Amortização Negativa

Entendendo a Amortização Negativa

Em um empréstimo típico, o saldo do principal é gradualmente reduzido à medida que o mutuário faz os pagamentos. Um empréstimo de amortização negativa é essencialmente o fenómeno inverso, onde o saldo de capital cresce quando o mutuário não efectua os pagamentos.

As amortizações negativas são apresentadas em alguns tipos de empréstimos hipotecários, tais como as opções de pagamento de hipotecas com taxa ajustável (ARMs), que permitem aos mutuários determinar quanto da parte dos juros de cada pagamento mensal que escolhem pagar. Qualquer parte dos juros que eles optem por não pagar é então adicionada ao saldo principal da hipoteca.

Um outro tipo de hipoteca que incorpora amortizações negativas é a chamada hipoteca de pagamento escalonado (GPM). Com este modelo, o cronograma de amortização é estruturado de forma que os primeiros pagamentos incluam apenas uma parte dos juros que serão cobrados posteriormente. Enquanto esses pagamentos parciais estão sendo feitos, a parcela de juros em falta será adicionada de volta ao saldo do principal do empréstimo. Em períodos de pagamento posteriores, os pagamentos mensais incluirão a componente de juros totais, fazendo com que o saldo do principal diminua mais rapidamente.

Embora as amortizações negativas proporcionem flexibilidade aos mutuários, elas podem, em última análise, revelar-se onerosas. Por exemplo, no caso de um ARM, um mutuário pode optar por atrasar o pagamento dos juros por muitos anos. Embora isso possa ajudar a aliviar a carga de pagamentos mensais no curto prazo, pode expor os mutuários a um grave choque de pagamentos futuros, caso as taxas de juros aumentem mais tarde. Neste sentido, o montante total de juros pagos pelos mutuários pode ser muito maior do que se eles não tivessem contado com amortizações negativas, para começar com.

Exemplo Real de Amortização Negativa

Considere o seguinte exemplo hipotético: Mike, um comprador de casa pela primeira vez, deseja manter os seus pagamentos mensais de hipoteca tão baixos quanto possível. Para conseguir isso, ele opta por um ARM, optando por pagar apenas uma pequena parte dos juros de seus pagamentos mensais.

Deixe-nos assumir que Mike obteve sua hipoteca quando as taxas de juros eram historicamente baixas. Apesar disso, seus pagamentos mensais de hipoteca devoram uma porcentagem significativa de sua renda mensal – mesmo quando ele aproveita a amortização negativa oferecida pelo ARM.

Embora o plano de pagamento de Mike possa ajudá-lo a administrar suas despesas no curto prazo, ele também o expõe a um maior risco de taxa de juros de longo prazo, pois se as taxas de juros futuras subirem, ele pode ser incapaz de pagar seus pagamentos mensais ajustados. Além disso, como a estratégia de pagamento de juros baixos do Mike está a fazer com que o saldo do seu empréstimo diminua mais lentamente do que de outra forma, ele terá mais capital e juros a pagar no futuro do que se tivesse simplesmente pago todos os juros e capital que devia em cada mês.