualche altra nota promissoria con l’acquisto, la base del costo della proprietà deve essere ridotta dell’importo dell’ipoteca/nota. Se, per esempio, la proprietà in affitto che Hal ha venduto per 400.000 dollari ha un’ipoteca di 100.000 dollari, il prezzo del contratto è ridotto a 300.000 dollari (400.000 dollari – 100.000 dollari).

Se l’importo dell’ipoteca supera la base totale corretta della proprietà, la differenza deve essere riportata come un pagamento nel primo anno e il prezzo del contratto è aumentato di tale importo. Supponiamo, per esempio, che la proprietà di Hal abbia un’ipoteca di 250.000 dollari. In questo caso, oltre al pagamento a rate, Hal dovrà riportare un pagamento in eccesso di 50.000 dollari durante il primo anno.

La linea di fondo

Ci sono molte regole e regolamenti che riguardano le vendite a rate, e devono essere seguiti attentamente. Per ulteriori informazioni su argomenti come i cambiamenti nel prezzo di vendita, le diverse forme che i pagamenti ricevuti possono assumere, e quando potrebbe essere meglio rinunciare a un accordo di rata e prendere invece un pagamento in un’unica soluzione, visitate il sito web dell’IRS. Come sempre, assicuratevi di consultare il vostro consulente fiscale per discutere la vostra specifica situazione fiscale.