Wie man einen 1031-Tausch mit seinem Hauptwohnsitz durchführt

Ein 1031-Tausch wird verwendet, um einkommensschaffende Immobilien zu kaufen und zu verkaufen und Steuern zu stunden. Aber was passiert, wenn Sie einen 1031-Austausch mit Ihrem Hauptwohnsitz durchführen wollen?

Während viele Investoren denken, dass sie ihr eigenes Haus nicht für einen 1031-Austausch verwenden können, ist dies tatsächlich möglich, wenn Sie die Transaktion ausreichend planen und richtig strukturieren.

Hier erfahren Sie, wie Sie einen Abschnitt 1031-Austausch mit Ihrem Hauptwohnsitz durchführen können.

Wie ein 1031-Tausch funktioniert

Der Abschnitt 1031 der IRC ermöglicht es Immobilieninvestoren, eine Immobilie aufzugeben oder zu verkaufen und sie durch eine andere, gleichwertige Immobilie zu ersetzen und die Zahlung der normalerweise fälligen Kapitalertragssteuer aufzuschieben.

Grundlegende Regeln eines traditionellen steueraufgeschobenen Tauschs sind:

1. Die abgetretene Immobilie und die Ersatzimmobilie müssen gleichartig sein
2. Die Immobilie muss für Geschäfts- oder Investitionszwecke genutzt werden
3. Die Ersatzimmobilie muss den gleichen oder einen höheren Wert haben als die abgetretene Immobilie
4. Die Abfindung – entweder in Form von Bargeld oder einer bargeld-
5. Der Name auf dem Titel der Ersatzimmobilie muss derselbe sein wie der der aufgegebenen Immobilie
6. Die Ersatzimmobilie muss innerhalb von 45 Tagen nach Abschluss des Verkaufs der aufgegebenen Immobilie identifiziert werden der aufgegebenen Immobilie
7. Die Ersatzimmobilie muss innerhalb von 180 Tagen nach Abschluss des Verkaufs der aufgegebenen Immobilie erworben werden

Normalerweise erlaubt Ihnen der IRS nicht, einen 1031-Austausch mit Ihrem Hauptwohnsitz durchzuführen. Das liegt daran, dass das Haus, in dem Sie wohnen, nicht als Anlageobjekt genutzt oder für geschäftliche Zwecke gehalten wird. Stattdessen dient Ihr Hauptwohnsitz als Unterkunft für Ihre Familie.

Es gibt jedoch einige Ausnahmen von dieser Regel. IRC Section 121 des Internal Revenue Code nennt einige Situationen, in denen Sie einen 1031-Tausch unter Verwendung Ihres Hauptwohnsitzes durchführen können.

Section 121 vs. Abschnitt 1031

Bevor wir im Detail besprechen, wie Sie einen 1031-Tausch mit Ihrem Hauptwohnsitz durchführen können, lassen Sie uns über zwei Dinge sprechen, die Sie nicht tun können:

• Erstens können Sie nicht einfach entscheiden, dass Ihr Hauptwohnsitz eine Mietimmobilie ist, und ihn dann sofort als Teil eines 1031-Tauschs verwenden
• Zweitens können Sie nicht in Ihrem Haus wohnen und gleichzeitig behaupten, dass es eine Mietimmobilie ist (es sei denn, Sie haben ein Mehrfamilienhaus,

Was Sie tun können, um Ihren Hauptwohnsitz für einen 1031-Tausch zu nutzen, und vor allem, wie Sie dabei vorgehen, erfahren Sie hier.

Wie Sie Abschnitt 121 nutzen

Abschnitt 1031 bietet Ihnen einen Steueraufschub für die Zahlung der Kapitalertragssteuer, Abschnitt 121 bietet Ihnen einen Steuerausschluss für den Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes.

Um die Voraussetzungen von Abschnitt 121 zu erfüllen, müssen Sie mindestens zwei der letzten fünf Jahre in Ihrem Hauptwohnsitz leben.

Was eine Section 121 bewirkt

• Steuerbefreiung
• Eigentum, das mindestens zwei der letzten fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde
• Die Zeit, die als Hauptwohnsitz genutzt wurde, muss nicht gleichzeitig sein
• Ausschluss von $250.000 des Gewinns für alleinstehende Steuerzahler und $500,000 $ Gewinn für verheiratete Steuerzahler, die eine gemeinsame Steuererklärung abgeben
• Abschnitt 121 kann nur einmal alle zwei Jahre genutzt werden

Was Abschnitt 1031 bewirkt

• Steuerbefreiung
• Abgegebene Immobilie und Ersatzimmobilie müssen gleichartig seingleichartig sein und zu Geschäfts- oder Investitionszwecken gehalten werden
• Alle Verkaufserlöse müssen reinvestiert werden, damit die Steuer auf den Veräußerungsgewinn aufgeschoben werden kann
• Der aus der Transaktion erhaltene Gewinn (Bargeld oder eine bargeldähnliche Leistung) ist als Veräußerungsgewinn zu versteuern
• Alle Regeln des steuerlich aufgeschobenen 1031-Tauschs müssen beachtet werden, einschließlich der 45-tägigen Identifizierungsfrist und der 180-tägigen Umtauschfrist sowie der Inanspruchnahme eines QI (qualifizierter Vermittler)
• Keine Begrenzung für die Anzahl der Fälle, in denen ein Abschnitt 1031-Austausch verwendet werden kann

Gemeinsame Anwendung von Abschnitt 121 und Abschnitt 1031

• Abschnitt 1031: Steueraufgeschobener Tausch für gleichartige Immobilien, die für geschäftliche oder investive Zwecke gehalten werden
• Abschnitt 121: Steuerausschluss gilt für einen Hauptwohnsitz, wenn die Immobilie in mindestens zwei der letzten fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde
• Split-Behandlung: Nutzung eines Teils der Immobilie als Hauptwohnsitz und eines Teils der Immobilie als Kapitalanlage, z. B. bei einem Mehrfamilienhaus, bei dem eine Einheit selbst genutzt wird und die anderen Einheiten vermietet werden
• Abschnitt 1031 zuerst: Erwerben Sie die vermietete Anlageimmobilie als Ersatzimmobilie in einem früheren Tausch und wandeln Sie sie anschließend mit Section 121 in Ihren Hauptwohnsitz um
• Section 121 first: Umwandlung Ihres Hauptwohnsitzes in eine Anlageimmobilie nach Abschnitt 1031

Umwandlung eines Hauptwohnsitzes in eine Mietimmobilie

Wir wollen uns nun ansehen, wie Sie Ihren Hauptwohnsitz in eine Mietimmobilie umwandeln können, und zwar am Beispiel eines kleinen Mehrfamilienhauses mit drei Wohneinheiten und eines Einfamilienhauses.

Mehrfamilienhaus

Verkauf eines Triplex (3 Einheiten), bei dem Sie in einer Einheit wohnen und die anderen beiden Einheiten vermieten:

• Eine Hauptwohnsitz-Einheit – verwenden Sie einen Abschnitt 121, um in eine 1031-Mieteinheit umzuwandeln
• Zwei Mieteinheiten – verwenden Sie einen Abschnitt 1031

Einzel-Einfamilienhaus

1. Nutzen Sie Abschnitt 121, um den Hauptwohnsitz in einen Abschnitt 1031 umzuwandeln
2. Führen Sie einen steuerlich aufgeschobenen Tausch nach Abschnitt 1031 durch, um das Einfamilienhaus aufzugeben und es durch eine andere gleichartige Immobilie zu ersetzen, die für Investitionszwecke genutzt wird.

Erinnern Sie sich an die Regeln

• Müssen mindestens zwei der letzten fünf Jahre vor der Umwandlung in dem Hauptwohnsitz leben
• Können bis zu $250.000 an Kapitalgewinnen ausschließen, wenn Sie alleinstehend sind und bis zu $500,000 $ an Kapitalgewinnen ausschließen, wenn die Steuererklärung gemeinsam eingereicht wird
• Sektion 121 darf nur einmal alle zwei Jahre durchgeführt werden

Umwandlung einer Mietimmobilie in einen Hauptwohnsitz

Sie können auch die umgekehrte Transaktion durchführen und eine Mietimmobilie, die Sie derzeit besitzen, in Ihren Hauptwohnsitz umwandeln. Vielleicht möchten Sie sich verkleinern und in ein kleineres Haus ziehen oder in einen sekundären Markt umziehen, wo die Lebenshaltungskosten niedriger sind und die Lebensqualität besser ist.

Wenn Sie bereits eine Mietimmobilie besitzen, die als Ersatzimmobilie für einen zuvor durchgeführten 1031-Tausch diente und die Sie nun in Ihren persönlichen Wohnsitz umwandeln möchten. Ob Sie es glauben oder nicht, das Finanzamt erlaubt Ihnen auch das.

Aber zuerst müssen Sie dem IRS beweisen, dass Sie nicht versuchen, ein schnelles Ding zu drehen. Mit anderen Worten: Sie müssen nachweisen, dass Sie beim Erwerb der Ersatzimmobilie (der Immobilie, die derzeit vermietet wird) die Absicht hatten, sie als Investitionsobjekt zu behandeln.

IRS Safe Harbor Test

Die IRS hat einen Safe Harbor Test entwickelt, um zu ermitteln, wie lange die Mietimmobilie, die Sie als Ersatzimmobilie bei einem früheren 1031-Tausch mit Steueraufschub erworben haben, gehalten werden muss, bevor Sie sie zu Ihrem Hauptwohnsitz machen können. Wenn Sie den Safe-Harbor-Test nicht bestehen, laufen Sie Gefahr, dass der vorherige 1031-Tausch, mit dem Sie das Miethaus erworben haben, für ungültig erklärt wird:

• Qualifikationszeitraum: Die Ersatzimmobilie muss für mindestens 24 Monate nach dem Tausch gehalten werden
• Während jeder der beiden 12-Monats-Perioden in der Qualifizierungsperiode:

• Die Immobilie muss mindestens 14 Tage lang an eine andere Person zu einer marktüblichen Miete vermietet werden
• Die persönliche Nutzung der Immobilie darf 14 Tage oder 10 % der Anzahl der Tage, an denen die Immobilie während des 12-Monats-Zeitraums zu einem marktüblichen Wert vermietet wurde, nicht überschreiten, je nachdem, welcher Wert höher ist
• Familienangehörige oder Verwandte können als Mieter auftreten, sofern sie eine marktübliche Miete zahlen

Weitere Möglichkeiten zum Nachweis der richtigen Absicht

Es gibt mehrere Möglichkeiten, um nachzuweisen, dass Sie die richtige „Absicht“ hatten, als Sie das Mietobjekt kauften, das Sie nun zu Ihrem neuen Wohnsitz machen wollen:

• Nutzen Sie die Immobilie als Mietobjekt mit einer Miete zum Marktwert für mindestens 12 Monate oder länger
• Nutzen Sie die Mietimmobilie nicht, nachdem Sie sie erworben haben, insbesondere nicht direkt nach dem Tausch
• Der Kaufvertrag, mit dem Sie die Mietimmobilie als Ersatz für Ihren 1031-Tausch erworben haben, sollte nicht vom Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes abhängig gemacht werden
• Renovieren Sie die Mietimmobilie nicht so, als würden Sie sofort einziehen wollen, obwohl normale Renovierungen für die Nutzung als Mietobjekt akzeptabel sind

Abschließende Gedanken

Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, in denen Sie in einer Einheit wohnen und die anderen Einheiten vermieten, und Immobilien, die Sie besitzen und als Kurzzeitvermietung wie Airbnb oder HomeAway nutzen, können alle in einem Abschnitt 1031 oder Abschnitt 121 verwendet werden.

Sie können diese beiden Abschnitte des Internal Revenue Code nutzen, um einen 1031-Tausch für Ihren Hauptwohnsitz vorzunehmen oder eine Ihrer derzeitigen Mietimmobilien in Ihren Hauptwohnsitz umzuwandeln.

Der wichtigste Faktor, den Sie beachten müssen, ist, dass Sie Ihren Hauptwohnsitz in Ihren früheren Wohnsitz umwandeln und dann mit Ihrem 1031-Tausch fortfahren müssen, um eine Immobilie aufzugeben und sie durch eine andere Anlageimmobilie zu ersetzen.