Vad är lånekostnadskvoten (LTC)?
Lånekostnadsförhållandet (LTC) är ett mått som används inom kommersiellt fastighetsbyggande för att jämföra finansieringen av ett projekt (som erbjuds genom ett lån) med kostnaden för att bygga projektet. LTC-kvoten gör det möjligt för kommersiella fastighetslånegivare att fastställa risken med att erbjuda ett byggnadslån. Det gör det också möjligt för byggherrar att förstå hur mycket eget kapital de behåller under ett byggprojekt. I likhet med LTC-kvoten jämför även LTV-kvoten (loan-to-value) bygglånet med projektets verkliga marknadsvärde efter slutförandet.
Formeln för LTC är
Lånekostnad=LånesummaKonstruktionskostnad\begin{aligned} &\text{Lån till kostnad} = \frac{ \text{Lånbelopp} }{ \text{Byggkostnad} } \\end{aligned}Lånekostnad=ByggnadskostnadLånebelopp
Nyckelresultat
- Lånekostnad (LTC) jämför finansieringsbeloppet för ett kommersiellt fastighetsprojekt med dess kostnad.
- LTC beräknas som lånebeloppet dividerat med byggkostnaden.
- Men vid loan-to-value (LTV) jämförs lånebeloppet med det förväntade marknadsvärdet på det färdiga projektet.
- En högre LTC innebär att projektet är mer riskfyllt för långivarna, där de flesta långivare endast finansierar ett projekt med en LTC på upp till 80 %.
Vad säger lånekostnadsförhållandet till dig?
LTC-kvoten används för att beräkna den procentandel av ett lån eller det belopp som en långivare är villig att ge för att finansiera ett projekt baserat på den hårda kostnaden i byggbudgeten. Efter att byggnationen har slutförts kommer hela projektet att ha ett nytt värde. Av denna anledning används LTC-kvoten och LTV-kvoten sida vid sida i kommersiellt fastighetsbyggande.
LTC-kvoten hjälper till att avgränsa risken eller risknivån för att tillhandahålla finansiering för ett byggprojekt. I slutändan innebär en högre LTC-kvot att det är ett mer riskfyllt företag för långivarna. De flesta långivare tillhandahåller lån som endast finansierar en viss procentandel av ett projekt. I allmänhet finansierar de flesta långivare upp till 80 % av ett projekt. Vissa långivare finansierar en högre procentandel, men detta innebär vanligtvis en betydligt högre ränta.
Samtidigt som LTC-kvoten är en förmildrande faktor för långivare som överväger att bevilja ett lån, måste de också ta hänsyn till andra faktorer. Långivarna kommer också att ta hänsyn till läget och värdet på den fastighet som projektet byggs på, byggherrarnas trovärdighet och erfarenhet samt låntagarnas kreditvärdighet och lånehistorik också.
Exempel på hur man använder LTC
Som ett hypotetiskt exempel kan vi anta att de hårda byggkostnaderna för ett kommersiellt fastighetsprojekt uppgår till 200 000 dollar. För att säkerställa att låntagaren har ett visst eget kapital i projektet tillhandahåller långivaren ett lån på 160 000 dollar. Detta håller projektet något mer balanserat och uppmuntrar låntagaren att se till att projektet fullföljs. LTC-kvoten för detta projekt skulle beräknas som 160 000 dollar / 200 000 dollar = 80 %.
Skillnaden mellan lånekostnads- och lånevärdeskvoten
Närbesläktad med LTC är lånevärdeskvoten, men den är något annorlunda. LTV-kvoten jämför det totala lånet som ges för ett projekt med projektets värde efter färdigställandet (snarare än med dess byggkostnad). Med tanke på exemplet ovan kan vi anta att projektets framtida värde, när det är färdigställt, är dubbelt så högt som de hårda byggkostnaderna, dvs. 200 000 US-dollar. Om det totala lånet som ges för projektet efter färdigställandet är 320 000 dollar skulle LTV-kvoten för detta projekt också vara 80 % eller 320 000 dollar / 400 000 dollar.