Kotisi on linnasi ja perheesi ja elämäsi perusta. Taloudellisten vaikeuksien aikana saatat joutua tekemään päätöksen konkurssin hakemisesta. On luonnollista, että yksi ensimmäisistä huolenaiheistasi on, saatatko menettää kotisi. Tietyissä olosuhteissa kotisi voi olla suojattu Kalifornian asumisoikeuslainsäädännön nojalla. Oppiminen näistä homestead-laeista voi auttaa sinua ymmärtämään oikeuksiasi ja suojelemaan yhtä suurimmista varoistasi.
Yleiskatsaus Kalifornian homestead-lainsäädäntöön
Kaliforniassa kodinomistajilla ja pienten kiinteistöjen omistajilla on mahdollisuus julistaa omaisuutensa ”homesteadiksi”. Tällä julistuksella vahvistetaan, että kotiisi kertynyttä pääomaa pidetään velkojien ulottumattomissa. Pohjimmiltaan tämä homestead-lainsäädäntö suojaa kodinomistajia siltä, että heidän ei tarvitse myydä kotiaan, jos heillä on taloudellisia haasteita tai jos he hakeutuvat Kalifornian osavaltiossa konkurssiin.
Kalifornia ei salli konkurssinhakijoiden käyttää liittovaltion konkurssivapautusta, vaan se vaatii asukkaita käyttämään jompaakumpaa kahdesta osavaltiossa käytettävissä olevasta hakujärjestelmästä. Kalifornian tuomarineuvosto tarkistaa nämä vapautusmäärät kolmen vuoden välein. Kalifornian siviiliprosessilain 704.710, 704.720 ja 704.730 §:ssä kuvataan Kalifornian järjestelmä 1:n vapautus, ja Kalifornian siviiliprosessilain 703.140 §:n b) 1 momentissa kuvataan Kalifornian järjestelmä 2:n homestead-vapautus. Alla luetellut määrät ovat voimassa 1. huhtikuuta 2019.
- Systeemi 1 – Jos olet yksinasuva asunnonomistaja, joka ei ole työkyvytön, voit laillisesti vapauttaa Kalifornian homestead-vapautuksen piiriin kuuluvaan kotiisi (tai muuhun pieneen omaisuuteen) kertyneestä omasta pääomasta enintään 75 000 dollaria. Tämä määrä nousee 100 000 dollariin, jos asut yhdessä toisen perheenjäsenen kanssa. Voit vapauttaa enintään 175 000 dollaria, jos olet 65-vuotias tai vanhempi tai jos olet 55-vuotias tai vanhempi, sinulla on pienemmät tulot ja velkojat yrittävät pakottaa kotisi myyntiin.
- JÄRJESTELMÄ 2 – Asunnonomistaja voi vapauttaa enintään 29 275 dollaria kodin pääomasta.
Vuorovaikutus Kalifornian konkurssilainsäädäntöön
Kalifornian konkurssilainsäädäntöä sovelletaan asunnosta vapauttamisen osalta sekä 7 luvun että 13 luvun mukaisissa konkursseissa. Jos haet Kaliforniassa 7 luvun mukaista konkurssia ja kotisi tai omaisuutesi pääoma on yhtä suuri tai pienempi kuin edellä luetellut määrät, voit pitää kotisi pääoman. Jos kotisi tai omaisuutesi oma pääoma kuitenkin ylittää edellä luetellun määrän, tapauksesi konkurssipesänhoitaja voi päättää myydä omaisuuden.
Jos sinulla on siis paljon omaa pääomaa kodissasi, voit harkita 13 luvun mukaisen konkurssin hakemista Kaliforniassa, sillä voit myös säilyttää kotisi oman pääoman velkojen uudelleenjärjestelyn avulla. On aina tärkeää keskustella kokeneen kiinteistöasianajajan kanssa näistä monimutkaisista vero- ja kiinteistöasioista, jotta voidaan varmistaa, että oikeuksiasi ja mahdollisimman suurta osaa varoistasi suojellaan.
Types of Homestead Exemptions
Kaliforniassa on kaksi erilaista kodinomistajien käytettävissä olevaa kodinomistajavapautusta.
- Declared Homestead:
- Automaattinen vapautus:
Ero kahden tyyppisen homestead-vapautuksen välillä liittyy kiinteistön myyntiin. Ilmoitetussa homestead-vapautuksessa kodinomistajan omaisuuden pääoma suojataan riippumatta siitä, tapahtuuko kodin myynti omistajan toimesta vapaaehtoisesti vai velkojan tahattomasti pakkomyynnillä. Automaattinen vapautus suojaa kodinomistajan kiinteistön omaa pääomaa vain velkojan vaatimuksesta tapahtuvassa tahattomassa pakkomyynnissä eikä silloin, kun kodinomistaja päättää myydä kiinteistönsä vapaaehtoisesti.
Voit odottaa, että automaattista vapautusta sovelletaan tilanteeseesi. Kotitalousvapautusilmoituksen tekeminen suojaa kuitenkin sinua, omaisuuttasi ja pääomaasi, jos päätät myydä kiinteistön tai muuttaa myöhemmin.
Miten kotitalousvapautusta haetaan
Kodinomistajan on haettava kotitalousvapautusta oikeasta piirikunnan kirjaamosta. Esimerkki Orange Countyn homestead-ilmoituksesta löytyy täältä. Hakemusten ja papereiden jättäminen on tärkeää, ja väärin jätetyt asiakirjat eivät välttämättä suojaa asunnonomistajaa.
Usein asunnonomistaja voi hyödyntää yrityksen tai kokeneen kiinteistöasianajajan palveluja, jotka tarjoavat näitä palveluja maksua vastaan.
Warning Regarding Homestead Exemption
On tärkeää huomata, että jos Kalifornian kotiasi ollaan pakkohuutokauppaamassa tai jos kyseessä on pakkohuutokauppa tai huutokauppa, joka hoidetaan asuntolainan myöntäjän tai pankin kautta, homestead-ilmoitus homestead-vapautuksen kautta ei suojaa varojasi. Kuten aiemmin todettiin, se suojaa omaisuuttasi vain suurimpaan sallittuun määrään asti.
Lisäksi, jos sinulla on tuomioistuimen tuomio sinua vastaan maksamattomista elatusmaksuista, maksamattomista tai maksamatta olevista elatusmaksuista tai mekaanikon panttioikeuksista, homestead-vapautuksen hakeminen ei suojaa omaisuuttasi tai varojasi.
Ota yhteyttä kiinteistöasianajajaan jo tänään
Taloudellisen ahdingon aikana voit huomata olevasi hukkua, hämmentynyt ja ahdistunut. Kalifornian vero- ja kiinteistölainsäädäntö on monimutkainen ja siinä on vaikea navigoida ilman apua. Newport Beachissa, Kaliforniassa sijaitsevassa The Myers Law Groupissa kokeneista kiinteistöasianajajista koostuva lakitiimimme omistaa syvälliset tietonsa ja taitonsa auttaakseen sinua saavuttamaan parhaat mahdolliset tulokset. Tiimimme voi auttaa sinua ymmärtämään oikeutesi ja auttaa sinua suojelemaan omaisuuttasi. Ota yhteyttä jo tänään numeroon (888) 676-7211 tai verkossa konsultaatiota varten.