Miten tehdä 1031-vaihto ensiasunnollesi

1031-vaihtoa käytetään tuloja tuottavien kiinteistöjen ostamiseen ja myymiseen sekä verojen lykkäämiseen. Mutta mitä tapahtuu, jos haluat tehdä 1031-vaihdon ensisijaisella asuinpaikallasi?

Vaikka monet sijoittajat luulevat, etteivät he voi käyttää omaa asuntoaan 1031-vaihdossa, voit itse asiassa käyttää sitä, kun käytät riittävästi suunnittelua ja rakennat transaktion oikein.

Tässä kerrotaan, miten voit tehdä 1031-jaksossa tarkoitetun veronlyhennyksellä lykätyn vaihdon ensisijaisen asuinpaikkasi avulla.

Miten 1031-vaihto toimii

IRC Section 1031 antaa kiinteistösijoittajille mahdollisuuden luopua yhdestä kiinteistöstä tai myydä se ja korvata se toisella samankaltaisella kiinteistöllä ja lykätä normaalisti maksettavan myyntivoittoveron maksamista.

Perinteisen lykätyn verovaihdon perussäännöt ovat:

1. Luovutetun ja korvaavan omaisuuden on oltava samankaltaisia
2. Kiinteistöä on käytettävä liike- tai sijoitustarkoituksiin
3. Korvaavan omaisuuden on oltava arvoltaan samaa tai suurempaa kuin luovutettu omaisuus
4. Saapumiskauppa – joko käteisenä tai käteis-sijoittaja ei voi saada käteisenä tai käteisluonteisena etuutena
5. Korvaavan kiinteistön omistusoikeuteen merkityn nimen on oltava sama kuin luovutetussa kiinteistössä
6. Korvaava kiinteistö on yksilöitävä 45 päivän kuluessa myynnin päättymisestä
7. Korvaava kiinteistö on yksilöitävä 45 päivän kuluessa myynnin päättymisestä. korvaava kiinteistö on ostettava 180 päivän kuluessa luovutetun kiinteistön myynnin päättymisestä

Normaalisti IRS ei salli 1031-vaihdon toteuttamista ensisijaisen asuinpaikan kanssa. Tämä johtuu siitä, että kotia, jossa asut, ei käytetä sijoitusomaisuutena tai pidetä liiketoimintaa varten. Sen sijaan ensisijaista asuinpaikkaasi käytetään tarjoamaan suojaa perheellesi.

Tästä säännöstä on kuitenkin joitakin poikkeuksia. IRC:n verolain 121 §:ssä annetaan joitakin tilanteita, joissa voit suorittaa 1031-vaihdon käyttämällä ensisijaista asuinpaikkaasi.

§ 121 vs. Pykälä 1031

Ennen kuin keskustelemme yksityiskohtaisesti siitä, miten voit tehdä 1031-vaihdon ensiasunnollasi, puhutaan kahdesta asiasta, joita et voi tehdä:

• Ensiksi, et voi yksinkertaisesti päättää, että ensisijainen asuinpaikkasi on vuokra-asunto, ja heti kääntyä ympäri ja käyttää sitä osana 1031-vaihtoa
• Toiseksi, et voi asua talossasi ja väittää myös, että se on vuokra-asunto (paitsi jos sinulla on monikerroksinen kiinteistö, jota käsittelemme yksityiskohtaisesti myöhemmin tässä artikkelissa)

Katsotaan nyt, mitä voit tehdä käyttääksesi ensisijaista asuinpaikkaasi 1031-vaihdossa, ja aivan yhtä tärkeää on, miten se tehdään.

Miten voit käyttää pykälää 121

Pykälä 1031 antaa sinulle lykkäystä myyntivoittoveron maksamiseen, pykälä 121 antaa sinulle verovapautuksen ensiasuntosi myynnistä.

Jakson 121 vaatimukset täyttääkseen sinun on asuttava ensisijaisessa asuinpaikassa vähintään kahden viimeisen viiden vuoden ajan.

Mitä Section 121 tekee

• Verovapauttaa verosta
• Kiinteistöä, jota on käytetty ensisijaisena asuinpaikkana vähintään kahtena viimeisestä viidestä vuodesta
• Ajan, jota on käytetty ensisijaisena asuinpaikkana, ei tarvitse olla samanaikainen
• Vapauttaa 250 000 dollarin voiton sinkkuhaltijoille ja 500 dollarin,000:n suuruinen voitto avioliitossa oleville verovelvollisille
• 121 §:ää voidaan käyttää vain kerran kahdessa vuodessa

Mitä 1031 §:llä tehdään

• Vapauttaa verosta
• Lunastetun omaisuuden ja korvaavan omaisuuden on oltava samankaltaisia-luontoiset, ja niitä on pidettävä liike- tai sijoitustarkoituksessa
• Kaikki myyntitulot on sijoitettava uudelleen, jotta luovutusvoittojen verotusta voidaan lykätä
• Transaktiosta saatua voittoa (käteisvaroja tai käteisvarojen kaltaista etua) verotetaan luovutusvoittona
• Kaikkia 1031-veron lykkäävää vaihtoa koskevia sääntöjä on noudatettava, mukaan lukien 45 päivän tunnistamisjakso ja 180 päivän vaihtojakso sekä QI:n (qualified intermediary)
• Ei rajoitusta sille, kuinka monta kertaa 1031 §:n mukaista vaihtoa voidaan käyttää

Käytetään 121 §:ää ja 1031 §:ää yhdessä

• 1031 §: § 121: Verovapautusta sovelletaan ensisijaiseen asuinpaikkaan, jos kiinteistöä on käytetty pääasiallisena asuinpaikkana vähintään kahden viimeisen viiden vuoden aikana
• Split-käsittely: Käytä osaa kiinteistöstä pääasiallisena asuinpaikkana ja osaa kiinteistöstä sijoituskohteena, kuten monikerroksinen kiinteistö, jossa yksi yksikkö on omistusasunnossa ja muut yksiköt on vuokrattu
• Section 1031 first: Hanki vuokrattava sijoituskiinteistö korvaavaksi kiinteistöksi aiemmassa vaihdossa ja käytä sen jälkeen § 121:tä muuttaaksesi sen ensisijaiseksi asuinpaikaksesi
• § 121 ensin: Muunna ensisijainen asuinpaikkasi jakson 1031 vuokrasijoituskiinteistöksi

Ensisijaisen asuinpaikan muuntaminen vuokra-asunnoksi

Katsotaanpa, miten ensisijainen asuinpaikkasi muunnetaan vuokra-asunnoksi käyttäen esimerkkeinä pientä kolmen asunnon kerrostalokiinteistöä ja omakotitaloa.

Kerrostalokiinteistö

Myydään kolmioasunto (3 asunnon kiinteistö), jossa asut yhdessä yksikössä ja vuokraat kaksi muuta yksikköä:

• Yksi ensiasuntoyksiköksi – käytä 121 §:ää 1031-vuokrausyksiköksi muuttamiseen
• Kaksi vuokrayksikköä – käytä 1031 §:ää

Yksittäinen-perhekiinteistö

1. Käytä 121 §:ää ensiasunnon muuntamiseksi 1031 §:ksi
2. Toteuta 1031 §:n mukainen lykätty verovaihto luopuaksesi omakotitalosta ja korvataksesi sen toisella samankaltaisella kiinteistöllä, jota käytetään sijoitustarkoituksiin.

Muista säännöt

• Pitäisi asua ensisijaisessa asuinpaikassa vähintään kaksi viimeisestä viidestä vuodesta ennen vaihtoa
• Voi jättää enintään 250 000 dollarin myyntivoiton ulkopuolelle, jos jätät hakemuksen yksinasuvalle, ja enintään 500 dollaria,000 euroa pääomatuloja, jos jätetään yhdessä
• Sektion 121 voi tehdä vain kerran kahdessa vuodessa

Vuokra-asunnon muuttaminen ensisijaiseksi asuinpaikaksi

Voit tehdä myös päinvastaisen liiketoimen ja muuttaa nykyisin omistamasi vuokra-asunnon ensisijaiseksi asuinpaikaksi. Haluat esimerkiksi pienentää asuntoasi ja muuttaa pienempään asuntoon tai muuttaa toissijaisille markkinoille, joilla elinkustannukset ovat alhaisemmat ja elämänlaatu parempi.

Jos sinulla on jo vuokrakiinteistö, joka oli aiemmin suorittamasi 1031-vaihdon korvaava kiinteistö, jonka haluaisit nyt muuttaa henkilökohtaiseksi asunnoksesi. Usko tai älä, mutta IRS sallii myös sen.

Mutta ensin sinun on todistettava IRS:lle, ettet yritä huijata. Toisin sanoen sinun on todistettava, että kun hankit korvaavan kiinteistön (kiinteistön, joka on tällä hetkellä vuokrakiinteistö), ”tarkoituksesi” oli käsitellä sitä sijoitusasuntona.

IRS:n safe harbor -testi

IRS on kehittänyt safe harbor -testin, jonka avulla määritetään, kuinka kauan korvaavaksi kiinteistöksi aiemmalla 1031-veronlyhennyksen sisältävällä veronlyhennyksen sisältävällä muutoksella hankkimasi vuokrattava kiinteistö on pidettävä hallussasi, ennen kuin voit muuttaa sen pääasialliseksi asunnoksesi. Jos et läpäise safe harbor -testiä, vaarana on, että aiempi 1031-vaihto, jota käytit vuokra-asunnon hankkimiseen, mitätöidään:

• Qualifying Period: Korvaava kiinteistö on pidettävä hallussa vähintään 24 kuukauden ajan vaihdon jälkeen
• Kummankin 12 kuukauden jakson aikana kelpoisuuskauden aikana:

• Kiinteistöä on vuokrattava toiselle henkilölle vähintään 14 vuorokaudeksi käypään markkinavuokraan
• Kiinteistön henkilökohtainen käyttö saa olla enintään 14 vuorokautta tai 10 prosenttia niiden päivien määrästä, joina kiinteistöä vuokrattiin käypään markkinavuokraan 12 kuukauden jakson aikana, riippuen siitä, kumpi on suurempi
• Perhe tai sukulainen voi toimia vuokralaisena edellyttäen, että he maksavat käypää markkinavuokraa

Muita tapoja todistaa, että sinulla oli oikea aikomus

On useita tapoja osoittaa, että sinulla oli oikea ”aikomus” ostaessasi vuokrakiinteistön, jonka haluat nyt muuttaa uudeksi asunnoksesi:

• Käytä kiinteistöä vuokrakiinteistönä siten, että vuokra on käyvän markkina-arvon mukainen vähintään 12 kuukauden ajan
• Älä asu vuokra-asunnossa sen hankkimisen jälkeen, etenkään heti vaihdon jälkeen
• Ostosopimuksen, jota käytit hankkiessasi vuokrakiinteistön korvaavaksi asunnoksi 1031-vaihdossasi, ei pitäisi riippua ensisijaisen asuinpaikkasi myynnistä
• Älä remontoi vuokrakiinteistöä ikään kuin olisit aikeissa muuttaa sinne saman tien, vaikka normaalien remonttien tekeminen vuokrakiinteistönä käyttämistä varten on hyväksyttävää

Loppuajatuksia

Yksittäiset omakotitalot, kerrostalokiinteistöt, joissa asut yhdessä yksikössä ja vuokraat muut yksiköt, ja kiinteistöt, jotka omistat ja joita käytät lyhytaikaiseen vuokraukseen, kuten Airbnb:tä tai HomeAwayta, voidaan kaikki käyttää jakson 1031- tai 121-vaihdossa.

Voit käyttää näitä kahta Internal Revenue Code -lain pykälää tehdessäsi 1031-vaihdon ensisijaiselle asuinpaikallesi tai muuttaaksesi yhden nykyisistä vuokrakiinteistöistäsi ensisijaiseksi asuinpaikaksesi.

Keskeinen tekijä, joka sinun on pidettävä mielessä, on se, että sinun on muutettava ensisijainen asuinpaikkasi entiseksi asuinpaikaksesi ja jatkettava sitten 1031-veroa lykkäävää vaihtoa, jotta voisit luopua yhdestä kiinteistöstäsi ja korvata sen jollain muulla sijoitusasunnolla.