Nei blog precedenti, abbiamo affrontato la differenza tra una strada privata e una servitù, la nuova legge del New Hampshire che impone la manutenzione delle strade private residenziali in determinate situazioni e quali accordi di manutenzione delle strade private dovrebbero includere. Anche se avere un accordo è un passo importante, creare un’associazione può semplificare notevolmente l’amministrazione e l’applicazione degli accordi di manutenzione delle strade private.
Considera i condomini. I condomini di solito hanno un’entità separata per gestire cose come 1) il denaro, 2) fare causa per la riscossione (se necessario), e 3) acquistare l’assicurazione (se auspicabile). Un’entità fornisce anche un livello di protezione per le persone che assumono un ruolo attivo, sia per la semplice esistenza dell’entità, sia con una disposizione di indennizzo nel documento di formazione.
Avere un gruppo di persone d’accordo sulla manutenzione può funzionare bene con un numero limitato di partecipanti, ma più grande è il gruppo, più difficile è il processo.
Parimenti, ogni organizzazione ha bisogno di leadership. Qualcuno deve convocare le riunioni, inviare i verbali e firmare i contratti. Un’associazione creata in base a uno statuto approvato a tale scopo ha disposizioni predefinite che riguardano la leadership.
Senza un’associazione, il denaro deve andare nel conto corrente di qualcuno, mentre un’associazione può tenere i fondi in un conto separato sotto il nome dell’associazione. Quando persone diverse assumono ruoli di leadership, il conto e il denaro non si spostano; i nuovi nomi vengono semplicemente aggiunti come firmatari autorizzati.
I proprietari delinquenti possono essere il più grande mal di testa con la manutenzione delle strade private. Una persona può non essere d’accordo con il lavoro da fare, o con la qualità, ed esprimere questo disaccordo rifiutando di contribuire al costo. Senza un’entità (associazione), uno o più proprietari individuali devono intentare una causa a proprio nome e poi negoziare i costi con gli altri proprietari. Inoltre, le azioni legali invitano a presentare delle controquerele. Una domanda riconvenzionale è effettivamente una nuova e separata causa intentata contro la persona che presenta l’azione di riscossione per conto degli altri proprietari. Una causa legale ha bisogno di essere difesa, e la sua semplice esistenza può apparire sul rapporto di credito di qualcuno.
Con un’associazione, l’associazione porta la causa legale nel nome dell’associazione, non nel nome di un individuo. L’associazione raccoglie qualsiasi sentenza, mette il denaro nel conto bancario dell’associazione e lo distribuisce secondo le procedure adottate dai proprietari dei lotti.
Le compagnie di assicurazione sono abituate a rilasciare polizze alle associazioni per proteggere la proprietà dell’associazione dai danni e i suoi funzionari dalla responsabilità. I singoli proprietari di immobili possono altrimenti avere bisogno di affidarsi alle polizze dei proprietari di casa, che possono avere una copertura limitata oltre la casa stessa.
Il tipo più comune di associazione usato nel New Hampshire per le situazioni di manutenzione delle strade private è una corporazione senza scopo di lucro formata sotto RSA 292. Anche se queste entità sono corporazioni, il nome spesso usa la parola “associazione” nel titolo. La corporazione (associazione) potrebbe essere stabilita per dichiarare che ogni proprietario di un lotto diventa automaticamente un membro della corporazione. (RSA 292 usa il termine “membro” piuttosto che “azionista”.) Un semplice statuto verrebbe adottato per affrontare cose come il voto, le riunioni e le riscossioni.
Avere un’entità che si frappone tra i proprietari morosi o le parti lese e gli attuali proprietari del lotto fornisce un livello di protezione per i membri/proprietari del lotto. L’assicurazione è comunque prudente.
A meno di modifiche, sia la formazione dell’entità che l’adozione di statuti sono eventi unici, che richiedono la firma di tutti i proprietari che desiderano diventare membri dell’associazione. Detto altrimenti, solo coloro che accettano di unirsi all’associazione sono vincolati alle sue regole e regolamenti. Detto questo, anche se non tutti i proprietari si uniscono, un’associazione può ancora essere utile per far rispettare i patti esistenti contro le persone che non si uniscono. L’associazione può anche essere utile per far rispettare l’obbligo legale dei proprietari di contribuire alla manutenzione delle strade private.
Paul J. Alfano
Puoi raggiungere Paul Alfano a [email protected] o (603) 226-1188.