Jak provést výměnu 1031 u svého primárního bydliště

Výměna 1031 slouží k nákupu a prodeji nemovitostí přinášejících příjem a k odložení daní. Co se ale stane, když chcete provést výměnu 1031 na svém primárním bydlišti?

Ačkoli si mnoho investorů myslí, že nemohou použít svůj vlastní dům v rámci výměny 1031, ve skutečnosti můžete, pokud použijete dostatečné plánování a správnou strukturu transakce.

Podívejte se, jak provést výměnu podle § 1031 s odložením daní s využitím svého primárního bydliště.

Jak funguje výměna podle § 1031

Podle § 1031 se mohou investoři do nemovitostí vzdát jedné nemovitosti nebo ji prodat a nahradit ji jinou obdobnou nemovitostí a odložit platbu daně z kapitálových výnosů, která by byla normálně splatná.

Základní pravidla tradiční výměny s odkladem daně jsou následující:

1. Odstupovaná a náhradní nemovitost musí být obdobné povahy
2. Nemovitost musí být používána k podnikatelským nebo investičním účelům
3. Náhradní nemovitost musí mít stejnou nebo vyšší hodnotu než odstupovaná nemovitost
4. Bota – buď v hotovosti, nebo v penězích.podobnou výhodu – nemůže investor obdržet
5. Jméno na listu vlastnictví u náhradní nemovitosti musí být stejné jako u nemovitosti, které se investor vzdal
6. Náhradní nemovitost musí být identifikována do 45 dnů od uzavření prodeje zřeknuté nemovitosti
7. Náhradní nemovitost musí být zakoupena do 180 dnů od uzavření prodeje zřeknuté nemovitosti

Zpravidla vám daňový úřad neumožní provést výměnu 1031 s vaším primárním bydlištěm. Je to proto, že dům, ve kterém bydlíte, není využíván jako investiční nemovitost ani není držen pro účely podnikání. Místo toho vaše primární bydliště slouží jako přístřeší pro vaši rodinu.

Z tohoto pravidla však existují výjimky. Oddíl 121 daňového zákoníku IRC uvádí některé situace, kdy můžete provést výměnu 1031 s využitím svého primárního bydliště.

Odddíl 121 vs. oddíl 121 daňového zákoníku. Oddíl 1031

Než si podrobně probereme, jak provést výměnu 1031 na základě vašeho primárního bydliště, řekneme si něco o dvou věcech, které provést nemůžete:

• Za prvé, nemůžete se jednoduše rozhodnout, že vaše primární rezidence je nemovitost určená k pronájmu, a ihned otočit a použít ji jako součást výměny podle § 1031
• Za druhé, nemůžete ve svém domě bydlet a zároveň tvrdit, že je to nemovitost určená k pronájmu (pokud nemáte nemovitost pro více rodin, kterou podrobně probereme později v tomto článku)

Nyní si zopakujme, co můžete udělat, abyste své primární bydliště použili v rámci výměny 1031, a stejně tak důležité je, jak na to.

Jak využít § 121

Podle § 1031 získáte odklad placení daně z kapitálových výnosů, podle § 121 získáte daňové osvobození při prodeji svého primárního bydliště.

Pro splnění podmínek oddílu 121 musíte v primárním bydlišti žít alespoň dva z posledních pěti let.

Co dělá § 121

• Vyloučení daně
• Nemovitost používaná jako primární bydliště po dobu alespoň dvou z posledních pěti let
• Čas používání jako primární bydliště nemusí být souběžný
• Vyloučení zisku ve výši 250 000 USD pro jednotlivce a 500 USD,000 zisku pro společně hospodařící poplatníky
• Sekci 121 lze použít pouze jednou za dva roky

Co dělá sekce 1031

• Odchází od daně
• Ztracená nemovitost a náhradní nemovitost musí být podobné-druhu a drženy pro podnikatelské nebo investiční účely
• Všechny příjmy z prodeje musí být reinvestovány, aby byla odložena daň z kapitálového zisku
• Příjem (hotovost nebo plnění podobné hotovosti) získaný z transakce podléhá zdanění jako kapitálový zisk
• Všechna pravidla daňově odložené výměny podle § 1031 musí být dodržena, včetně 45denní lhůty pro identifikaci a 180denní lhůty pro výměnu a použití kvalifikovaného zprostředkovatele (QI)
• Není omezen počet případů, kdy lze použít výměnu podle § 1031

Použití § 121 a § 1031 společně

• Podle § 1031: Odstavená daňová výměna se používá pro obdobné nemovitosti držené pro podnikatelské nebo investiční účely
• Odddíl 121: Vyloučení z daně se vztahuje na primární bydliště, pokud byla nemovitost používána jako hlavní bydliště alespoň po dobu dvou z posledních pěti let
• Podílová úprava: Odstavec 1031: Část nemovitosti se používá jako hlavní bydliště a část jako investice, například nemovitost pro více rodin, kde je jedna jednotka obývána vlastníkem a ostatní jednotky jsou pronajímány
• Odstavec 1031 nejprve: Získejte investici do pronájmu jako náhradní nemovitost v rámci předchozí výměny a následně použijte oddíl 121 k přeměně na své primární bydliště
• Nejprve oddíl 121: Přeměna vašeho primárního bydliště na nájemní investici podle oddílu 1031

Přeměna primárního bydliště na nájemní nemovitost

Podívejme se, jak přeměnit vaše primární bydliště na nájemní nemovitost, na příkladu malé tříbytové nemovitosti pro více rodin a rodinného domu.

Vícerodinná nemovitost

Prodej trojdomku (nemovitost o 3 jednotkách), kde v jedné jednotce bydlíte a zbylé dvě jednotky pronajímáte:

• Jedna jednotka k primárnímu bydlení – použijte § 121 k převodu na nájemní jednotku 1031
• Dvě nájemní jednotky – použijte § 1031

Jednotlivec-rodinný dům

1. Použijte § 121 k přeměně primárního bydliště na § 1031
2. Provedete daňově odloženou výměnu podle § 1031, abyste se vzdali rodinného domu a nahradili jej jinou obdobnou nemovitostí používanou pro investiční účely.

Zapomeňte na pravidla

• Musíte v primárním bydlišti žít alespoň dva z posledních pěti let před přeměnou
• Můžete vyloučit kapitálové zisky až do výše 250 000 USD, pokud podáváte daňové přiznání sám, a až do výše 500 USD,000 v kapitálových ziscích, pokud podáváte společné prohlášení
• Odddíl 121 lze provést pouze jednou za dva roky

Přeměna pronajímané nemovitosti na hlavní bydliště

Můžete také provést opačnou transakci a přeměnit pronajímanou nemovitost, kterou v současnosti vlastníte, na své hlavní bydliště. Například byste se rádi zmenšili a přestěhovali se do menšího domu nebo se přestěhovali na sekundární trh, kde jsou nižší životní náklady a lepší kvalita života.

Pokud již máte pronajímanou nemovitost, která byla náhradní nemovitostí pro dříve provedenou výměnu 1031, kterou byste nyní rádi přeměnili na své osobní bydliště. Věřte tomu nebo ne, ale daňový úřad vám to také umožňuje.

Nejprve však musíte IRS prokázat, že se nesnažíte o rychlou výměnu. Jinými slovy, musíte prokázat, že vaším „záměrem“ při pořízení náhradní nemovitosti (nemovitosti, která je v současné době pronajímána) bylo zacházet s ní jako s investiční nemovitostí.

Test bezpečného přístavu IRS

Inspektorát IRS vypracoval test bezpečného přístavu pro určení, jak dlouho musí být pronajímaná nemovitost, kterou jste získali jako náhradní nemovitost předchozí daňově odloženou výměnou 1031, v držení, než ji můžete přeměnit na své hlavní bydliště. Pokud testem „bezpečného přístavu“ neprojdete, vystavujete se riziku, že předchozí výměna 1031, kterou jste použili k pořízení nájemního domu, bude zrušena:

• Kvalifikační období: Náhradní nemovitost musí být držena nejméně 24 měsíců po výměně
• Během každého ze dvou dvanáctiměsíčních období v kvalifikačním období:

• Movitost musí být pronajata jiné osobě alespoň na 14 dní za reálné tržní nájemné
• Osobní užívání nemovitosti nesmí přesáhnout 14 dní nebo 10 % počtu dní, kdy byla nemovitost pronajata za reálnou tržní hodnotu během 12měsíčního období, podle toho, která hodnota je vyšší
• Nájemcem může být rodina nebo příbuzný za předpokladu, že platí spravedlivé tržní nájemné

Další způsoby, jak prokázat, že jste měli správný záměr

Existuje několik způsobů, jak prokázat, že jste měli správný „záměr“, když jste koupili pronajímanou nemovitost, kterou nyní chcete změnit na své nové bydliště:

• Používejte nemovitost jako nájemní s nájemným ve výši reálné tržní hodnoty po dobu nejméně 12 měsíců
• Neobývejte nájemní nemovitost po jejím nabytí, zejména ne hned po výměně
• Kupní smlouva použitá k nabytí nájemní nemovitosti jako náhrady v rámci výměny 1031 by neměla být podmíněna prodejem vašeho primárního bydliště
• Nerekonstruujte nájemní nemovitost, jako byste se do ní chtěli ihned nastěhovat, ačkoli provádění běžných renovací za účelem využití jako pronajímané nemovitosti je přijatelné

Závěrečné myšlenky

Výměnu podle § 1031 nebo § 121 lze provést u rodinných domů, nemovitostí pro více rodin, kde v jedné jednotce bydlíte a ostatní jednotky pronajímáte, a nemovitostí, které vlastníte a využíváte ke krátkodobému pronájmu, jako je Airbnb nebo HomeAway.

Tyto dva oddíly daňového zákoníku můžete využít k výměně 1031 svého primárního bydliště nebo k přeměně jedné z vašich současných pronajímaných nemovitostí na vaše primární bydliště.

Klíčovým faktorem, který je třeba mít na paměti, je, že musíte přeměnit své primární bydliště na své bývalé bydliště a poté pokračovat ve výměně 1031 s odloženým zdaněním, abyste se vzdali jedné nemovitosti a nahradili ji jinou investiční nemovitostí.