En hyreskoncession är en kompromiss som en hyresvärd gör om de ursprungliga villkoren i ett hyresavtal. Koncessioner är vanligtvis någon form av rabatt som en fastighetsägare erbjuder för att försöka övertala en hyresgäst att flytta in i bostaden. De kan vara monetär ersättning, någon form av rabatt eller en fysisk vara eller tjänst.
Konceptet bakom koncessioner är att de pengar som de kan kosta vanligtvis är mindre än kostnaden för att inte ha en hyresbetalande hyresgäst i bostaden. Hyresvärdarna vill att folk ska flytta in i en hyreslägenhet snabbt och på så sätt undvika en vakans och de förluster som följer med den.
Vad är en hyreskoncession?
En hyreskoncession är en justering som en hyresvärd gör i ett hyresavtal för att locka till sig hyresgäster. De flesta hyresavtal är skriftliga, med en definierad deposition, avgifter, hyresbelopp och incitamentstjänster. Koncessionen är ofta en tillfällig minskning av en eller flera av dessa bestämmelser, eller så kan det vara en tillfällig incitamentstjänst eller ett föremål av värde som tillhandahålls hyresgästen.
Hur fungerar en hyreskoncession?
Lokaler minskar det kapital som en ägare får, så det blir absolut nödvändigt att en ledig enhet blir belagd så snart som möjligt. Kostnader för vakanshållning, t.ex. kostnader för el, amorteringar och skatter, kan snabbt stiga och tära på hyresvärdens kassaflöde. Hyreskoncessioner leder vanligtvis till att hyresgästerna flyttar in snabbare för att undvika detta kassaflöde.
Typer av hyreskoncessioner
Hyreskoncessioner har i allmänhet en av två former. De är antingen en tillfällig minskning av kostnaderna för en ny hyresgäst eller en materiell sak som erbjuds för att underteckna ett hyresavtal.
Ofta är den första månadshyran gratis eller vissa andra avgifter efterskänkta. Om det finns ett populärt ställe för barn att leka på i närheten, t.ex. en trampolinpark, kan en hyresvärd erbjuda ett antal betalda besök i parken för hyresgäster med barn.
Området är praktiskt taget oändligt när det gäller hyresrabatter. Några av de vanligaste handlar om att låta hyresgästerna behålla lite mer av sina pengar i sin egen ficka, men andra kan förbättra själva fastigheten.
En gratis månadshyra
Den gratis månaden skulle vanligtvis vara den sista månaden i hyreskontraktet för att skydda sig mot att hyresgästen flyttar ut i förtid. Hyresgästen skulle betala normal hyra för de första 11 månaderna av ett årshyresavtal, och skulle inte betala någonting för den 12:e månaden. När den ursprungliga hyresperioden är slut skulle hyresgästen vara ansvarig för att betala hela hyresbeloppet varje månad enligt ett nytt hyresavtal.
Reducerad hyra
En hyresvärd kan besluta att erbjuda hyresgästen en reducering av månadshyran om hyresgästen går med på att flytta in i hyreslägenheten före ett visst datum. Hyresgästen skulle kunna betala minskad hyra för var och en av de 12 månaderna i ett årshyresavtal, till exempel betala 925 dollar i stället för 1 000 dollar i månaden – förutsatt att hyran betalas i tid.
The National Apartment Association föreslår att man kopplar eftergifter till hyresgästens goda uppförande. De förlorar koncessionen om de inte följer hyresvillkoren.
Reducerad säkerhetsdeposition
Ett annat alternativ skulle vara att hyresvärden reducerar beloppet för den obligatoriska säkerhetsdepositionen. En hyresvärd kan besluta att bara ta ut en månadshyra i stället för en och en halv månad.
Hjälp med flyttkostnader
En annan eftergift kan vara att hjälpa hyresgästen med en eller flera av de kostnader som är förknippade med flytten till fastigheten. Det kan innebära att betala för en flyttbil, ett förvaringsskåp eller betala för den flyttfirma som hyresgästen vill anlita.
Uppgraderingar av hyresfastigheten
En ytterligare dragning skulle kunna vara att erbjuda hyresgästen en uppgradering av sin hyreslägenhet. Det kan innebära att man installerar en ny bänkskiva, ett klinkergolv, en kommod, en ny apparat eller ljusarmaturer.
Betalning av mäklararvodet
En hyresgäst är vanligtvis ansvarig för att betala mäklararvodet om fastigheten är listad hos en fastighetsmäklare. En hyresvärd kan erbjuda att betala denna avgift om hyresgästen flyttar in i hyreshuset snabbt.
Varor eller en tjänst
Hyresvärden kan erbjuda hyresgästen varor, t.ex. en gratis tv, eller ge hyresgästen en tjänst, t.ex. ett gratis år av Netflix.
Gratis tillgång till bekvämligheter
Om fastigheten har bekvämligheter som gym, pool, tennisbana, parkeringsplats, tvättstuga eller förvaringsutrymme som hyresgästen annars skulle ha behövt betala för, kan hyresvärden erbjuda hyresgästen denna bekvämlighet gratis som en hyreskoncession.
För- och nackdelar med hyreskoncessioner
Den största fördelen med hyreskoncessioner är att de hjälper hyresvärdarna att fylla lediga platser snabbare. Beläggningsgraden i ett område kommer att öka om lokala hyresvärdar använder hyreskoncessioner för att få sina lediga platser fyllda snabbt. Detta kommer i sin tur att leda till färre lediga lägenheter och färre alternativ för hyresgäster som vill hyra, vilket förhoppningsvis kommer att driva upp hyrespriserna i framtiden.
Men vissa koncessioner kan vara svåra att ta bort. Du kanske till exempel har erbjudit hyresgästen en gratis parkeringsplats under det första året, och du vill att hyresgästen ska betala för platsen efter den första hyrestiden. Din hyresgäst kan bli upprörd över att han eller hon nu måste betala för något som var gratis och kanske letar efter en annan bostad.
Du måste delge hyresgästen ett meddelande om hyreshöjning när hyresavtalet löper ut om du erbjöd sänkt hyra under den första hyrestiden, eller så kan du teckna ett nytt hyresavtal med hyresgästen med ett justerat hyrespris. Men återigen, hyresgästen kanske inte är nöjd med detta och bestämmer sig för att flytta från lägenheten.
Du kan utsätta dig själv för en risk om hyresgästen skadar fastigheten eller inte betalar sin hyra och du erbjöd en reducerad säkerhetsdeposition.
Det kan påverka dina chanser att refinansiera till en anständig ränta om en långivare räknar ut hur mycket din fastighet verkligen inbringar efter det att eftergifterna har redovisats finansiellt.
Sluttligen kan du locka till dig fel typ av hyresgäst. Hyreskoncessioner tenderar att locka till sig personer som är ute efter gratiserbjudanden. Dessa hyresgäster kan sluta betala sin hyra eller bryta mot andra hyresvillkor, och då måste du ta itu med vräkningsprocessen.
Ett sätt att skydda sig mot problem är att skriva in i hyresavtalet att hyresgästen måste betala tillbaka hela beloppet för koncessionen om han eller hon flyttar ut innan hyrestiden löper ut eller bryter mot andra villkor i hyresavtalet.
När man ska använda hyreskoncessioner
Hyreskoncessioner är inte vanliga på en stark hyresmarknad. De används vanligtvis när en hyresvärd har haft en långvarig vakans och de inte har kunnat hitta en hyresgäst.
Finansiella redovisningsnämnden har angett att ett ökat antal hyresgäster ber om eftergifter under 2020, och många får dem.
En hyresvärd kan erbjuda en hyresgäst en eftergift när hyresgästens hyresavtal ska förnyas i hopp om att hyresgästen ska förnya sitt hyresavtal i stället för att flytta, eller för att locka hyresgäster till sin fastighet när det finns fler lediga lägenheter i ett område än det finns intresserade hyresgäster. De kan också göra det när de har en större hyresfastighet som de hyr ut för första gången.
Nyckelresultat
- Hyressättning är ett lockbete av hyresvärdar som byggs in i ett hyresavtal för att locka hyresgäster.
- Sedvanliga eftergifter är bland annat reducerad hyra under det första året, en månads gratis hyra eller gratis användning av fastighetens bekvämligheter under en viss tid.
- Hyreseftergifter bör helst vara knutna till ett gott beteende från hyresgästens sida, som till exempel att betala hyran i tid.
- Koncessioner kan fylla en ledig fastighet snabbare, men de kan ibland vara svåra att ta tillbaka när ett hyresavtal eller kontrakt ska förnyas.