Vi älskar alla att öppna upp vårt hem för gäster. Men om de har sex ben, antenner och vingar, eller om de har ögon och gillar att gräva ner sig i väggarna, måste du ge dessa besökare en snabb spark i svansen (buh-bye nu!) innan ditt hus kan säljas.
Problemet är att tecken på angrepp eller förhållanden som gör dig sårbar för skadedjur, t.ex. vedröta och fukt, inte kan identifieras med ett otränat öga. Det är därför som köpare och långivare ofta begär en skadedjursinspektion innan de avslutar – du är inte okej bara för att du inte ser insekter eller möss som kryper omkring.
Tag det rakt av från de fastighetsexperter som vi pratade med och som har sett allt (termiter, skorpioner, skallerormar och så vidare): kväva skadedjursproblem i sin linda med en professionell skadedjursinspektion som identifierar eventuella problem och lösningar, oavsett om det är månatliga behandlingar eller en engångsbesprutning, för att du ska kunna känna dig lugn och trygg. Strid inte med köparna om vem som betalar för vad, utan åtgärda bara eventuella problem så att du kan gå vidare.
I annat fall kan irriterande husdjur (särskilt termiter) orsaka mycket större skada än att skrämma livet ur dig – de kommer att ställa till det för din husförsäljning och tvinga köparna att krossa ett kontrakt som en spindel under skon.
Hur skiljer sig en skadedjursinspektion före avslutningen från husinspektionen?
När ditt hem går under kontrakt kommer erbjudandet du undertecknat att (med all sannolikhet) vara beroende av resultaten av heminspektionen.
Heminspektörer kommer att leta efter eventuella faror, säkerhetshot eller större defekter men är begränsade i vad de skriver i sin rapport om skadedjur. De kan ta upp röda flaggor som vedröta eller fukt och sedan rekommendera att en specialist tar en närmare titt.
Skadedjursinspektionen är en separat process som utförs av en licensierad skadedjursinspektör som är utbildad för att leta efter tecken på angrepp och som gör skadedjursinspektioner specifikt för fastighetstransaktioner.
En del heminspektionsföretag kombinerar skadedjursinspektionstjänster med heminspektionen för ytterligare 75-125 dollar, men att kontrollera skadedjur och veta hur man gör sig av med dem kräver särskilda färdigheter som en heminspektör inte har.
Behövs det absolut en skadedjursinspektion innan du avslutar?
En skadedjursinspektion är inte ett enhetligt krav för en bostadsförsäljning, och reglerna för skadedjursinspektioner varierar från delstat till delstat. South Carolina kräver en ”Wood Infestation Report” (kallad CL-100) vid alla fastighetstransaktioner, men Kalifornien gör det till exempel inte.
Många hypotekslånare kräver dock en termit- eller skadedjursinspektion för att försäkra sig om att huset är oskadat innan de ställer upp med finansiering för det. Dessutom kan låntagare som finansierar sitt hem med vissa typer av lån, t.ex. VA- och FHA-lån, behöva tillhandahålla ett godkännande brev för att visa att skadedjursinspektionen ägde rum och att säljaren behandlade eventuella problem innan lånet kan gå igenom.
”Det beror på delstaten och vilken typ av lån du får”, säger Michael Bentley, entomolog och direktör för utbildning och undervisning för National Pest Management Association (NPMA) i Fairfax, VA.
Köpare kan också be om en skadedjursinspektion helt enkelt för att täcka alla sina baser, eller i händelse av att bostadsinspektören eller bostadsvärderaren identifierar tecken på problem som motiverar en närmare titt.
Som säljare kan du välja att få en skadedjursinspektion innan du har listat fastigheten för att spara tid senare eller för att få sinnesfrid. Om du gör en skadedjursinspektion måste du avslöja resultaten för köparna och åtgärda eventuella problem omedelbart. Sedan kan du lägga inspektionsrapporten som visar att du är oskadd på köksbordet vid visningar som ett försäljningsargument.
Till sist, även om din delstat inte kräver en skadedjursinspektion, är det möjligt att ditt enskilda län gör det. Din fastighetsmäklare, som känner till de lokala bestämmelserna som sin egen hand, kommer att kunna ge dig en inblick i detta.
Hur hittar man en skadedjursinspektör?
Och även om fastighetsmäklare samarbetar med skadedjursföretag som de rekommenderar, kan du också hitta sådana på egen hand genom online-resurser som Angie’s List eller National Pest Management Association.
En skadedjursinspektör eller ett skadedjursföretag måste vara licensierat av din stad eller delstat, enligt U.S. Environmental Protection Agency.
Reputationella företag bör kunna tillhandahålla bevis på ansvarsförsäkring, kundreferenser och en behandlingsplan som listar ingredienserna i eventuella bekämpningsmedel samt miljövänliga alternativ. Likaså ska de inte försöka pressa dig att skriva under ett kontrakt för behandling.
Vad man kan förvänta sig av skadedjursinspektionen före stängning
Själva inspektionen kan ta så lite som 30 minuter, men tar längre tid beroende på storleken på ditt hem och om du har några krypgrunder, en källare eller en vind. ”Tänk på det som en fysisk undersökning hos en läkare: Ju mer fel du har, desto längre tid tar den fysiska undersökningen”, säger Bentley.
Under en skadedjursinspektion kontrollerar en inspektör din fastighets exteriör och interiör för att se om det finns tecken på angrepp, skador eller områden som är attraktiva för skadedjur. ”De kommer att inspektera varenda punkt som de kan komma åt”, säger Bentley. ”Det handlar inte så mycket om bevis på själva insekterna utan om den miljö som dessa insekter kan tänkas vilja befinna sig i.”
Detta kan innebära att man tar fuktmätningar med en mätare och letar efter andra tecken, t.ex:
- slamrör (små tunnlar som underjordiska termiter bygger för att få tillgång till föda)
- högar av vingar
- skadat virke (krossade leder; Låter ihåligt när man knackar på det)
- fuktigt virke (fukthalt över 28 %, vilket tyder på träförstörande svampar)
- bubblande och bucklig färg
- gnagda ledningar
- dropp, särskilt från möss
Termiter och andra träförstörande insekter, t.ex. krutbaggar och snickarmyror, är den största orosmomentet vid inspektioner av träförstörande organismer, där man också letar efter tecken på svamp, säger Bentley. Termiter i torrt trä, som ibland kallas ”möbeltermiter” eller ”dörrkarmstermiter”, kan orsaka skador på tusentals dollar. Underjordiska termiter bildar större kolonier och kan orsaka tiotusentals, om inte hundratusentals dollar i skador, sade han.
”Det är inte bara så att de äter sig igenom träet”, sade Bentley. ”De påverkar träets strukturella intensitet.”
En karta över termitangrepp, som ursprungligen utvecklades av U.S. Forest Service och som är en referens för företag som Orkin, visar att underjordiska termiter är ett problem i praktiskt taget hela landet.
Vissa köpekontrakt innehåller en ”termitbestämmelse” som gör det möjligt för köparen att dra sig ur transaktionen i händelse av extrema skador, konstaterar Kaliforniens Structural Pest Control Board.
Vissa skadedjur orsakar större förödelse än andra
En inspektör kan också leta efter tecken på skadedjur som är specifika för din region.
Fyrarmyror kan komma in i bostäder genom värme- och luftkonditioneringssystem, till exempel, särskilt under hög värme och regn. Rattlesnakes älskar att slingra sig in på gårdar genom smidesjärnstängsel som visar sydvästliga ökenutsikter.
Vissa varelser är mer än bara en ”ick-faktor”. Packråttor, eller vitstrupiga skogsråttor (Neotoma albigula), har orsakat skador på fordon till ett värde av tusentals dollar bara i sydväst. De bygger bon av allt de kan få tag på: pinnar, stenar, kaktusar, isolering och till och med små plastleksaker.
Alicia Girard, en av de bästa fastighetsmäklarna i Tucson, Arizona, säger att dessa djur är bland de svåraste att hantera. Det skadedjursföretag hon anlitar måste ”stänga alla ingångar som de kan ta sig in i, och sedan flytta allt skräp från packråttorna som befann sig på vinden. Det är en av de mest komplicerade lösningarna som jag har sett.”
Under en skadedjursinspektion kan en inspektör ge dig råd om huruvida du (eller köparen av ditt hem) kommer att behöva regelbunden skadedjursbekämpning. När det gäller termitbehandling är en garanti vanlig och kan inkludera en förnyelseavgift, vilket vanligtvis innebär en efterföljande inspektion för att förlänga garantin, säger Bentley.
På samma sätt kan en skadedjursinspektion utbilda dig om förebyggande åtgärder, till exempel att täta sprickor och klyftor för att kontrollera fukt, kackerlackor och silverfiskar, att blockera alla utvändiga öppningar med plåt eller galler för att hålla möss och råttor borta och att dammsuga regelbundet för att förhindra loppor och fästingar. Även åtgärder på gården som att tömma stående vatten, förvara sopor i behållare med täta lock samt kratta och ta bort alla växtrester minskar antalet skadedjur.
En husägare kan känna sig överväldigad när han eller hon tänker på alla olika sätt som ett skadedjur kan ta sig in på, tillägger Bentley. Ett skadedjursbekämpningsföretag har utbildning och expertis för att inte bara identifiera problemen utan också ge råd om de bästa lösningarna. ”En råtta kan ta sig igenom ett hål som är lika stort som dess huvud. För möss är det ungefär lika stort som ett mynt”, säger han. ”Tro det eller ej, men det finns ett rätt och ett fel sätt att täta ett hål.”
Sist kan en skadedjursinspektion minska din oro för vissa ”gäster” som är inhemska i din region.
Girard ringer upp skadedjursföretaget varje gång en skallerorm kommer förbi.
”En bodde under min ytterdörr häromdagen”, sa hon. ”De kom och fångade den och förde den tillbaka till naturen.”
Nyfiken på vilka skadedjur som bor i din del av skogen? Kolla in den här guiden om skadedjur i din region från AMDRO, ett skadedjursbekämpningsföretag som är etablerat sedan 40 år tillbaka.
Vad kostar en skadedjursinspektion och vem betalar för den?
I genomsnitt kostar en skadedjursinspektion cirka 100 dollar, även om den kan variera från 30 dollar till mer än 200 dollar, beroende på vilket företag du anlitar.
Vem står för notan? Det beror på. Även om det är vanligt att köparna ordnar och står för kostnaderna för husbesiktningen är det inte alltid fallet för skadedjursinspektioner.
En husägare som i förebyggande syfte får en skadedjursinspektion före listning kommer att betala för den. Om en köpare begär en skadedjursinspektion mellan kontraktet och avslutningen kan betalningen falla i vilket fall som helst.
Om en inspektör upptäcker skadedjur före avslutningen av affären är det vanligtvis säljaren som ansvarar för att behandla problemet. Det skadedjursföretag som Girard använder tar ut mellan 400 och 500 dollar av säljarna för att behandla termiter; detta inkluderar en tvåårig garanti för köparen.
En skadedjursinspektion kan också skydda dig som säljare mot eventuella juridiska problem – till exempel om en köpare senare säger att du dolde ett problem som du borde ha varit medveten om, till exempel en överdriven fuktskada som gör det lättare för termiter att etablera sig och stanna kvar ett bra tag.
En skadedjursinspektion före köpet betyder inte att du är ”smutsig”
En dag i sin dotters lägenhet sträckte sig Girard in i avfallskvarnen och ett par palmettobaggar (kackerlackor som är lika stora som ett pekfinger) kröp upp på hennes hand. ”Det var äckligt”, minns hon.
”Min dotter tänkte en stund: ’Herregud, jag vill inte att folk ska tro att jag är en smutsig person'”, säger Girard.
Hon sa till sin dotter samma sak som hon säger till sina klienter: ”Det är inte för att du är smutsig. Detta beror inte på att du gör något fel. Vi delar en miljö med dessa insekter och med dessa ödlor och med dessa fåglar … och vi måste bara komma på hur vi kan dela miljön på ett bra sätt.”
I Arizona är en skadedjursinspektion – åtminstone för termiter – ett måste för både köpare och säljare, säger Girard. ”Det är inte: ’Vill du göra en termitinspektion?’. Gör en termitinspektion”, säger hon. ”Heminspektionen, takinspektionen och termitinspektionen – det är de tre som är absoluta.”
Girard har sitt betrodda skadedjursföretag på snabbnummer i Tucson, där det i stället för hjortar och antiloper är tarantlar, skallerormar och skorpioner som strövar omkring.
Diskutera skadedjur är visserligen ett ämne som är svårt att ta till sig, men det är därför du har en toppmäklare att rådgöra med, som kan ta in ett skadedjursbekämpningsföretag som behandlar kunderna med medkänsla.