Topp 10 egenskaper hos en lönsam hyresfastighet

Vill du köpa en hyresfastighet för att öka din investeringsportfölj? Investeringsfastigheter kan vara spännande och mycket givande om du gör rätt val. Men förutom inkomster och belöningar kan investeringar i fastigheter vara avskräckande för en förstagångsinvesterare.

Fastigheter är en tuff bransch och fältet är späckat med landminor som kan utplåna din avkastning. Därför är det viktigt att göra detaljerad research innan du kastar dig in så att du har koll på alla för- och nackdelar med fastighetsinvesteringar. Här är de viktigaste sakerna att tänka på när du letar efter en inkomstfastighet.

Börja sökandet

Begynna sökandet efter en fastighet på egen hand innan du tar in en professionell person i bilden. En mäklare kan pressa dig att köpa innan du har hittat en investering som passar dig bäst. Och för att hitta den investeringen kommer det att krävas en del spionkunskaper och lite skokläder.

Den här forskningen hjälper dig att begränsa flera viktiga egenskaper som du vill ha för din fastighet – t.ex. typ, läge, storlek och bekvämligheter. När du har gjort det kanske du vill ha en fastighetsmäklare som hjälper dig att slutföra köpet.

Dina lokaliseringsalternativ kommer att begränsas av om du har för avsikt att aktivt förvalta fastigheten eller anlita någon annan för att göra det åt dig. Om du har för avsikt att aktivt förvalta den själv vill du inte ha en fastighet som ligger för långt från där du bor. Om du tänker låta ett fastighetsförvaltningsföretag ta hand om den är närheten mindre viktigt.

De 10 viktigaste funktionerna att tänka på

Vi tar en titt på de 10 viktigaste sakerna du bör tänka på när du letar efter rätt hyresfastighet.

1. Grannskapet

Grannskapet där du köper kommer att avgöra vilka typer av hyresgäster du lockar till dig och hur stor andel av dina lägenheter som står lediga. Om du köper nära ett universitet är chansen stor att studenterna kommer att dominera din pool av potentiella hyresgäster och du kan kämpa för att fylla vakanser varje sommar. Var medveten om att vissa städer försöker avskräcka från hyreskonverteringar genom att införa orimliga tillståndsavgifter och stapla på byråkrati.

2. Fastighetsskatter

Fastighetsskatterna kommer sannolikt att variera kraftigt i ditt målområde, och du vill vara medveten om hur mycket du kommer att förlora. Höga fastighetsskatter är inte alltid en dålig sak – till exempel i ett bra område som lockar långsiktiga hyresgäster, men det finns oattraktiva platser som också har höga skatter.

Kommunens bedömningskontor kommer att ha all skatteinformation i sina register, eller så kan du prata med husägare i samhället. Se till att ta reda på om fastighetsskattehöjningar är sannolika inom den närmaste framtiden. En stad med ekonomiska problem kan höja skatterna långt utöver vad en hyresvärd realistiskt kan ta ut i hyra.

3. Skolor

Konsultera kvaliteten på de lokala skolorna om du har att göra med familjehus. Även om du främst kommer att vara bekymrad över det månatliga kassaflödet spelar det totala värdet på din hyresfastighet in när du så småningom säljer den. Om det inte finns några bra skolor i närheten kan det påverka värdet på din investering.

4. Brottslighet

Ingen vill bo granne med en het punkt med kriminell verksamhet. Den lokala polisen eller det offentliga biblioteket bör ha korrekt brottsstatistik för stadsdelar. Kontrollera graden av vandalism samt allvarliga och småbrott, och glöm inte att notera om den kriminella aktiviteten ökar eller minskar. Du kanske också vill fråga om hur ofta polisen är närvarande i ditt bostadsområde.

5. Arbetsmarknaden

Ställen med växande sysselsättningsmöjligheter lockar till sig fler hyresgäster. Om du vill ta reda på hur ett visst område rankas när det gäller tillgången på arbetstillfällen kan du kontrollera med U.S. Bureau of Labor Statistics (BLS) eller besöka ett lokalt bibliotek. Om du ser ett meddelande om att ett stort företag flyttar till området kan du vara säker på att arbetare som letar efter en plats att bo på kommer att strömma dit. Detta kan leda till att bostadspriserna stiger eller sjunker, beroende på vilken typ av företag det rör sig om. Du kan anta att om du vill ha det företaget på din bakgård så vill dina hyresgäster det också.

6. Bekvämligheter

Tur runt i grannskapet och kolla in parker, restauranger, gym, biografer, kollektivtrafikförbindelser och alla andra förmåner som lockar hyresgäster. Stadshuset kan ha reklammaterial som kan ge dig en uppfattning om var den bästa blandningen av offentliga bekvämligheter och privat egendom finns.

7. Framtida utveckling

Den kommunala planeringsavdelningen kommer att ha information om utveckling eller planer som redan har blivit zonindelade i området. Om det pågår mycket byggnation är det förmodligen ett bra tillväxtområde. Se upp för nybyggnationer som kan sänka priset på omgivande fastigheter. Ytterligare nya bostäder kan också konkurrera med din fastighet.

8. Antal listningar och vakanser

Om ett område har ett ovanligt högt antal listningar kan det signalera en säsongscykel eller ett område på nedgång – du måste ta reda på vad det är. I båda fallen tvingar höga vakanser hyresvärdarna att sänka hyrorna för att locka till sig hyresgäster. Låga vakansgrader gör det möjligt för hyresvärdarna att höja hyrorna.

9. Genomsnittliga hyror

Hyresintäkterna kommer att vara ditt levebröd, så du måste känna till områdets genomsnittliga hyra. Se till att varje fastighet du överväger kan bära tillräckligt mycket hyra för att täcka din amortering, skatter och andra utgifter. Undersök området tillräckligt väl för att kunna bedöma vart det kan vara på väg under de kommande fem åren. Om du har råd med området nu men skatterna förväntas öka kan en prisvärd fastighet i dag innebära en konkurs senare.

10. Naturkatastrofer

Försäkring är en annan utgift som du måste dra av från din avkastning, så du måste veta exakt hur mycket den kommer att kosta dig. Om ett område är utsatt för jordbävningar eller översvämningar kan kostnaderna för försäkringsskydd äta upp dina hyresintäkter.

Skaffa information

Officiella källor är bra, men du vill prata med grannarna för att få reda på vad som verkligen händer. Prata med såväl hyresgäster som husägare. Hyresgäster kommer att vara mycket ärligare om de negativa aspekterna av ett område eftersom de inte har någon investering i det. Besök området vid olika tidpunkter olika dagar i veckan för att se dina framtida grannar i aktion.

Att välja fastighet

Den bästa investeringsfastigheten för nybörjare är i allmänhet ett enfamiljshus eller en bostadsrätt. Condor är lågt underhåll eftersom bostadsrättsföreningen tar hand om yttre reparationer och låter dig oroa dig för inredningen. Condos tenderar dock att få lägre hyror och värderas långsammare än enfamiljshus.

En enfamiljshus tenderar att locka till sig hyresgäster på längre sikt. Familjer eller par anses ibland vara bättre hyresgäster än ensamstående eftersom det finns en föreställning om att familjer kan vara ekonomiskt stabila och betala hyran regelbundet.

När du har begränsat grannskapet letar du efter en fastighet med värderingspotential och ett bra beräknat kassaflöde. Kolla in fastigheter som är dyrare än vad du har råd med samt fastigheter som ligger inom din räckvidd. Fastigheter säljs ofta under listningspriset.

För att få en potential för värdestegring ska du leta efter en fastighet som – med några kosmetiska förändringar och mindre renoveringar – kan locka till sig hyresgäster som kan betala högre hyror. Detta kommer också att höja fastighetens värde om du väljer att sälja den efter några år.

För att säkerställa ett lönsamt företag är det naturligtvis viktigt att köpa en fastighet till ett rimligt pris. Rekommendationen för hyresfastigheter är att inte betala mer än 12 gånger den årliga hyran som du förväntar dig att få.

Fastställande av hyran

Hur fastställs den potentiella hyran? Du kommer att behöva göra en välgrundad gissning. Låt dig inte ryckas med alltför optimistiska antaganden. Att sätta hyran för högt och hamna med en tom enhet i flera månader gör att den totala vinsten snabbt slits bort. Börja med den genomsnittliga hyran för grannskapet och arbeta därifrån. Fundera över om din bostad är värd lite mer eller lite mindre och varför.

För att ta reda på om hyressiffran fungerar för dig som investerare ska du beräkna vad fastigheten faktiskt kommer att kosta dig. Subtrahera din förväntade månatliga amortering, fastighetsskatt dividerad med 12 månader, försäkringskostnader dividerad med 12 och ett generöst anslag för underhåll och reparationer.

Underskatta inte kostnaderna för att underhålla fastigheten. Dessa kostnader beror på fastighetens ålder och hur mycket underhåll du planerar att göra själv. En nyare byggnad kräver förmodligen mindre arbete än en äldre. En lägenhet i ett pensionärsboende kommer troligen inte att utsättas för samma mängd skador som ett studentboende utanför campus.

Att utföra egna reparationer minskar kostnaderna avsevärt, men det innebär också att man måste vara jour dygnet runt för nödsituationer. Ett annat alternativ är att anlita ett fastighetsförvaltningsföretag som sköter allt från trasiga toaletter till att samla in hyran varje månad. Räkna med att betala cirka 10 % av bruttohyresintäkterna för denna tjänst.

Om alla dessa siffror är jämna eller, ännu bättre, med lite pengar kvar, kan du nu få din fastighetsmäklare att lägga ett bud.

Att göra köpet

Bankerna har tuffare lånekrav för förvaltningsfastigheter än för primära bostäder. De antar att om det blir tuffa tider är människor mindre benägna att äventyra sitt hem än en affärsfastighet. Var beredd att betala minst 20-30 % i handpenning plus slutkostnader. Låt fastigheten inspekteras grundligt av en yrkesman och låt en fastighetsjurist granska allt innan du skriver under.

Glöm inte att betala för tillräcklig försäkring. Hyresgästförsäkringen täcker hyresgästens tillhörigheter, men själva byggnaden är hyresvärdens ansvar, och försäkringen kan vara dyrare än för en liknande ägarbostad. Fastighetens bolåneräntor, försäkringar och avskrivningar är alla skattemässigt avdragsgilla upp till ett visst belopp.

The Bottom Line

Alla delstater har bra städer, alla städer har bra stadsdelar och alla stadsdelar har bra fastigheter. Det krävs en hel del fotarbete och forskning för att rada upp alla tre. När du till slut hittar din idealiska hyresfastighet ska du hålla dina förväntningar realistiska och se till att din egen ekonomi är tillräckligt sund för att du ska kunna vänta på att fastigheten ska börja generera pengar.