By Ira J Waldman, Cox, Castle & Nicholson and Joshua Stein, Joshua Stein PLLC.
Tässä artikkelissa Ira Waldman, Cox, Castle & Nicholson, ja Joshua Stein, Joshua Stein PLLC, keskustelevat pitkäaikaisten maanvuokrasopimusten monista ulottuvuuksista.
Pitkäkestoisessa maanvuokrausrakenteessa yksityinen taho tai julkisyhteisö omistaa rakennuspaikan, vuokraa maan rakennuttajalle ja saa vuokraa vuokrasopimuksen voimassaoloaikana. Tästä rakenteesta on tullut hyvin yleinen elementti Yhdysvaltain kiinteistömarkkinoilla. Maanvuokrasopimuksia on perinteisesti esiintynyt tietyillä paikkakunnilla, kuten Yhdistyneessä kuningaskunnassa (jossa monet asuin- ja liikekiinteistöt on vuokrattu maanvuokralle ”landed estates” -konseptin mukaisesti sellaisille yhteisöille kuin Crown Estate, Englannin kirkko ja Lontoon ammattiyhdistykset (liveries)), ja Yhdysvalloissa Havaijin osavaltiossa, jossa suuri osa rakennuskelpoisista kiinteistöistä on maaomistussäätiöiden omistuksessa, joiden pääasiallisena tavoitteena on säilyttää omistusoikeus maa-alueeseen ja vuokrata se kehitystoimintaa varten. Yksityisen tai julkisen maanomistajan mahdollisia hyötyjä, joita maan omistuksen ja hallinnan säilyttämisestä, kehittämisriskien rajoittamisesta ja kehittämisestä saatavien voittojen jakamisesta voi koitua, on ollut vaikea sivuuttaa, mikä on johtanut maanvuokrasopimusten lisääntymiseen kaikkialla Yhdysvalloissa.
Maanomistajille maanvuokrasopimusrakenne tuo runsaasti etuja. Maanvuokralaisen onnistunut kehityshanke luo pitkäaikaisen ja turvallisen passiivisen tulovirran. Omistusoikeus säilyy pitkällä aikavälillä. Kehittämistä voidaan valvoa, mikä on kriittinen asia julkisten maa-alueiden omistajille. Parannusten omistusoikeus siirtyy maanomistajalle vuokra-ajan päättyessä. Vuokrasopimuksella, toisin kuin myynnillä, vältetään myyntivoittoveron maksaminen, vaikka vuokraa verotetaankin tavanomaisena tulona.
Maanvuokralaisille edut eivät ehkä ole yhtä suuret. Maanvuokrasopimus voi asettaa kehittämisrajoituksia tai -velvoitteita, mukaan lukien kehittämiselle asetetut aikarajat, joita ei muutoin olisi. Maanvuokrasopimus tarjoaa kuitenkin yhden merkittävän edun mille tahansa rakennuttajalle: se poistaa tarpeen hankkia maa-alue. Sen sijaan maanvuokrasopimuksella rahoitetaan tehokkaasti maan hankintakustannukset, mahdollisesti alhaisemmalla korolla kuin perinteisen tai muun kuin perinteisen rahoituksen kustannukset. Rakennuttaja ei myöskään voi vaatia poistoja maa-alueeseen tehdyistä investoinneista, joten maanvuokrasopimuksen avulla rakennuttaja voi käyttää paremmin varoja, jotka muutoin voitaisiin käyttää maan hankkimiseen.
Rakennuttajan on otettava huomioon myös joitakin muita maanvuokrasopimukseen liittyviä rasitteita, kuten käyttörajoitukset, kehitys- ja aikatauluvaatimukset sekä muut maanomistajan vaatimat kiinteistöön liittyvät velvoitteet. Lisäksi maanvuokrasopimuksen voimassaoloajasta riippuen hankkeen arvo maanvuokralaiselle laskee ajan myötä.
Tontinomistajaan kohdistuu myös joitakin riskejä kaikissa maanvuokrasopimuksissa. Koska maanomistaja esimerkiksi säilyttää kiinteistön omistusoikeuden, se voi joutua vahingonkorvausvastuuseen vahingon kärsineitä kolmansia osapuolia kohtaan ja sijaisvastuuseen ympäristövahingoista, jotka johtuvat vuokralaisen tai jonkun muun aiheuttamasta kiinteistön pilaantumisesta. Näitä riskejä voidaan lieventää, mutta ei poistaa, vakuutuksilla ja korvauksilla. Lisäksi on tietysti olemassa riski, että rakennuttaja ei saa rakennustyötä valmiiksi tai että rakennuttajan hanke epäonnistuu jollakin muulla tavalla, mikä johtaa oikeudenkäynteihin ja pahimmassa tapauksessa maksamattomien urakoitsijoiden suorittamiin mekaanikkojen panttioikeuksien ulosmittauksiin, mikä saattaa jopa vaarantaa maanomistajan intressin kiinteistöön.
Julkisyhteisöjen maanomistajat ovat alkaneet arvostaa maanvuokrasopimusta vaihtoehtona myynnille. Sen lisäksi, että julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuuden taloudelliset hyödyt toteutuvat, julkiset maanomistajat voivat pyrkiä saavuttamaan yhteiskunnallisia tavoitteita omistajan ominaisuudessa, joka voi mennä pidemmälle kuin mitä he voivat tehdä valtiollisessa ominaisuudessaan. Näitä voivat olla arkkitehtuuri- ja suunnitteluvaatimukset, kohtuuhintaista asumista koskevat vaatimukset vuokra-asuntokohteissa, paikallisten ja epäedullisessa asemassa olevien työntekijöiden palkkaamisvelvoitteet, vallitsevaa palkkaa koskevat vaatimukset ja muut julkiset hyödyt, kuten julkiset pysäköintitilat, päivähoitopalvelut, sosiaalitilat sekä polkupyörien säilytys- ja korjaustoiminnot. Maanvuokrasopimusrakenteen avulla julkisyhteisö voi määrätä nämä kustannukset rakennuttajalle vastineeksi siitä, että rakennuttaja maksaa vähemmän vuokraa, jolloin vältytään tarkasteluilta ja haasteilta, joita saattaisi syntyä, jos kustannukset esiintyisivät julkisyhteisön varsinaisessa talousarviossa.
Kriittisiä tekijöitä, jotka on otettava huomioon ja joista on neuvoteltava maanvuokrasopimuksessa, ovat muun muassa seuraavat:
- kausi;
- maavuokramaksut;
- osallistumismaksut maanomistajalle myynnin tai jälleenrahoituksen yhteydessä;
- varmuus siitä, että lainanantaja hyväksyy vuokrasopimuksen vakuudeksi merkittävälle regressivapaalle rahoitukselle;
- maavuokrasopimuksen ja mahdollisten operatiivisten alivuokrasopimusten välinen suhde;
- velvoitteet, jotka koskevat kiinteistön kehittämistä, parantamista tai uudistamista, ja takeet siitä, että vuokralainen aloittaa, viimeistelee ja maksaa työt kohtuullisessa ajassa;
- siirtorajoitukset; ja
- vahinkotapahtuman tai valtion suorittaman tuomion vaikutukset.
VUOKRASOPIMUSKAUSI
Kehittämismaavuokrasopimuksen voimassaoloajan on oltava riittävän pitkä, jotta rakennuttaja-vuokralaiselle jää riittävästi aikaa oikeuttaa, rakentaa ja käyttää hanketta niin, että vuokrasopimuksen solmiminen on taloudellisesti houkuttelevaa. Myös rakennuttajan ja vuokralaisen lainanantaja on erittäin kiinnostunut sopimuskauden pituudesta, koska se vaikuttaa suoraan lainanantajan vakuuden arvoon ja vahvuuteen, sillä vakuus muodostuu vain vuokrasopimuksesta, ei maanomistajan osuudesta kiinteistöön. Lainanantajat edellyttävät vähintään, että lainan lyhennysaika on huomattavasti lyhyempi kuin jäljellä oleva vuokra-aika. Jos lainan lyhennys kestää esimerkiksi 30 vuotta, lainanantaja saattaa haluta, että jäljellä oleva vuokra-aika on vähintään 40 vuotta. Mitä myöhäisempi vuokra-aika on, sitä lyhyempi lyhennysjakso on ja sitä suuremmat ovat velanhoitomaksut. Jossain vaiheessa vuokrasopimus muuttuu rahoituskelvottomaksi.
Julkisyhteisöjen maanomistajilla voi olla lakisääteisiä rajoituksia vuokra-ajalle, jonka ne voivat tarjota. Esimerkiksi Kalifornian kunnat eivät voi tehdä maanvuokrasopimuksia pidemmäksi ajaksi kuin esim. 50, 55 tai 66 vuodeksi. Yleensä maanvuokrasopimusten kesto on 50-99 vuotta, jotta uusi kehityshanke olisi elinkelpoinen. Lopullisen vuokra-ajan määräävät pääomasijoituksen laajuus (ja sijoituksen kohtuullinen tuotto), parannusten mahdollinen käyttöikä ja osapuolten neuvotteluvoima.
VUOKRARAKENTEET
Kuka tahansa maanvuokralainen ja sen lainanantaja haluaisivat mieluiten maanvuokravelvoitteen, joka on alusta alkaen täysin määritelty, esimerkiksi 100 000 dollaria vuodessa, ja joka nousee joka vuosi kahdella prosentilla vuokrasopimuksen voimassaoloajan loppuun asti. Maanomistajat ovat kuitenkin huolissaan siitä, että useiden vuosikymmenten vuokra-ajan kuluessa taloudessa voi jälleen tapahtua inflaatio tai jopa hyperinflaatio. Tämä huoli johtuu osittain siitä, että esimerkiksi 1950-luvulla tehdyissä maanvuokrasopimuksissa vuokratasot tuntuvat nykyään hölmöiltä. Niinpä nykypäivän maanomistajat eivät välttämättä vaadi vain vuotuisia pieniä korotuksia (esim. 2 prosenttia), vaan he vaativat usein myös jonkinlaista mekanismia, jonka avulla vuokraa voidaan mukauttaa määräajoin inflaation tai kiinteistöjen arvonnousun mukaisesti.
Tällainen mekanismi on perinteisesti usein toteutettu siten, että vuokrattu maa-alue on arvostettu uudelleen ikään kuin se olisi ollut tyhjää maata ja vuokraa on sen jälkeen mukautettu siten, että se on vastannut jotakin prosenttimäärää, tyypillisesti noin 6 prosenttia, uudelleenarvostetusta maasta. Viime vuosina Yhdysvaltojen suurimmissa kaupungeissa on kiinteistöjen arvonmäärityksissä käytetty selvästi alle kuuden prosentin kapitalisointi- (tai diskonttaus-) korkoja. Nykyisten historiallisen alhaisten kapitaatiokorkojen ja 6 prosentin vuokravakion välinen epäjohdonmukaisuus on viime aikoina tuottanut epämiellyttäviä yllätyksiä monille maanvuokralaisille, minkä vuoksi uusia maanvuokrasopimuksia neuvottelevat rakennuttajat ovat pyrkineet luopumaan tästä kaavasta. Ne ovat myös pyrkineet rajoittamaan oletuksia, joita käytetään hypoteettisen vapaan maan arvioinnissa. Esimerkiksi sen sijaan, että oletettaisiin, että maata voidaan käyttää ”korkeimpaan ja parhaaseen mahdolliseen käyttötarkoitukseen” – mikä maksimoi maan arvon ja siten maanomistajalle maksettavan maanvuokran – ne saattavat vaatia arvioijaa olettamaan, että maata voidaan käyttää vain tiettyyn tarkoitukseen, esim. vastaamaan rakennuttajan parannusten silloista käyttötarkoitusta, ja että maanvuokrasopimuksessa mahdollisesti asetetut kehittämis- ja käyttörajoitukset otetaan huomioon. Rakennuttaja pyrkii estämään riskin epätaloudellisesta maanvuokrasta oikaisuhetkellä.
Joskus kuuden prosentin kaava korvataan inflaatioon eli kuluttajahintaindeksiin tai johonkin muuhun hintaindeksiin perustuvalla kaavalla.
Kehittäjät ehdottavat toisinaan kaavaa, joka perustuu prosentuaaliseen osuuteen bruttotuloista tai johonkin muuhun kiinteistökiinteistön taloudellisen tuloksen mittariin. Tämäntyyppinen vuokrarakenne suojaa maanvuokralaista joutumasta maksamaan epätaloudellista vuokraa, ja sillä on siten teoreettinen logiikka ja oikeudenmukaisuus. Käytännössä sen rakenne voi kuitenkin olla hyvin monimutkainen. Maanomistajan on oltava huolissaan mahdollisuudesta pelata järjestelmällä ja siitä, että rakennuttaja tekee tyhmiä päätöksiä. Samaan aikaan rakennuttajan on huolehdittava siitä, että sen alkuperäiset (ja tulevat) investoinnit kiinteistöön tunnustetaan asianmukaisesti, jotta bruttotulot saadaan maksimoitua osapuolten ”yhteiseksi hyödyksi”. Yleensä on järkevää antaa maanomistajalle pieni prosenttiosuus ”bruttotuloista”, joihin liittyy mahdollisimman vähän poissulkemisia ja vähennyksiä, jolloin vältytään nettotuloihin tai -voittoon perustuvan kaavan monimutkaiselta laatimiselta. Tämä tarkoittaa kuitenkin sitä, että maanvuokralainen/kehittäjä saattaa maksaa prosentuaalista vuokraa, vaikka maanvuokralaisen/kehittäjän kassavirta on negatiivinen.
Variaatioita näistä teemoista on loputtomasti. Vuokrasopimuksessa voidaan esimerkiksi harkita vähimmäisvuokraa ja prosentuaalista vuokraa. Prosenttiosuudet voisivat vaihdella maanvuokrasopimuksessa sallittujen eri käyttötarkoitusten mukaan. Koko neuvottelujen taustalla on pyrkimys varmistaa, että maanvuokralainen ja sen vuokralleantaja voivat kohtuullisesti ennustaa maanvuokran määrän tulevaisuuteen, jotta lainanantaja voi ennustaa ja säilyttää vaaditun velanhoitokateprosentin. Epävarmuus tulevien prosentuaalisten vuokranmaksujen ennustamisesta tai epävarmuus tulevien vuokrankorotusten ennustamisesta voi johtaa siihen, että rakennuttaja saa vähemmän lainatuloja tai jopa rahoituskelvottomaan vuokrasopimukseen.
Minkä tahansa vuokranmuodostussuunnitelman osapuolet sopivatkin, ne sopivat tavallisesti vuokran alentamisesta osittain tai kokonaan maanvuokralaisen ennakoidun rakentamiskauden ajaksi, jolloin vuokralaisella ei ole tuloja. Maanomistajan näkökulmasta tämä vähennys on epäsuora pääomasijoitus hankkeeseen, joka saadaan takaisin korkeammista vuokrista myöhemmin vuokra-aikana.
VUOKRATUOTON OSUUS
Sen taloudellisen hyödyn lisäksi, joka saadaan säännöllisestä vuokravirrasta, joka on usein sidottu hankkeen toimintaan, kuten edellä on kuvattu, monet maanomistajat saattavat pitää tätä tuottoa riittämättömänä korvauksena maa-alueen panoksesta hankkeeseen ja neuvottelevat lisävuokratuottoa, joka perustuu hankkeen arvonnousuun ja joka maksetaan hankkeen myynnin tai jälleenrahoituksen yhteydessä. Julkisyhteisöjen maanomistajien maanvuokrasopimuksiin sisältyy usein tämä piirre.
Myyntitapahtumassa tyypillinen rakenne edellyttäisi, että rakennuttaja maksaa joko prosenttiosuuden bruttomyyntikorvauksesta (esim. 2-5 prosenttia) tai prosenttiosuuden nettotuotosta (voitosta) (esim. 10-20 prosenttia), jos se on suurempi. Vuokralaiset pyrkivät yleensä välttämään kaavan prosenttiosuutta bruttomyyntihinnasta, koska se ei välttämättä kuvasta kannattavuutta ja voi johtaa siihen, että maksu suoritetaan pääomainvestoinnin palautuksena. ”Nettotuoton” määritelmä on ratkaisevan tärkeä, jotta maksu maanomistajalle perustuu todelliseen voittoon eikä pääoman palautukseen. Odotettavissa on, että bruttomyyntihinnasta vähennetään kaikki kustannukset, joita maanvuokralaiselle on aiheutunut kehittämisestä – oikeudelliset, pehmeät ja kovat kustannukset – sekä kaikki myyntiin liittyvät kustannukset, mukaan lukien sulkemiskustannukset, lainan ennenaikaiseen takaisinmaksuun liittyvät sakot jne. Kaava voi olla monimutkainen, mutta yksinkertaistetusti sanottuna tavoitteena on, että maanomistaja pääsee osalliseksi voitosta, mutta ei pääoman palautuksesta. Jos ”nettotuotto-osuus” maksetaan luovutuksen yhteydessä, myynnin yhteydessä myöhemmin maksettava nettotuotto-osuus perustuu uuteen bruttomyyntihintaan, josta on vähennetty aikaisemman myyntihinnan, alkuperäisen luovutuksensaajan omistusaikana aiheutuneiden parannuskustannusten ja uuden myynnin yhteydessä syntyneiden kustannusten summa.
Jälleenrahoitustapahtumassa maanomistajan tavoitteena on saada prosentuaalinen osuus voitosta samankaltainen kuin mitä se saisi, jos vuokraoikeus olisi myyty. Sen sijaan, että bruttovastikkeena olisi myyntihinta, uuden lainan pääoma olisi saatu vastike. Vuokralainen voisi sitten vähentää siitä kehittämiskustannukset ja sulkemiskustannukset määrittäessään jälleenrahoituksen nettotuoton, josta prosenttiosuus maksettaisiin maanomistajalle.
Rakennuttajan tavoite, joka usein saavutetaan, on varmistaa, että kaikissa myynneissä tai jälleenrahoituksissa rakennuttaja voi vähentää niin paljon kustannuksia, että maanomistaja ei koskaan saa penniäkään arvonnousuvuokraa. Vastaavasti maanomistaja haluaa suojautua ja rajoittaa vähennyksiä. Jos lopputulos on täysin harkittu, se voi muistuttaa hyvin paljon verolakia. Jos hanke on hyvin menestyksekäs, on tietysti vaikea välttää arvonnousuvuokran maksamista myynnin yhteydessä. Monet pääomasijoittajat maanvuokralaiseen yksikköön vaativat myyntiä jossain vaiheessa, joka vastaa heidän sijoitustensa tuottotavoitteita ja aikataulua.
VUOKRAUSLUOTONANTAJIEN ONGELMAT
Jokainen rakennuttaja, joka neuvottelee maanvuokrasopimuksesta tyhjäksi jäävää tonttia varten, haluaa tietää, että rakennuttajaksi ryhtyvä lainanantaja ja myöhemmin myös pysyväksi lainanantajaksi ryhtyvän lainanantaja hyväksyvät maanvuokrasopimuksen vakuudeksi huomattavan suuressa määrin remburssivapaaseen rahoitukseen liittyväksi. Vuokrasopimuksella ei välttämättä ole vakuus- tai muuta arvoa, koska maanvuokra on yhtä suuri kuin tontin vuokra-arvo. Ajan myötä vuokrasopimuksesta tulee houkutteleva vakuus, koska:
- maavuokra laskee monissa tapauksissa alle käyvän markkinavuokra-arvon;
- maavuokralainen/kehittäjä rakentaa arvokkaita parannuksia, jotka tuottavat vuokraa tilojen vuokralaisilta huomattavasti yli maavuokran; ja nämä parannukset houkuttelevat korkeampia vuokria ja siten niiden arvo kasvaa.
Kehittäjä toivoo, että tämä arvonnousu tukee ajan mittaan yhä suurempia määriä vuokrasopimusrahoitusta, alkaen rakennuslainasta.
Kuka tahansa maanvuokralaiselle maanvuokrasopimuksen nojalla lainanantaja on kuitenkin huolissaan siitä, että kaikkiin vuokrasopimuksiin liittyy erityisiä riskejä – alkaen siitä perusriskistä, että jos maanvuokralainen laiminlyö vuokrasopimuksensa, vuokrasopimus saattaa päättyä, minkä seurauksena lainanantaja menettää kaikki vakuutensa eli lainasta tulee vakuudeton ja, jos se ei ole regressioikeudellinen, lahja maanvuokralaiselle lainanottajalle. Niinpä kaikissa ”rahoitettavissa” maanvuokrasopimuksissa on oltava kymmenkunta suojaa vuokralaiskiinteistöjen kiinnityshaltijoille, kuten oikeus puuttua asiaan ja korjata vuokralaisen laiminlyönnit, mahdollisuus estää maanvuokrasopimuksen muuttaminen ilman lainanantajan suostumusta ja oikeus saada uusi vuokrasopimus alkuperäisen vuokrasopimuksen tilalle, jos vuokralainen hakeutuu konkurssiin ja hylkää vuokrasopimuksen. Näillä toimenpiteillä ja muutamalla muulla toimenpiteellä pyritään yleensä säilyttämään vuokrasopimus arvokkaana vakuutena, ja ne ovat tässä vaiheessa melko hyvin määriteltyjä ja vakiomuotoisia.
Tyypillisten vuokrasopimukseen perustuvien kiinnityssuojakeinojen lisäksi lainanantaja ottaa huomioon kaikki muutkin vuokrasopimuksen ehdot varmistaakseen, että vuokrasopimus on houkutteleva tulevien investoijien kannalta, jos lainanantaja joskus hankkii vuokrasopimuksen haltuunsa pakkohuutokaupan kautta ja myy sen edelleen. Tässä suhteessa lainanantajan tavoitteet eivät juurikaan poikkea rakennuttajan/maavuokralaisen tavoitteista, ja rakennuttaja/maavuokralainen voi usein vedota tulevan vuokrakiinnityksen haltijan huolenaiheisiin vahvistaakseen neuvotteluasemaansa taloudellisista ehdoista.
ALIVUOKRALAISEN SUOJA
Alivuokralaiset – hankkeen taloudelliset voimatekijät – toivovat, että heillä on oma suojansa maanomistajan/maavuokralaisen välisiltä riidoilta ja vuokrasopimuksen irtisanomiselta. Maanvuokralainen voi yrittää neuvotella maanomistajalle yleisen velvoitteen tunnustaa ja kunnioittaa (”ei häiritä”) kaikkia alivuokrasopimuksia, jos maanvuokrasopimus päättyy, maksimoidakseen maanvuokralaisen tilavuokrausohjelman. Useimmat maanomistajat edellyttävät kuitenkin, että tietyt ehdot täyttyvät, jotta alivuokrasopimusta ei häiritä. Näihin ehtoihin voi kuulua alivuokralaisen ja alivuokrasopimuksen muodon hyväksyminen sekä taloudellisten vähimmäisvaatimusten noudattaminen. Huolellinen maanomistaja haluaa suojautua kaikilta velvollisuuksilta suojella alivuokrasopimuksia, jotka voivat olla ei-toivottuja, vilpillisiä tai raskaita.
LUOTONANTAJAN SUHTEET
Aivan kuten maanvuokralainen rahoittaa hankkeensa kehittämisen hankkimalla vuokrasopimukseen perustuvan kiinnityslainan, maanomistaja hankkii usein lainan, jonka vakuutena on sen osuus maksusta ja maanvuokrasopimuksen tuottaman vuokran luovutus. Monet lainanantajat vaativat, että vakuutena olevaan kiinteistöön kohdistuva vuokrasopimus on alisteinen kiinnitykselle. Jos kiinteistökiinnityksen haltija ulosmittaa lainan, maanvuokrasopimus voi mahdollisesti päättyä. Tämä aiheuttaa ilmeisen ongelman maanvuokralaiselle ja vuokralainanantajalle ja on vastoin vuokralainanantajan suojaa. Näiden kahden toimijan välinen vuorovaikutus voi johtaa laajoihin neuvotteluihin niistä ehdoista, joiden täyttyessä maksulainanantaja ei häiritse vuokrasopimusta (ja siten vuokralainanantajan asemaa). Koska vuokralleantaja on kuitenkin niiden parannusten rahoittaja, jotka ovat luoneet vuokratulot, sillä on oikeus saada ehdoton suoja maksukiinteistön ulosmittausta vastaan. Tämä suoja voidaan taata varmistamalla, että maanvuokrasopimus ja kaikki siihen tehdyt muutokset ovat aina etuoikeutettuja kaikkiin kiinnityksiin nähden. Koska kiinteistökiinnityksen haltija olisi hyväksynyt maanvuokrasopimuksen ennen lainan myöntämistä, kiinteistökiinnityksen haltijan olisi hyväksyttävä maanvuokrasopimuksen etusija ja rauhoitettava vuokralainanantajan huolenaiheet.
RAKENTAMINEN JA JATKUVAT PÄÄOMAVELAT
Pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen sopimusrakenteeseen sisältyy yleensä se, että rakennuttaja rakentaa arvokkaan tuloa tuottavan hankkeen, joka luo arvoa maanvuokrasopimukselle, jolloin maanomistaja saa käytännössä valtavan vakuuden vuokranmaksun varmistamiseksi. Maanomistaja haluaa siis tietää, että vuokralainen aloittaa, viimeistelee ja maksaa alkuperäisen hankkeensa tai mahdollisen tulevan merkittävän saneeraushankkeen. Alkuvaiheen rakentamista varten annetaan yleensä takaus, jonka antaa luottokelpoinen takaaja: vuokralaisen emoyhtiö tai taloudellinen sijoittaja. Takauksen laajuus, ehdot ja luottotuki ovat toiseksi tärkein kysymys (vuokran jälkeen) maanvuokrasopimusneuvotteluissa. Heikot rakennuttajat tarjoavat erilaisia toimenpiteitä valmistumisen varmistamiseksi, mutta ne eivät yleensä anna maanomistajalle yhtä paljon lohtua kuin valmistumistakuu, jonka antaa erittäin luottokelpoinen takaaja, jolla on sopiva nettovarallisuus.
Vuokranmaksut riippuvat valmistumisen jälkeen edelleen kiinteistön suorituskyvystä. Näin ollen maanomistajilla on merkittävä intressi varmistaa asianmukaiset ja oikea-aikaiset pääomaparannukset ja parannukset sekä säännölliset kunnostukset kilpailukykyisen tason ylläpitämiseksi. Maanomistajat voivat joissakin tapauksissa vaatia, että maanvuokralainen perustaa näihin tarkoituksiin tiettyjä varauksia, jotka ovat maanvuokralaisen käytettävissä töiden ollessa käynnissä ja joita maanomistaja voi helposti valvoa. Muissa tapauksissa vuokrasopimuksessa asetetaan jatkuvat vaatimukset, jotka vuokralaisen on täytettävä ajan mittaan. Useimmissa tapauksissa maanomistaja luottaa kuitenkin maanvuokralaisen voittokannustimeen alkuperäisen rakennustyön valmistumisen jälkeen perustuen seuraaviin seikkoihin:
- valmistunut rakennus antaa maanomistajalle kaiken tarvitsemansa mukavuuden; ja
- valmistumisen jälkeen maanvuokralaisella pitäisi olla yhtä paljon joustavuutta ja harkintavaltaa kuin jos se omistaisi rakennuksen kokonaan.
LUOVUTUS/ALUEENOMISTAJA
Tontinomistaja haluaa valvoa maanvuokralaisen kykyä siirtää maanvuokrasopimusta ja parannuksia erityisesti rakentamisen alkuvaiheessa ja vuokrausvaiheessa, jos maanomistaja on tehnyt maanvuokrasopimuksen maanvuokralaisen henkilöllisyyden perusteella, kuten tyypillisesti on asianlaita. Tämän jälkeen maanvuokralainen tarvitsee ainakin osittain pääomasijoittajiensa vaatimusten vuoksi joustavuutta vuokrasopimuksen siirtämiseen. Maanomistaja haluaa omaksi suojakseen oikeuden suostua luovutukseen. Osapuolet voivat sopia luovutuksensaajalle asetettavista vaatimuksista, kuten kyvystä selviytyä vuokrasopimuksen mukaisista taloudellisista velvoitteista, kokemuksesta vastaavien kiinteistöjen toiminnasta ja hallinnoinnista sekä hyvien kansalaisten vaatimuksista. Maanvuokralainen haluaa neuvotella mahdollisimman avoimesta siirto-oikeudesta, kunhan maanvuokralainen on saattanut päätökseen ja maksanut alkuperäisen kehityshankkeen ja kunhan siirronsaaja täyttää lyhyen luettelon objektiivisista ja selkeistä, ei subjektiivisista tai epämääräisistä vaatimuksista.
VAHINKO- JA VAKUUTUSMÄÄRÄYKSET
Huolellisesti laadituilla vakuutusmääräyksillä ja -vaatimuksilla pystytään hallitsemaan suurin osa mahdollisista vahinkotapahtumista (tulipalo yms.), mutta mahdollisen vakuuttamattoman vahinkotapahtuman syntymistä on harkittava huolellisesti. Siitä, onko maanvuokralaisella mahdollisuus joko rakentaa uudelleen tai irtisanoa vuokrasopimus, milloin ja missä olosuhteissa, ja jos vuokrasopimus irtisanotaan, millaisia purku-/poistovelvoitteita maanvuokralaiselle asetetaan, voidaan neuvotella paljon. Samoin maanvuokrasopimuksessa on otettava huomioon mahdollisuus, että jokin julkinen taho hankkii koko kiinteistön pakkolunastamalla. Maanvuokrasopimuksessa on jaettava kaikki tästä aiheutuvat maksut maanomistajan ja vuokralaisen sekä ennen kaikkea heidän lainanantajiensa kesken järkevällä tavalla, jossa otetaan huomioon osapuolten etujen arvo ja luonne.
Vaikka maanvuokrasopimus voi lisätä kiinteistökehityksen monimutkaisuutta ja haasteita maanomistajalle ja vuokralaiselle sekä heidän lainanantajilleen, huolella harkittu lähestymistapa johtaa asianmukaisen riskin ja lopullisen palkkion jakamiseen. Julkisen tai yksityisen maanomistajan ei tarvitse myydä maata saadakseen siitä taloudellista hyötyä. Sen sijaan maanvuokrasopimusrakenne tarjoaa mahdollisuuden pitkäaikaiseen tulovirtaan, kun rakennuttaja tekee maanvuokrasopimuksen nojalla kehittämis- ja operatiivisia töitä.