Evitar una gran factura de impuestos sobre las ganancias inmobiliarias

Vender una propiedad de alquiler para obtener un gran beneficio puede ser un sueño hecho realidad. Después de todo, ¿quién no querría ganar un buen dinero con su inversión inmobiliaria? Sin embargo, para maximizar el beneficio de una venta de este tipo, es posible que desee aplazar la toma de sus ganancias como una suma global. Siga leyendo para saber por qué, y para conocer otra opción: una venta a plazos.

Un gran pago = una gran factura de impuestos

Veamos una situación común:

Hal Bookman miró la oferta del comprador por su casa de alquiler, y no podía creer la cifra que vio. El valor de su propiedad había aumentado considerablemente en sólo cinco años. Sin embargo, cuando Hal informó alegremente a su asesor fiscal sobre la venta, éste se mostró menos entusiasmado; tomar los ingresos como una suma global no sería lo mejor para Hal desde el punto de vista fiscal.

Si Hal declara la totalidad de los ingresos de la venta en el mismo año en que vende la propiedad, pagará el 25% sobre la parte de la ganancia que corresponde a cualquier deducción por depreciación que haya tomado previamente en la propiedad de alquiler. Además, cualquier ganancia más allá de la recaptura de la depreciación se grava al 15% (para los contribuyentes con ingresos imponibles entre 80.000 y 441.450 dólares si son solteros, o 496.600 dólares si están casados y presentan una declaración conjunta) o al 25% (para los contribuyentes por encima de esos umbrales). Hal pregunta a su asesor fiscal si hay algo que pueda hacer para reducir sus ingresos imponibles del año.

El asesor conoce justo la herramienta a utilizar: un acuerdo de venta a plazos.

El propósito de las ventas a plazos

Las ventas a plazos se definen como una venta de bienes en la que al menos un pago no se realiza hasta después del año fiscal de la venta. Como se detalla en la «Publicación 537», el Servicio de Impuestos Internos (IRS) permite a los contribuyentes diferir una parte de la ganancia en la venta de una propiedad de inversión con un acuerdo de venta a plazos. Este acuerdo permite a los vendedores declarar una parte prorrateada de sus ganancias de capital a lo largo de varios años. Sin embargo, el vendedor no puede utilizar el método de venta a plazos cuando declara una pérdida. Además, el vendedor también puede optar por no utilizar el método de venta a plazos cuando declare una ganancia.

Cómo funciona el método de venta a plazos

La declaración de ganancias en una venta a plazos es teóricamente sencilla. La tributación de las ventas a plazos es similar a la de las rentas vitalicias, en las que una parte prorrateada de cada pago se considera una devolución del principal. Las únicas estipulaciones son que la propiedad que se vende no puede ser un valor que cotice en bolsa o una parte del inventario regular de una empresa, y el contribuyente no puede ser un comerciante de la propiedad vendida (con la excepción de ciertos comerciantes de tiempo compartido que optan por un cargo de interés especial bajo el método de venta a plazos).

Veamos cómo Hal, de la historia anterior, podría estructurar su venta a plazos si quisiera diferir sus impuestos sobre la ganancia de capital a un año futuro. Hal recibe una oferta de 400.000 dólares por su casa de alquiler. Compró la propiedad por 300.000 dólares. A lo largo de los años, ha tomado 100.000 dólares en deducciones por depreciación, lo que hace que su base ajustada sea de 200.000 dólares. Por lo tanto, Hal tiene 200.000 dólares (400.000 dólares – 200.000 dólares) de ganancia imponible que declarar.

El asesor de Hal le recomienda desglosar el producto de la venta en ocho plazos anuales de 50.000 dólares cada uno, en lugar de declarar 400.000 dólares en un año. Siempre que los plazos se reciban constructivamente cada año, este método permitirá a Hal registrar los beneficios, y por lo tanto una parte prorrateada de las ganancias, a lo largo de los ocho años.

Declaración de los ingresos de la venta a plazos

Los ingresos de la venta a plazos pueden desglosarse en tres categorías distintas: ganancia, principal (o, su base ajustada en la propiedad), e intereses. Cada una de estas categorías se trata de manera diferente en el Formulario 1040. El porcentaje de ganancia bruta se utiliza entonces para calcular los ingresos de la venta a plazos para un año fiscal determinado.

Ganancia de capital

En el ejemplo anterior, Hal debe declarar la ganancia cada año como a largo plazo o a corto plazo, dependiendo de si la ganancia fue a largo o a corto plazo a partir del año de la venta. Dado que Hal mantuvo la casa durante cinco años, la ganancia, en este caso, sería a largo plazo.

Si la ganancia hubiera sido a corto plazo, Hal aún podría tributar por la renta fraccionada a un tipo inferior al que tendría si tuviera que declarar la ganancia a tanto alzado. Esto se debe a que las ganancias a corto plazo se gravan como ingresos ordinarios, al tipo impositivo marginal más alto del contribuyente. Si la ganancia prorrateada no le hace pasar al siguiente tramo impositivo, este tipo puede ser más bajo. La ganancia de una venta a plazos se declara en el formulario 6252 del IRS y luego se traslada al Anexo D del formulario 1040.

Intereses

Los contribuyentes con ingresos por ventas a plazos también deben declarar los intereses cobrados al comprador, que se gravan a los tipos impositivos ordinarios. Los intereses previstos en el contrato de venta se denominan intereses declarados. Si los intereses declarados son insuficientes (o nulos), parte de la parte del principal de la venta debe recalificarse como «intereses no declarados.»

Principal

Una parte de cada venta a plazos es considerada por el IRS como una devolución del principal libre de impuestos. Esta cantidad se puede determinar rellenando la hoja de cálculo A de la publicación 537. El principal (base ajustada) para los propósitos de la venta a plazos es el total de su base ajustada real en la propiedad más los gastos de venta y la recuperación de la depreciación.

En este ejemplo, Hal tiene 200.000 dólares como base ajustada en su casa. Él debe añadir de nuevo $ 100,000 para su recaptura de depreciación y $ 10,000 para los gastos de venta con el fin de calcular su base ajustada para fines de venta a plazos. Esta cifra es de $ 310,000.

Porcentaje de ganancia bruta

Para calcular el porcentaje de ganancia bruta, debe restar la base ajustada a efectos de la venta a plazos -310,000 dólares, en este ejemplo- del precio de venta para calcular la ganancia total. En este caso, la ganancia total es de 90.000 dólares (400.000 dólares – 310.000 dólares). A continuación, se divide la ganancia total por el precio de venta, que en este caso es del 22,5% (90.000 $ / 400.000 $), y se obtiene el porcentaje de ganancia bruta. Por último, para calcular la ganancia imponible de cada año, multiplique este porcentaje por el importe de la cuota. Así, se considera que la ganancia imponible de Hal cada año es de 11.250 dólares (50.000 dólares x 22,5%).

Hipotecas y precio del contrato

Si el comprador de la propiedad asume una hipoteca o algún otro pagaré con la compra, la base de coste de la propiedad debe reducirse por el importe de la hipoteca/nota. Si, por ejemplo, la propiedad de alquiler que Hal vendió por 400.000 dólares tiene una hipoteca de 100.000 dólares, el precio del contrato se reduce a 300.000 dólares (400.000 dólares – 100.000 dólares).

Si el importe de la hipoteca supera la base total ajustada de la propiedad, la diferencia debe declararse como un pago en el primer año y el precio del contrato se incrementa en esa cantidad. Supongamos, por ejemplo, que la propiedad de Hal tiene una hipoteca de 250.000 $. En este caso, además del pago a plazos, Hal tendrá que informar de un exceso de pago de 50.000 dólares durante el primer año.

Lo esencial

Hay muchas normas y reglamentos relativos a las ventas a plazos, y deben seguirse cuidadosamente. Para obtener más información sobre subtemas como los cambios en el precio de venta, las diferentes formas que pueden adoptar los pagos recibidos y cuándo puede ser mejor renunciar a un acuerdo de pago a plazos y aceptar un pago único en su lugar, visite el sitio web del IRS. Como siempre, asegúrese de consultar a su asesor fiscal para analizar su situación fiscal específica.