Un intercambio 1031 se utiliza para comprar y vender bienes raíces que producen ingresos y diferir los impuestos. Pero ¿qué pasa si usted quiere hacer un intercambio 1031 en su residencia principal?
Aunque muchos inversores piensan que no pueden utilizar su propia casa en un 1031, en realidad se puede cuando se utiliza la planificación suficiente y la estructura de la transacción correctamente.
Aquí es cómo realizar un intercambio de la Sección 1031 de impuestos diferidos utilizando su residencia principal.
Cómo funciona un intercambio 1031
La Sección 1031 del IRC permite a los inversores inmobiliarios ceder o vender una propiedad y sustituirla por otra similar y diferir el pago de cualquier impuesto sobre las ganancias de capital que normalmente se debería.
Las reglas básicas de un intercambio tradicional de impuestos diferidos son:
- La propiedad cedida y la de sustitución deben ser de la misma clase
- Los bienes inmuebles deben utilizarse con fines comerciales o de inversión
- La propiedad de sustitución debe tener un valor igual o superior al de la propiedad cedida
- El botín -ya sea en efectivo o en un beneficio similar al efectivo-El inversor no puede recibir un beneficio similar al efectivo
- El nombre del título de propiedad de sustitución debe ser el mismo que el de la propiedad cedida
- La propiedad de sustitución debe identificarse en un plazo de 45 días a partir del cierre de la venta de la propiedad cedida
- La propiedad de reemplazo debe ser comprada dentro de los 180 días del cierre de la venta de la propiedad cedida
Normalmente el IRS no le permite realizar un intercambio 1031 con su residencia principal. Eso es porque la casa en la que usted vive no está siendo utilizado como una propiedad de inversión o se mantiene para fines comerciales. En cambio, su residencia principal se utiliza para proporcionar refugio a su familia.
Sin embargo, hay algunas excepciones a esta regla. La Sección 121 del IRC del Código de Impuestos Internos da algunas situaciones en las que se puede llevar a cabo un intercambio 1031 utilizando su residencia principal.
Sección 121 vs. Sección 1031
. Sección 1031
Antes de discutir en detalle cómo hacer un intercambio 1031 en su residencia principal, vamos a hablar de dos cosas que no puede hacer:
- En primer lugar, no puede simplemente decidir que su residencia principal es una propiedad de alquiler e inmediatamente dar la vuelta y utilizarla como parte de un intercambio 1031
- En segundo lugar, no puede vivir en su casa y también afirmar que es una propiedad de alquiler (a menos que tenga una propiedad multifamiliar, que discutiremos en detalle más adelante en este artículo)
Ahora, vamos a repasar lo que usted puede hacer para utilizar su residencia principal en un 1031, e igualmente importante cómo ir sobre él.
Cómo utilizar la Sección 121
La Sección 1031 le da un aplazamiento de impuestos sobre el pago del impuesto sobre las ganancias de capital, la Sección 121 le da una exclusión de impuestos sobre la venta de su residencia principal.
Para cumplir los requisitos de la Sección 121 debe vivir en la residencia principal durante al menos dos de los últimos cinco años.
Qué hace una Sección 121
- Excluye el impuesto
- La propiedad utilizada como residencia principal durante al menos dos de los últimos cinco años
- El tiempo utilizado como residencia principal no tiene que ser concurrente
- Exclusión de 250.000 dólares de ganancia para los declarantes solteros y 500,000 de ganancia para los contribuyentes casados que presentan una declaración conjunta
- La Sección 121 sólo puede utilizarse una vez cada dos años
Qué hace la Sección 1031
- Define el impuesto
- La propiedad rescatada y la propiedad de reemplazo deben ser del mismo tipo y mantenerse con fines de inversión.tipo y mantenerse con fines comerciales o de inversión
- Todos los ingresos de la venta deben reinvertirse para que el impuesto sobre la ganancia de capital se difiera
- El beneficio (en efectivo o un beneficio similar al efectivo) recibido de la transacción está sujeto a impuestos como una ganancia de capital
- Todas las reglas del intercambio de impuestos diferidos 1031 deben cumplirse, incluyendo el período de identificación de 45 días y el período de sustitución de 180 días y el uso de un QI (intermediario cualificado)
- No hay límite en el número de veces que se puede utilizar un intercambio de la Sección 1031
Usando la Sección 121 y la Sección 1031 juntas
- Sección 1031: Intercambio de impuestos diferidos utilizado para bienes inmuebles en especie mantenidos para uso comercial o de inversión
- Sección 121: La exclusión fiscal se aplica a una residencia principal cuando la propiedad se ha utilizado como residencia principal durante al menos dos de los últimos cinco años
- Tratamiento de división: Utilizar parte de la propiedad como residencia principal y parte de la propiedad como inversión, como una propiedad multifamiliar en la que una unidad está ocupada por el propietario y las otras unidades se alquilan
- Sección 1031 primero: Adquirir la inversión de alquiler como una propiedad de reemplazo en un intercambio anterior, a continuación, utilizó una Sección 121 para convertir en su residencia principal
- Sección 121 primero: Convertir su residencia principal en una propiedad de inversión de alquiler de la Sección 1031
Convertir una residencia principal en una propiedad de alquiler
Veamos cómo convertir su residencia principal en una propiedad de alquiler, utilizando una pequeña propiedad multifamiliar de 3 unidades y una casa unifamiliar como ejemplos.
Propiedad multifamiliar
Venta de un tríplex (propiedad de 3 unidades) donde se vive en una unidad y se alquilan las otras dos:
- Una unidad de residencia principal – utilice una Sección 121 para convertirla en una unidad de alquiler 1031
- Dos unidades de alquiler – utilice una Sección 1031
Propiedad unipropiedad familiar
- Utilizar la Sección 121 para convertir la residencia principal en una Sección 1031
- Realizar un intercambio con impuestos diferidos de la Sección 1031 para renunciar a la casa unifamiliar y reemplazarla por otra propiedad similar utilizada con fines de inversión.
Recuerde las reglas
- Debe vivir en la residencia principal durante al menos dos de los últimos cinco años antes de la conversión
- Puede excluir hasta 250.000 dólares en ganancias de capital si declara como soltero y hasta 500,000 en ganancias de capital si declaran conjuntamente
- La Sección 121 sólo puede realizarse una vez cada dos años
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Convertir una propiedad de alquiler en residencia principal
También puede realizar la operación contraria y convertir una propiedad de alquiler que posee actualmente en su residencia principal. Por ejemplo, tal vez le gustaría reducir el tamaño y mudarse a una casa más pequeña, o trasladarse a un mercado secundario donde el costo de vida es más bajo y la calidad de vida es mejor.
Si ya tiene una propiedad de alquiler que fue la propiedad de reemplazo para un intercambio 1031 que realizó previamente y que ahora le gustaría convertir en su residencia personal. Aunque no lo creas, Hacienda te permite hacerlo también.
Pero primero, usted tiene que demostrar al IRS que usted no está tratando de tirar de un rápido. En otras palabras, usted tiene que demostrar que su «intención» cuando adquirió la propiedad de reemplazo (la propiedad que es actualmente un alquiler) era tratarla como una propiedad de inversión.
IRS Safe Harbor Test
El IRS ha desarrollado una prueba de puerto seguro para determinar cuánto tiempo la propiedad de alquiler que usted adquirió como la propiedad de reemplazo con un anterior intercambio de impuestos diferidos 1031 debe ser mantenido antes de que pueda convertirlo en su residencia principal. Si no supera la prueba de puerto seguro, corre el riesgo de que se invalide el intercambio 1031 anterior que utilizó para adquirir la casa de alquiler:
- Periodo de calificación: La propiedad de reemplazo debe mantenerse durante al menos 24 meses después del intercambio
- Durante cada uno de los dos períodos de 12 meses en el período de calificación:
- La propiedad debe ser alquilada a otra persona durante al menos 14 días a un alquiler justo de mercado
- El uso personal de la propiedad no puede exceder de 14 días o el 10% del número de días que la propiedad fue alquilada a un valor justo de mercado durante el período de 12 meses, lo que sea mayor
- La familia o pariente puede ser el inquilino siempre que esté pagando un alquiler justo de mercado
Otras formas de demostrar que tenía la intención correcta
Hay varias formas de demostrar que tenía la «intención» correcta cuando compró la propiedad de alquiler que ahora quiere convertir en su nueva residencia:
- Utilizar la propiedad como una propiedad de alquiler con el alquiler al valor justo de mercado durante al menos 12 meses o más
- No ocupar la propiedad de alquiler después de adquirirla, especialmente justo después del intercambio
- El contrato de compra utilizado para adquirir la propiedad de alquiler como el reemplazo en su intercambio 1031 no debe ser contingente a la venta de su residencia principal
- No renovar la propiedad de alquiler como si fuera a mudarse de inmediato, aunque hacer renovaciones normales para usar como propiedad de alquiler son aceptables
Pensamientos finales
Las casas unifamiliares, la propiedad multifamiliar donde usted vive en una unidad y alquila las otras unidades, y la propiedad que posee y utiliza como un alquiler a corto plazo como un Airbnb o HomeAway pueden ser utilizados en una Sección 1031 o Sección 121.
Puede utilizar estas dos secciones del Código de Rentas Internas para hacer un intercambio 1031 en su residencia principal, o para convertir una de sus propiedades de alquiler actuales en su residencia principal.
El factor clave a tener en cuenta es que necesita convertir su residencia principal en su antigua residencia, y luego proceder con su intercambio 1031 de impuestos diferidos para renunciar a una propiedad y reemplazarla con otra propiedad de inversión.