Dans les blogs précédents, nous avons abordé la différence entre une route privée et une servitude, la nouvelle loi du New Hampshire rendant obligatoire l’entretien des routes privées résidentielles dans certaines situations et ce que les accords d’entretien des routes privées devraient inclure. Bien que le fait d’avoir un accord soit une étape importante, la création d’une association peut grandement simplifier l’administration et l’application des accords d’entretien des chemins privés.
Pensez aux condominiums. Les condominiums ont généralement une entité distincte pour gérer des choses comme 1) l’argent, 2) les poursuites pour le recouvrement (si nécessaire), et 3) l’achat d’assurance (si souhaitable). Une entité fournit également une couche de protection pour les personnes qui prennent un rôle actif, à la fois par la simple existence de l’entité, et avec une disposition d’indemnisation dans le document de formation.
Avoir un groupe de personnes se mettre d’accord sur l’entretien peut fonctionner correctement avec un nombre limité de participants, mais plus le groupe est grand, plus le processus est difficile.
De même, toute organisation a besoin de leadership. Quelqu’un doit convoquer les réunions, envoyer les procès-verbaux et signer les contrats. Une association créée en vertu d’une loi adoptée à cette fin a des dispositions par défaut concernant la direction.
Sans association, l’argent doit aller sur le compte chèque de quelqu’un, alors qu’une association peut détenir des fonds dans un compte séparé sous le nom de l’association. Lorsque différentes personnes assument des rôles de direction, le compte et l’argent ne bougent pas ; de nouveaux noms sont simplement ajoutés en tant que signataires autorisés.
Les propriétaires délinquants peuvent être le plus gros casse-tête avec l’entretien des routes privées. Une personne peut être en désaccord avec le travail à faire, ou la qualité, et exprimer ce désaccord en refusant de contribuer au coût. En l’absence d’une entité (association), un ou plusieurs propriétaires individuels doivent intenter une action en justice en leur propre nom, puis négocier le coût de cette action avec les autres propriétaires. En outre, les poursuites judiciaires donnent lieu à des demandes reconventionnelles. Une demande reconventionnelle est en fait une nouvelle action distincte intentée contre la personne qui intente l’action en recouvrement au nom des autres propriétaires. Une poursuite doit être défendue, et sa simple existence peut apparaître sur le rapport de crédit de quelqu’un.
Avec une association, l’association intente la poursuite au nom de l’association, et non au nom d’un individu. L’association perçoit tout jugement, met l’argent dans le compte bancaire de l’association et le distribue selon les procédures adoptées par les propriétaires de lots.
Les compagnies d’assurance ont l’habitude de délivrer des polices aux associations pour protéger les biens de l’association contre les dommages et ses dirigeants contre la responsabilité. Les propriétaires individuels peuvent autrement avoir besoin de compter sur les politiques des propriétaires, qui peuvent avoir une couverture limitée au-delà de la maison elle-même.
Le type d’association le plus communément utilisé au New Hampshire pour les situations d’entretien des routes privées est une société à but non lucratif formée en vertu de la RSA 292. Même si ces entités sont des sociétés, le nom utilise souvent le mot « association » dans le titre. La société (association) pourrait être établie de manière à ce que chaque propriétaire d’un lot devienne automatiquement membre de la société. (RSA 292 utilise le terme « membre » plutôt que « actionnaire ».) Un ensemble simple de règlements administratifs serait adopté pour aborder des choses comme le vote, les réunions et les collections.
Avoir une entité se tenir entre les propriétaires délinquants ou les parties lésées et les propriétaires de lots réels fournit une couche de protection pour les membres / propriétaires de lots. Cependant, il est toujours prudent de souscrire une assurance.
Sans modification, la formation de l’entité et l’adoption des règlements sont des événements uniques, nécessitant la signature de tous les propriétaires qui souhaitent devenir membres de l’association. En d’autres termes, seuls ceux qui acceptent d’adhérer à l’association sont liés à ses règles et règlements. Cela dit, même si tous les propriétaires n’adhèrent pas à l’association, celle-ci peut être utile pour faire respecter les clauses restrictives existantes à l’encontre des personnes qui n’adhèrent pas. L’association peut également être utile pour faire respecter l’obligation légale des propriétaires de contribuer à l’entretien des chemins privés.
Paul J. Alfano
Vous pouvez joindre Paul Alfano à l’adresse [email protected] ou au (603) 226-1188.