Skillnaden mellan användbara, uthyrningsbara och bruttokvadratmeter är subtil, men oerhört viktig att förstå när man förhandlar om ett hyresavtal. Alla tre termerna kan ingå i ditt hyresavtal, men endast en av dem används för att beräkna din verkliga årliga hyreskostnad.
I den här artikeln förklarar vi skillnaden mellan användbara, uthyrningsbara och bruttokvadratmeter och varför det spelar roll.
Användbara kvadratmeter
De användbara kvadratmeterna i ett utrymme definieras som den totala ytan som är unik för hyresgästen. Tänk på det som det utrymme som är specifikt avsatt för ditt företags användning. När du går in i din svit betraktas området inuti som användbara kvadratfot.
Beräkningen av detta antal kommer att vara något annorlunda för hyresgäster som hyr en hel våning jämfört med hyresgäster som hyr en del av en våning. För en hyresgäst som hyr en del av ett våningsplan omfattar detta alla kontorsutrymmen plus eventuella förvaringsutrymmen eller privata toaletter som är unika för din svit. Det inkluderar också utrymme som tas upp av saker som pelare eller infällda ingångar.
Ett exempel på användbara, uthyrningsbara och bruttokvadratmeter på ett våningsplan med flera hyresgäster.
För hyresgäster som hyr ut ett helt våningsplan omfattar de användbara kvadratfötterna allt som ligger innanför våningens gränser, inklusive oanvändbara områden som vaktmästargarderober eller mekaniska och elektriska rum. Det omfattar även gemensamma utrymmen på våningen, som pentry, korridorer eller receptioner som är specifika för våningens användning. De användbara kvadratmeterna omfattar inte utrymmen som hisschakt eller trapphus, eftersom dessa inte anses vara unika för en enskild hyresgäst.
Ett exempel på användbara, uthyrningsbara och bruttokvadratmeter på ett våningsplan med en enda hyresgäst.
Användbara kvadratfot är ett viktigt mått eftersom det berättar exakt hur mycket utrymme som kommer att vara tillgängligt för att bedriva verksamhet.
Hyrbara kvadratfot
Hyrbara kvadratfot definieras som de användbara kvadratfötterna plus en del av byggnadens gemensamma utrymme.
Gemensamma utrymmen är områden som kan användas av alla hyresgäster i byggnaden och inkluderar, men är inte begränsade till, korridorer, lobbys, offentliga toaletter och fitnessanläggningar.
Läs nästa:
Den del av det gemensamma utrymmet som tilldelas en specifik hyresgäst beräknas genom att ta deras proportionella andel av byggnadens totala antal kvadratmeter. Om en hyresgäst till exempel hyr 10 000 kvadratmeter i en byggnad med 100 000 kvadratmeter, kommer 10 % av byggnadens gemensamma utrymme att tillskrivas den hyresgästen.
Detta betyder inte att hyresgästen bara får använda 10 % av utrymmet, utan snarare att 10 % av det gemensamma rummets kvadratmeter kommer att läggas till hyresgästens kvadratmeterantal i hyresavtalet.
Rentable square feet används för att fastställa din årliga bashyra. För att göra denna beräkning multiplicerar du helt enkelt dina uthyrningsbara kvadratfot med din årliga bashyra.
Varför detta är viktigt
Den viktigaste skillnaden att förstå mellan användbara och uthyrningsbara kvadratfot är att det är de uthyrningsbara, inte de användbara, som kommer att användas för att beräkna din årliga hyreskostnad. Eftersom de uthyrningsbara kvadratfotarna ofta är högre än de användbara för ett utrymme är det viktigt att du använder rätt mått när du utvärderar din budget.
Belastningsfaktor
Ett hjälpsamt verktyg som hyresgäster och hyresvärdar använder för att förstå skillnaden mellan en anläggnings uthyrningsbara kvadratfot och användbara kvadratfot kallas för belastningsfaktor. Denna siffra är baserad på den procentuella andelen gemensam yta som finns i byggnaden. Belastningsfaktorn beräknas genom att dividera byggnadens totala uthyrningsbara kvadratfot med den totala användbara kvadratfoten.
Belastningsfaktor = Total uthyrningsbar SF / Total användbar SF
Denna belastningsfaktor multipliceras sedan med hyresgästens användbara kvadratfot för att få fram den uthyrningsbara kvadratfoten för utrymmet.
Hyrbara kvadratmeter = hyresgästens användbara kvadratmeter x belastningsfaktor
Hur kan belastningsfaktorn hjälpa hyresgästerna att utvärdera olika fastigheter? Tänk på det här exemplet.
En hyresgäst överväger två olika kontorslokaler, båda med samma kvadratmeter användbar yta och samma hyra, men med olika belastningsfaktorer. Det första alternativet har en svit med 10 000 användbara kvadratmeter och en belastningsfaktor på 20 %, vilket innebär att utrymmets uthyrningsbara kvadratmeter är 12 000. Det andra alternativet har 10 000 användbara kvadratmeter och en belastningsfaktor på 15 %, vilket innebär att de uthyrningsbara kvadratmeterna för detta alternativ skulle vara 11 500.
| 10 000 användbara kvadratmeter x .20 = 2 000 | 2 000 + 10 000 = 12 000 uthyrningsbara kvadratmeter |
| 10 000 användbara kvadratmeter x .15 = 1 500 | 1 500 + 10 000 = 11 500 uthyrningsbara kvadratfot |
I den första byggnaden skulle hyresgästens bashyra baseras på 12 000 kvadratfot, medan hyresgästen i den andra byggnaden skulle ta ut hyra baserad på 11 500 kvadratfot. Det andra alternativet med den lägre belastningsfaktorn skulle spara pengar för företaget eftersom de skulle betala mindre per månad för samma mängd användbart utrymme.
Den mindre belastningsfaktorn innebär dock också att det finns färre gemensamma utrymmen i byggnaden, så det kan bli nödvändigt att betala mer i hyra om fler gemensamma utrymmen önskas.
Bruttokvadratmeter
Bruttokvadratmeter, även kallat bruttoarea, avser helt enkelt den totala kvadratmeterytan i en byggnad. Den omfattar allt som redovisas i användbara och uthyrningsbara kvadratfot, tillsammans med byggnadskärna, hisschakt och andra områden i byggnaden som används för underhåll och drift.
Med andra ord är bruttokvadratmeterna det totala utrymme som en anläggning tar upp, oavsett om utrymmet används av hyresgästen eller inte. De enda utrymmen som inte ingår är öppna ytor som pooler, lekplatser, domstolar, ljusbrunnar, parkeringsplatser och outgrävda källare.
Bruttokvadratmeter är ett viktigt mått för planering och budgetering i byggbranschen. Även om det kanske inte dyker upp så ofta i hyresgästtransaktioner är det ändå värt att förstå.
Slutsats
Vi hoppas att den här artikeln har hjälpt till att reda ut eventuella frågor som du kan ha haft om skillnaderna mellan användbara, uthyrningsbara och bruttokvadratmeter.
Om du vill fortsätta att lära dig om de invecklade detaljerna i ett kommersiellt hyresavtal kan du kolla in avsnittet Förstå & Förhandla ditt hyresavtal i AQUILA Learning Center.
Om du har fler frågor eller vill gå vidare i hyresprocessen kan du kontakta vårt erfarna team för hyresgästrepresentation.