Amortización negativa

¿Qué es la amortización negativa?

La amortización negativa es un término financiero que se refiere a un aumento del saldo principal de un préstamo causado por la falta de cobertura de los intereses adeudados por ese préstamo. Por ejemplo, si el pago de intereses de un préstamo es de 500 dólares, y el prestatario sólo paga 400 dólares, entonces los 100 dólares de diferencia se añadirían al saldo de capital del préstamo.

Entendiendo la amortización negativa

En un préstamo típico, el saldo del principal se reduce gradualmente a medida que el prestatario realiza los pagos. Un préstamo con amortización negativa es esencialmente el fenómeno inverso, en el que el saldo del capital crece cuando el prestatario no realiza los pagos.

Las amortizaciones negativas aparecen en algunos tipos de préstamos hipotecarios, como las hipotecas con opción de pago de tipo ajustable (ARM), que permiten a los prestatarios determinar qué parte de los intereses de cada pago mensual eligen pagar. Cualquier parte de los intereses que opten por no pagar se añade al saldo principal de la hipoteca.

Otro tipo de hipoteca que incorpora amortizaciones negativas es la llamada hipoteca de pago gradual (GPM). Con este modelo, el calendario de amortización se estructura de manera que los primeros pagos incluyen sólo una parte de los intereses que se cobrarán posteriormente. Mientras se realizan estos pagos parciales, la parte de los intereses que falte se añadirá de nuevo al saldo principal del préstamo. En períodos de pago posteriores, los pagos mensuales incluirán el componente de interés completo, haciendo que el saldo principal disminuya más rápidamente.

Aunque las amortizaciones negativas ofrecen flexibilidad a los prestatarios, a la larga pueden resultar costosas. Por ejemplo, en el caso de una hipoteca ARM, el prestatario puede optar por retrasar el pago de los intereses durante muchos años. Aunque esto puede ayudar a aliviar la carga de los pagos mensuales a corto plazo, puede exponer a los prestatarios a un grave choque de pagos en el futuro en caso de que los tipos de interés suban más adelante. En este sentido, el importe total de los intereses pagados por los prestatarios puede ser en última instancia mucho mayor que si no hubieran recurrido a las amortizaciones negativas, para empezar.

Ejemplo del mundo real de la amortización negativa

Considere el siguiente ejemplo hipotético: Mike, un comprador de vivienda por primera vez, desea mantener las cuotas mensuales de su hipoteca lo más bajas posible. Para conseguirlo, opta por un ARM, eligiendo pagar sólo una pequeña parte de los intereses en sus pagos mensuales.

Supongamos que Mike obtuvo su hipoteca cuando los tipos de interés eran históricamente bajos. A pesar de ello, los pagos mensuales de su hipoteca absorben un porcentaje significativo de sus ingresos mensuales, incluso cuando aprovecha la amortización negativa que ofrece el ARM.

Aunque el plan de pagos de Mike puede ayudarle a gestionar sus gastos a corto plazo, también le expone a un mayor riesgo de tipos de interés a largo plazo, ya que si los tipos de interés suben en el futuro, podría ser incapaz de afrontar sus pagos mensuales ajustados. Además, dado que la estrategia de pago de bajo interés de Mike hace que el saldo de su préstamo disminuya más lentamente de lo que lo haría en caso contrario, tendrá que devolver más capital e intereses en el futuro que si simplemente hubiera pagado la totalidad de los intereses y el capital que debía cada mes.