”Jag tror inte att vi hade någon aning om hur komplicerat det var när vi började”, erkänner Rusty Smith, biträdande chef för Rural Studio. ”För att vara brutalt ärlig var vi verkligen naiva när det gäller problemen bakom överkomliga bostäder och hur dynamiska och systemiska de är. Vi har lärt oss mycket genom projektet under de senaste 13 åren.”
Detta projekt är Rural Studios 20K-initiativ, ett forskningsprogram där fakultets- och arkitektstudenter från Auburn University tar itu med USA:s kris när det gäller bostäder till överkomliga priser. 20K-initiativet lanserades 2005 och inleddes med att skapa bostäder för 20 000 dollar för ett fattigt område i Alabama.
Det första 20K-huset, som färdigställdes 2005, utformades och byggdes av fyra femteårsstudenter för en kund som hette Elizabeth.
Timothy Hursley
Få Dwell Newsletter
Var först med att se våra senaste bostadsvisningar, designnyheter och mycket mer.
Prenumerera
I dag vill de ta med sig sina 20K-initiativdesigns och sin forskning till den nationella skalan. Inspirerade av deras potential att skapa varaktiga lösningar för överkomliga bostäder tar vi en titt på utvecklingen av 20K-initiativet och deras nästa steg.
Vad är Rural Studio?
Förståelsen av 20K-initiativet börjar med Rural Studio. Rural Studio lanserades 1993 som ett av flera studentprogram för ”fältstudier” inom ramen för Auburn Universitys College of Architecture, Design and Construction och följer en filosofi om att alla, både rika och fattiga, förtjänar bra design.
Som bygger på inlärning av samhällstjänst och universitetets land grant-arv, fördjupar Rural Studio cirka 45 studenter per år i den lilla staden Newbern i Alabama (186 invånare) i allt från en termin till ett år eller mer.
Det åttonde huset som färdigställdes inom ramen för 20K-initiativet är Dave’s Home, ett linjärt hus med ett sovrum och ett badrum i shotgun-stil med ett stort öppet vardagsrum och en avskärmad veranda på framsidan.
Timothy Hursley
Studenterna arbetar med ett femdistriktsområde för att utforma, utveckla och bygga bostäder till överkomliga priser och offentlig infrastruktur. Hittills har Rural Studio byggt över 200 vackra, platsspecifika byggnader och skänkt bostäderna till kunder som annars kanske inte skulle ha kunnat skaffa sig ett hem.
Hur 20K-initiativet startade
Under 2005 bad Rural Studio sina studenter att utforma ett hem för 20 000 dollar – med ungefär 12 000 dollar för material och 8 000 dollar för arbete och vinst – i en utmaning som växte till 20K-projektet: ett studentledd, iterativt forskningsprojekt som syftar till att ge vackra hem till överkomliga priser till alla som behöver dem.
”De 20 000 dollarna kom från en ganska enkel matematik”, säger Rusty, som också är Gresham-professor vid Auburn University och biträdande ordförande för arkitekturprogrammet. ”Vi tittade på det typiska lånet som en genomsnittlig husägare inom vårt område hade råd med, vilket i princip var 20 000 dollar.”
Dave’s Home färdigställdes 2009 av ett team bestående av fyra Outreach-studenter. ”Studenterna är direkt engagerade i forskning och utveckling av husen”, säger Rusty. ”Vi gör forskning med studenterna i studion och de utvecklar ett hus utifrån en viss uppsättning begränsningar. När de utformar huset samarbetar vi med våra partner i samhället för att hitta en husägare bland våra kunder som behöver ett hus som uppfyller de krav som studenterna utformar. När studenterna har byggt huset enligt kundens behov ger vi huset till kunden.”
Timothy Hursley
De första husen som Rural Studio byggde för 13 år sedan i västra Alabama uppfyllde deras kostnadsmodell på 20 000 dollar och uppfyllde kriterierna för god och värdig design. Med tiden blev dock målet på 20 000 dollar mindre ett mål och mer en prövosten för billig och innovativ konstruktion.
”I början användes 20 000 dollar för att visa eleverna att det fanns mer i ett hus än bara materialkostnaden”, säger Rusty och tillägger att husen för 20 000 dollar vanligtvis ersatte undermåliga hus som kanske redan hade en uppfart och andra anslutningar på plats. ”Men mycket har förändrats. Till exempel har materialkostnaden på 12 500 dollar för det första 20K-huset 2005 mer än fördubblats i pris i dag.”
Det är dock inte bara de ökande materialkostnaderna som har förändrat Rural Studios strategi för bostäder till överkomligt pris.
MacArthurs hus är ett hus med ett sovrum och ett badrum med en central veranda på framsidan, som flankeras av vingar för boende och sovrum. Det var det nionde 20K-huset som färdigställdes.
Timothy Hursley
Komplexiteten i fråga om prisvärda bostäder
Med nästan 30 färdigställda bostäder har 20K-initiativet samlat på sig en mängd kunskap om utformning, utveckling och konstruktion av önskvärda men billiga bostäder. Men de har också insett att problemet med prisvärda bostäder är mer komplicerat än vad man ursprungligen trodde.
Rusty förklarar: ”Frågorna om överkomliga bostäder är inte bara problem med tegel och murbruk. Du kan inte råda bot på alla problem med överkomliga bostäder genom design eftersom mycket av det är systematiskt, till exempel zonindelning. Arkitekter kan inte lösa någon av den här typen av problem eftersom vi inte har ansvaret för dem. Men vad arkitekter kan göra är att synliggöra osynliga saker.”
Det tionde 20K-huset, Joannes hus, har en kvadratisk planlösning som minimerar väggytan i omkretsen samtidigt som den maximerar kvadratmetern. Detta hus är ett av de hus som ingår i 20K Product Line.
Timothy Hursley
Problemen med överkomliga priser på bostäder är inte problem med tegel och murbruk. Man kan inte råda bot på alla problem som rör bostädernas överkomlighet genom design, eftersom en stor del av dem är systemrelaterade, t.ex. zonindelning. Arkitekter kan inte lösa någon av den här typen av problem eftersom vi inte är ansvariga för dem. Men vad arkitekter kan göra är att synliggöra osynliga saker.
-Rusty Smith
Joannes hem har en graciös veranda som är utskuren ur hemmets hörn, vilket ger ett yttre bostadsutrymme och gör det möjligt för ingången att ligga i hemmets mitt, vilket eliminerar behovet av cirkulationsutrymme.
Timothy Hursley
I dag har 20K-initiativet flyttat diskussionen från kostnaden för en bostad till kostnaden för att äga en bostad, från köp till underhåll efter inflyttning. För detta ändamål har de samarbetat med offentliga och privata organisationer, bland annat Fannie Mae, USDA, Department of Energy, Habitat for Humanity med flera.
”Vi försöker lösa bristen på väldesignade, högpresterande enfamiljshus med hög prestanda som kan tituleras som fast egendom”, fortsätter Rusty. ”Det är ett problem eftersom vi vanligen förstår hemägande som hörnstenen för ekonomisk trygghet i USA.”
”Hindren för att äga bostäder till överkomliga priser har sina rötter i ett komplext ekosystem för hur vi upphandlar enfamiljshus. Det omfattar vad vi kallar ”första kostnader” – som lån, tillstånd och zonindelning – samt ”andra kostnader”, som omfattar saker som försäkringar, energiförbrukning och underhåll. Hur vi upphandlar, äger och underhåller bostäder är oerhört komplext.”
Turner’s Home, den elfte versionen av 20K Home, färdigställdes hösten 2012. Studentteamet tillförde mångfald till 20K-projektet genom att lägga till det första fullt tillgängliga hemmet.
Timothy Hursley
Turner’s Home har en lång, smal veranda som sträcker sig över husets framsida. Invändigt vetter vardagsrummet, köket och sovrummet alla mot verandan. Hemmet har också 20K-projektets första tornadosäkra rum. Rummet, som fungerar som hemmets rulldusch, har en av FEMA rekommenderad konstruktion och är strukturellt åtskilt från resten av huset.
Timothy Hursley
Nycklarna till hållbart husägande
Istället för att fokusera på ett hems totala totalkostnad, tar 20K-teamet upp kostnaderna i termer av det som kunderna är mest bekymrade över: månadsbetalningar.
”Genom att arbeta med våra partners för sekundära hypotekslån vet vi att för varje dollar som läggs till hypotekslånet får man en konstruktion värd 200 dollar”, säger Rusty. ”Om vi kopplar ihop frågorna mellan första och andra kostnader kan vi producera ett hus med bättre prestanda som fortfarande är prisvärt.”
Det fjortonde 20K-huset, Bobby’s Home, har en lång, smal veranda på framsidan som fyller en dubbel funktion: den ger en plats för sociala sammankomster på framsidan av hemmets exteriör, och den separerar de privata och sociala utrymmena på hemmets interiör.
Timothy Hursley
Rusty förklarar med ett exempel: Säg att teamet vill bygga ett energieffektivt hem för en kund som bara har råd med ett lån på 20 000 dollar. Men om den energieffektiva uppgraderingen kostar 5 000 dollar, vilket ökar lånet till 25 000 dollar, blir hemmet då inte oöverkomligt?
Inte om man tar hänsyn till andra kostnader, som till exempel energikostnader. Om de 5 000 dollar som läggs till i energieffektiv konstruktion skapar 25 dollar i månatliga energibesparingar kan dessa pengar återinvesteras i bolånet för att betala av den extra byggnadsavgiften på 5 000 dollar tack vare det tidigare nämnda förhållandet mellan bolånefinansiering och byggkostnad på 1:200.
Den energieffektiva uppgraderingen jämnar inte bara ut fluktuationer i energiräkningar, utan ett hem med högre prestanda som också skyddar låntagarens investering – en win-win-situation.
Busters hem är en bostad med två sovrum som fokuserar på tillgänglighet, aktiva och passiva energisystem och på att hålla fotavtrycket litet och ekonomiskt i samma anda som det ursprungliga uppdraget för 20K-projektet. Detta hem ingår också i 20K Product Line.
Timothy Hursley
Buster’s Home är ett hus med två sovrum och ett badrum med ett generöst vardagsrum, en
insatt veranda på framsidan och ett litet bonusrum.
Timothy Hursley
Det verkliga problemet med överkomlighet, tillägger han, är inte att kunderna inte har råd med lånet.
Baserat på forskning om deras tjänstepopulation fann teamet fyra huvudskäl till varför någon kan förlora sitt hem:
- vilda fluktuationer i energikostnader som skapar oförutsägbara månatliga bördor
- oväntat underhåll
- oväntade hälsorelaterade händelser
- oväntade störningar i deras inkomst på grund av förlorat arbete eller minskade arbetstimmar.
Denna forskning har gett underlag för 20K-husens utformning, som betonar energieffektivitet, motståndskraft och människors hälsa. Teamet vill också att husbyggnadsprocessen ska bidra till den lokala ekonomin, från upphandling av lokal arbetskraft till material. Utbildning efter inflyttning är också en stor del av deras plan för att säkerställa husens långsiktiga hållbarhet.
Buster och studentteamet firar att huset är färdigt vid bandklippningsceremonin med grannar och vänner.
Josiah Brown
Från 20K-projekt till 20K-produkt
Med över tio års erfarenhet i västra Alabama förbereder 20K-initiativet sig för att utvidga 20K-modellen till landsbygdsområden runt om i USA.Men även om målet är att göra husen och forskningen tillgänglig för alla – satsningen är strikt icke-vinstdrivande – går teamet försiktigt framåt.
”20K Product Line har flera komponenter”, förklarar Rusty. ”Förutom huset kommer vi att erbjuda en omfattande bruksanvisning som också täcker upphandlingsmodellen, dvs. hur huset levereras. Alla dessa kan vara starkt beroende av sammanhanget, bland annat miljömässigt, socialt, historiskt och ekonomiskt. Även om ett av våra hus klarar sig vädermässigt i en annan stat kanske det inte fungerar i ett sociokulturellt sammanhang.”
Ree’s Home är ett av de senast färdigställda 20K-husen och är en modifierad version av Joanne’s Home som utforskar en upphöjd plattgrund. Huset ingår i 20K Product Line.
Timothy Hursley
För närvarande har 20K Product Line fyra bostadsmodeller som är redo att genomföras med hjälp av samarbetspartners på hemliga platser utanför Rural Studios tjänstesamhälle.
Med hjälp av studentledd forskning och data som samlats in om 20K-hus efter att de använts håller 20K-initiativet för närvarande på att utveckla modeller med ett och två sovrum som är optimerade för passiv komfort och utformade (åtminstone) för att uppfylla den nuvarande internationella bostadsrättslagen, medan andra kan uppfylla högre prestandanivåer som Passive House och Zero Ready.
Studenter från höstterminen på tredje året i Ree’s Home-projektet arbetar med den förhöjda plattgrundläggningen, som omfattar en områdesvägg av CMU-block som komprimerats med konstruerad jord och fyllts med grus.
Timothy Hursley
Teamet kommer att samarbeta med lokala enheter för att utveckla regionsspecifika hem för andra delar av USA. Under tiden kommer 20K-initiativet också att samarbeta med sina partners på federal nivå för att ta itu med större systemfrågor om överkomliga priser, t.ex. områdesindelning, som i vissa områden inte skulle tillåta att ett 20K-hus byggs på grund av minimikraven på kvadratmeter.
”Vi arbetar för att avslöja mer information, men vi gör det i det tysta eftersom vi inte vill att det ska finnas felaktig information”, säger Rusty. ”Men det är vårt mål att så småningom tillhandahålla siffrorna för att erbjuda användbar information till dem som behöver det.”
Men även om specifik information om kostnaden och utvecklingen av dessa första 20K Product Line-hem inte kommer att avslöjas förrän nästa år, delade 20K-teamet nyligen med sig av nyheten om ett viktigt partnerskap med den statligt stödda hypoteksgiganten Fannie Mae.
Vi har jobbat i Alabama, men det finns inga gränser i det vi gör.
-Rusty Smith
I enlighet med lagen om bostäder och ekonomisk reform från 2008 har Fannie Mae i sina ”Duty to Serve”-planer varit skyldigt att förbättra tillgången till hypoteksfinansiering och skapa möjligheter till bostäder till överkomliga priser på marknader med sämre tillgång, inklusive landsbygdsområden.
Som ett resultat av detta kommer 20K Product Line att få tillgång till hypoteksfinansiering för sina billiga hus – något som tidigare var praktiskt taget omöjligt att säkra.
”Vi har arbetat i Alabama, men det finns inga gränser i det vi gör”, säger Rusty. ”Målet är att om de produkter och tjänster vi utvecklar är användbara vill vi att alla som vill ha dem ska få dem.”
Om du vill veta mer om Rural Studio kan du kontakta dem på nätet och följa Rural Studios blogg. Om du vill donera pengar till forskningen kan du besöka www.supportruralstudio.com.