Sätt att inneha äganderätt till fastigheter för privatpersoner (Kalifornien)
I Kalifornien finns det ett antal olika sätt att inneha äganderätt till fastigheter. Det sätt som väljs bör göras med omsorg eftersom det har juridiska och ekonomiska konsekvenser. Vissa väljer att inrätta en juridisk enhet, till exempel en trust, ett bolag eller ett LLC. De flesta privatpersoner, särskilt om de köper sina primära bostäder, lägger äganderätten i eget namn, åtminstone till en början. För att slutföra det inledande pappersarbetet kommer handläggaren att fråga köparna om deras formella namn, deras titel och hur de kommer att förvärva sin äganderätt. Vi kommer att gå igenom dessa steg och i slutet av denna artikel kommer du att se ett vestingdiagram som är en praktisk sammanfattning.
Så låt oss ta det första steget och fastställa de olika typerna av äganderätt för enskilda personer:
- Ensamstående – aldrig gift tidigare
- ogift – gift tidigare men inte gift nu. Kan vara änka/änkling
- Gift – man och hustru eller parter i ett hushållsförhållande
- Gift men köper egendom enbart utan make/maka.
Är det någon skillnad mellan singel och ogift? Ja. När du aldrig har varit gift finns det ingen möjlighet för en annan person att äga något tillsammans med dig tidigare som en del av samfälligheten. Kort sagt, du har inget bagage som inte är ditt eget.
När du är ogift finns det å andra sidan en bestämd uppdelning av tiden ”före äktenskapet” och ”efter äktenskapet”. Med andra ord kan det finnas bagage. Allt före äktenskapets upplösning eller partnerens död skulle innebära att det kan finnas tillgångar och skulder som tillhör en partner och som kan påverka dig. Om du och din före detta make till exempel ägde en fastighet och en panträtt registrerades mot honom personligen, skulle den fästas vid allt han ägde, inklusive den fastighet som ni ägde tillsammans. Även om du efteråt skulle avstå från ditt intresse i egendomen skulle det inte befria dig från ditt partiella ansvar för panträtten eftersom panträtten sattes fast när ni fortfarande ägde den tillsammans.
När du är gift kan din make/maka gå med i äganderätten till egendomen. Detta gäller för äktenskap av motsatt eller samma kön i Kalifornien.
Men om du är gift och din make/maka inte vill ansluta sig till dig för att samäga, kan din make/maka i Kalifornien, som är en stat med samäganderätt, såvida inte makens intresse avstår, alltid återkomma för att göra anspråk på ett partiellt intresse. Ett fastighetsbolag som kommer att försäkra att du har full äganderätt kan inte göra det om det finns en möjlighet att din make/maka kan komma tillbaka och göra anspråk. För att undanröja risken kommer därför titelföretaget att kräva att din make/maka undertecknar en Quitclaim Deed för att avstå från sitt intresse.
Det andra steget är att bestämma hur din titel ska ”vestas”, eller på vilket sätt din titel kommer att hållas… Här är de 4 typerna av vesting som kan övervägas:
- Som gemensamma hyresgäster
- Som gemensamma hyresgäster
- Som gemensam egendom
- Som gemensam egendom med rätt till överlevnad
Gemensam hyresrätt (med rätt till överlevnad)
Highlights:
- Alla personer, med eller utan släktskap med varandra, kan tillsammans inneha äganderätten som gemensamma hyresgäster.
- Det som är väsentligt med denna typ av äganderätt är att parterna äger egendomen som en hel enhet, förenad i tid, innehav, intresse och från vem de fick äganderätten från.
- Taggen ”rights of survivorship” innebär att vid en delägares död övergår hans intresse automatiskt till de andra delägarna utan att behöva gå igenom en bodelning.
- Å andra sidan kan de enskilda ägarna inte testamentera sin andel till en annan person.
- Denna samäganderätt kan brytas om en delägare undertecknar och registrerar en handling från sig själv till sig själv. Denna handling kommer att ändra tidens enhet och titelfaktorer.
- När det gemensamma hyresförhållandet bryts kommer ägarna att äga som hyresgäster i gemensam ägo.
- Ett varningens ord: en enskild person bör inte inneha äganderätten i gemensamt hyresförhållande med en juridisk person, t.ex. ett företag. Ett företag är en ”konstgjord person” och kan existera i all oändlighet, så ”rätten till efterlevande” med en enskild person (en fysisk person) skulle inte fungera till en fysisk persons fördel.
Exempel: John Smith, en gift man som sin enda och separata egendom, James Smith och Mary Smith, man och hustru, alla som gemensamma hyresgäster
Tenancy in Common
Highlights:
- Alla människor, relaterade eller obesläktade till varandra, kan inneha äganderätten som gemensamma hyresgäster.
- Till skillnad från Joint Tenancy finns det ingen enhetlighet i fråga om tid för äganderätt, procentuell andel och från vem de har förvärvat andelen.
- Ägare kan överlåta sitt intresse till andra som då innehar sitt ägande i tenant in common med de andra ägarna.
- Gemensamt ägande med en juridisk person skulle inte vara något problem.
- Ett gift par kan också inneha äganderätten individuellt som tenants in common med varandra. Detta innebär att de var och en kan överföra sitt individuella ägande till någon annan än sin make/maka. Normalt kan detta kräva att makarna var och en avstår från sina rättigheter till makarnas andelar för att upprätta sin egen separata egendom.
- Procentuell andel bör anges. Om det inte anges kommer domstolarna att förkasta det till lika andelar mellan ägarna.
Exempel: John Smith, en gift man som sin enda och separata egendom till en odelad andel på 33,33 procent; James Jones och Mary Jones, make och hustru som gemensamma hyresgäster till en odelad andel på 33,33 procent; The Garcia Enterprises, LLC, ett kaliforniskt aktiebolag med begränsat ansvar, till en odelad andel på 33,33 procent, alla som gemensamma hyresgäster
Exempel: James Jones, en gift man och Mary Jones, en gift kvinna, som är gifta med varandra, var och en för sin egen odelade 50-procentiga andel som deras enda och separata egendom, som hyresgäster i gemensam ägo
Gemenskaplig egendom
Highlights:
- Den här typen av äganderätt kan endast innehas mellan parter som är gifta med varandra.
- De har lika stora intressen i egendomen och för att överföra äganderätten måste båda parterna skriva under handlingen.
- Varje partner kan i ett testamente vidta åtgärder för att testamentera sin andel till andra och när detta sker kommer efterträdaren att äga egendomen tillsammans med den ursprungliga överlevande partnern som hyresgäster i samfällighet.
- Om inga åtgärder vidtas för att testamentera sin andel till någon annan kommer den överlevande maken att äga den avlidne makens andel separat från den andel som han/hon ursprungligen var skyldig (äganderätt i samfällighet).
Exempel: John Doe och Jane Doe, man och hustru som samägare
Samägare med rätt till efterlevande
Highlights:
- Denna typ av äganderätt kan endast innehas mellan parter som är gifta med varandra.
- Västningen är en kombination av de bästa delarna av Joint Tenancy och Community Property.
- En make kan bryta vesting genom att underteckna en handling från sig själv till sig själv, varvid egendomen då blir vested som Tenants in Common med den andra maken.
- Den avlidne makens intresse går automatiskt över till den efterlevande maken utan behov av bodelning. Men den andel som förvärvas på detta sätt kommer att ägas separat från den andel som den efterlevande maken tidigare ägde (ownership in severalty).
- Fördelen med en step-up-grund för redovisning för att fastställa utgångspunkten för värdet av den avlidne makens andel. Detta underlättar fastställandet av den kapitalvinst som ska deklareras om fastigheten säljs.
Exempel: John Doe och Jane Doe, man och hustru som gemenskapsegendom med rätt till efterlevande
Domestic Partnerships and Same Sex Marriages (California)
Highlights:
- Domestic Partnerships kan bestå av antingen samkönade partners eller partners av motsatt kön, varav en av dem är över 62 år gammal. Vissa riktlinjer gäller.
- Domestic partnerships får samma typ av rättigheter, skyldigheter och förmåner som heterosexuella partnerskap i ett äktenskap, inklusive samma rättigheter till äganderätt.
- Par som har ingått ett domestic partnerships (men som inte är gifta med varandra) kan registreras hos Secretary of State.
- Partner av samma kön kan gifta sig med varandra i denna stat och kommer att ha samma rättigheter, skyldigheter och förmåner som heterosexuella partners som är gifta med varandra.
Exempel: ”James Doe och Jane Doe, registrerade partner, som gemensamma hyresgäster
Exempel: ”James Doe och Jane Doe, registrerade partner, som gemensamma hyresgäster”: James Smith och John Smith, som är gifta med varandra, som gemensamma hyresgäster”.
Eftersom punkterna ovan kan vara svåra att navigera finns det ett diagram som har tillhandahållits genom vår bransch dessa många år. Här är en kopia som du kan ladda ner och skriva ut.
Klicka här för att se och ladda ner diagrammet
Det är viktigt att förstå att för att skydda din egen familj, arvingar och förmånstagare bör man tänka mycket på hur man ska ta äganderätt och äganderätt. Anta inte att det är korrekt bara för att det är det ”vanliga” sättet. Tiderna förändras, lagarna förändras, din ekonomiska situation förändras. Anta inte att bara för att din överlåtelse tidigare skedde på ett visst sätt, att det ska förbli detsamma genom åren.
Några frågor? Även om vi är mer än villiga att hjälpa till, vänligen kontakta din revisor, ekonomiplaner eller juridiska rådgivare eftersom de har mer kunskap om din situation och dina behov.
- Om Juliana
- Böcker
- Kontakta Viva Escrow
Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
Escrow Manager
Goda nyheter! ”The Art of Escrow” är ute! Leta efter den på www.amazon.com!
The Art of Escrow:The Fight For Your American Dream and the Pursuit of Homeownership
Finns nu på Amazon.com
- När lånet blev sålt och du bara stängde Escrow – 6 april 2020
- Mechanics Lien – 7 oktober 2019
- Är du utlänning och behöver känna till amerikanska FIRPTA-lagar om källsortering? – 20 februari 2019
- När FIRPTA
Withholding går fel – 20 februari 2019 - Är ditt fastighetsägande
i gott skick? – January 15, 2019
Visa alla artiklar
Tillhör våra GRATIS Viva Escrow Forum
Tillhör här…