Vyhnout se velkému daňovému účtu za zisky z nemovitostí

Prodej pronajímané nemovitosti s velkým ziskem může být splněným snem. Vždyť kdo by nechtěl na své investiční nemovitosti vydělat pěkný balík? Přesto, abyste maximalizovali zisk z takového prodeje, možná budete chtít odložit převzetí výdělku v podobě paušální částky. Přečtěte si, proč, a seznamte se s další možností: splátkovým prodejem.

Velká výplata = velký daňový účet

Podívejme se na běžnou situaci:

Hal Bookman se podíval na nabídku kupujícího na svůj nájemní dům a nemohl uvěřit číslu, které viděl. Hodnota jeho nemovitosti se za pouhých pět let výrazně zvýšila. Když však Hal o prodeji radostně vyprávěl svému daňovému poradci, ten už tak nadšený nebyl; přijetí příjmu jednorázově by z daňového hlediska nebylo v Halově nejlepším zájmu.

Pokud Hal přizná celý příjem z prodeje ve stejném roce, kdy nemovitost prodá, zaplatí 25 % z té části zisku, která odpovídá všem odpisům, které dříve z pronajímané nemovitosti uplatnil. Kromě toho je jakýkoli zisk nad rámec zpětných odpisů zdaněn 15 % (pro poplatníky se zdanitelným příjmem mezi 80 000 a 441 450 USD, pokud jsou svobodní, nebo 496 600 USD, pokud podávají společné daňové přiznání) nebo 25 % (pro poplatníky nad těmito hranicemi). Hal se zeptá svého daňového poradce, zda může udělat něco pro snížení svého zdanitelného příjmu za daný rok.

Poradce zná právě ten nástroj, který má použít: smlouvu o splátkovém prodeji.

Účel splátkového prodeje

Splátkový prodej je definován jako prodej majetku, při kterém je alespoň jedna platba provedena až po uplynutí zdaňovacího období, v němž byl prodej uskutečněn. Jak je podrobně uvedeno v „Publikaci 537“, daňový úřad (IRS) umožňuje daňovým poplatníkům odložit část zisku z prodeje investičního majetku pomocí smlouvy o splátkovém prodeji. Tato dohoda umožňuje prodávajícím přiznat poměrnou část kapitálových zisků v průběhu několika let. Prodávající však nesmí použít metodu splátkového prodeje při vykazování ztráty. Kromě toho se prodávající může z metody splátkového prodeje odhlásit i při vykazování zisku.

Jak metoda splátkového prodeje funguje

Vykázání zisku v rámci splátkového prodeje je teoreticky jednoduché. Zdanění splátkového prodeje odráží zdanění anuit, kde se poměrná část každé splátky považuje za vrácení jistiny. Jedinou podmínkou je, že prodávaný majetek nesmí být veřejně obchodovatelným cenným papírem nebo součástí běžných zásob firmy a poplatník nesmí být obchodníkem s prodávaným majetkem (s výjimkou některých obchodníků s časově omezenými akciemi, kteří se rozhodnou pro zvláštní úrokové zatížení v rámci metody splátkového prodeje).

Podívejme se, jak by Hal z výše uvedeného příběhu mohl strukturovat svůj splátkový prodej, pokud by chtěl odložit zdanění kapitálového zisku do budoucího roku. Hal obdrží nabídku 400 000 USD za svůj nájemní dům. Nemovitost koupil za 300 000 USD. V průběhu let uplatnil odpisy ve výši 100 000 USD, takže jeho upravená základna činí 200 000 USD. Halovi tedy zbývá přiznat zdanitelný zisk ve výši 200 000 USD (400 000 USD – 200 000 USD).

Halův poradce mu doporučí, aby výnos z prodeje rozdělil do osmi ročních splátek po 50 000 USD, místo aby přiznal 400 000 USD v jednom roce. Pokud jsou splátky konstruktivně přijímány každý rok, umožní tato metoda Halovi evidovat zisky, a tedy poměrnou část zisků, po dobu osmi let.

Vykazování příjmů ze splátkového prodeje

Příjmy ze splátkového prodeje lze rozdělit do tří samostatných kategorií: zisk, jistina (nebo vaše upravená základna nemovitosti) a úroky. Každá z těchto kategorií se na formuláři 1040 zpracovává odlišně. Procento hrubého zisku se pak použije pro výpočet příjmu ze splátkového prodeje za dané zdaňovací období.

Kapitálový zisk

Ve výše uvedeném příkladu musí Hal každý rok přiznat zisk jako dlouhodobý nebo krátkodobý podle toho, zda byl zisk v roce prodeje dlouhodobý nebo krátkodobý. Dlouhodobé zisky jsou zdaněny nižší sazbou daně, zatímco krátkodobé zisky jsou zdaněny jako běžný příjem. Protože Hal držel dům pět let, byl by zisk v tomto případě dlouhodobý.

Pokud by byl zisk krátkodobý, může být Hal přesto zdaněn z příjmů ze splátek nižší sazbou daně, než kdyby musel přiznat jednorázový zisk. Je tomu tak proto, že krátkodobé zisky jsou zdaněny jako běžný příjem, a to nejvyšší mezní sazbou daně poplatníka. Pokud ho poměrný zisk neposune do dalšího daňového pásma, může být tato sazba nižší. Zisk ze splátkového prodeje se vykazuje na formuláři IRS 6252 a poté se přenáší do přílohy D formuláře 1040.

Úroky

Poplatníci s příjmy ze splátkového prodeje musí vykazovat také úroky účtované kupujícímu, které se zdaňují běžnou sazbou daně z příjmů. Úrok uvedený v kupní smlouvě se označuje jako stanovený úrok. Pokud jsou uvedené úroky nedostatečné (nebo nulové), musí být část jistiny z prodeje překvalifikována na „neuvedené úroky“.

Jistina

Část každého splátkového prodeje považuje daňový úřad za vrácení jistiny osvobozené od daně. Tuto částku lze určit vyplněním pracovního listu A v publikaci 537. Jistina (upravený základ) pro účely splátkového prodeje je součet vašeho skutečného upraveného základu nemovitosti plus případné výdaje na prodej a zpětné odpisy.

V tomto příkladu má Hal jako upravený základ svého domu 200 000 USD. Aby mohl vypočítat svůj upravený základ pro účely splátkového prodeje, musí zpětně připočítat 100 000 USD za zpětné odpisy a 10 000 USD za výdaje na prodej. Tato částka činí 310 000 USD.

Procento hrubého zisku

Pro výpočet procenta hrubého zisku musíte odečíst upravený základ pro účely splátkového prodeje – v tomto příkladu 310 000 USD – od prodejní ceny, abyste vypočítali celkový zisk. Zde je celkový zisk 90 000 USD (400 000 USD – 310 000 USD). Dále vydělte celkový zisk prodejní cenou, která v tomto případě činí 22,5 % (90 000 USD / 400 000 USD), a získáte procento hrubého zisku. Nakonec pro výpočet zdanitelného zisku v každém roce vynásobte toto procento výší splátky. Za Halův zdanitelný zisk se tedy každý rok považuje částka 11 250 USD (50 000 USD x 22,5 %).

Hypotéky a smluvní cena

Převezme-li kupující nemovitosti s koupí hypotéku nebo jinou směnku, musí být pořizovací základ nemovitosti snížen o částku hypotéky/směnky. Jestliže například pronajímaná nemovitost, kterou Hal prodal za 400 000 USD, má hypotéku ve výši 100 000 USD, smluvní cena se sníží na 300 000 USD (400 000 USD – 100 000 USD).

Přesahuje-li částka hypotéky celkovou upravenou základnu nemovitosti, musí být rozdíl vykázán jako platba v prvním roce a smluvní cena se o tuto částku zvýší. Předpokládejme například, že Halova nemovitost má hypotéku ve výši 250 000 USD. V tomto případě bude muset Hal v prvním roce kromě splátky vykázat i přeplatek ve výši 50 000 USD.

Podtrženo a sečteno

Existuje mnoho pravidel a předpisů týkajících se splátkového prodeje, které je třeba pečlivě dodržovat. Další informace o dílčích tématech, jako jsou změny prodejní ceny, různé formy, které mohou přijaté platby mít, a kdy může být lepší vzdát se splátkové dohody a místo toho přijmout jednorázovou platbu, naleznete na webových stránkách finančního úřadu. Jako vždy se nezapomeňte poradit se svým daňovým poradcem a prodiskutovat svou konkrétní daňovou situaci.