Hur man bildar ett fastighetsbolag

Nyckelresultat

Vad är ett LLC?
Hur man startar en LLC
LLC misstag att undvika
Frågor och svar om fastigheter LLC

Vilka grundläggande misstag gör investerare när de bildar en fastighets LLC?

Investeringar i fastigheter erbjuder många lukrativa fördelar jämfört med andra investeringsinstrument. Å andra sidan kan det också utsätta fastighetsinvesterare för risker och fallgropar som de inte visste fanns. Med det sagt är bildandet av ett fastighetsbolag LLC (limited liability company) en av de viktigare saker som investerare kan göra för att skydda sig från inblandning utifrån.

Ett fastighetsbolag LLC är en företagsstruktur som inte bara syftar till att skydda dig från att bli stämd om saker och ting går snett, utan också till att skydda dina personliga tillgångar, till exempel ett hem, ett personligt bankkonto eller investeringar. Genom att bilda ett fastighets-LLC kommer investerare och deras respekterade företag att betraktas som två separata enheter i företagsvärldens ögon, vilket bidrar till att skydda dem från att bli personligt ansvariga i händelse av skuld eller stämning från företaget. Tillsammans med skydd erbjuder en real estate LLC unika skattefördelar för investerare, liksom flexibilitet för att tillgodose deras växande företagskrav.

Vad är en real estate LLC?

En LLC för fastigheter är en etablerad juridisk enhet som gör det möjligt för investerare att köpa och äga fastigheter på ett sådant sätt att de skyddas från personligt ansvar. Detta innebär att investeraren köper och säljer fastigheter, samt bedriver annan verksamhet, i LLC:s namn, snarare än som enskild person. Om någon utomstående enhet eller individ skulle göra anspråk kan personerna bakom enheten undvika personligt ansvar. Dessutom får fastighetsägare upprätta individuella LLC för varje separat fastighet, vilket innebär att de kan undvika korsansvar mellan fastigheterna.

Real Estate LLC vs. Liability Insurance

Om investerare bestämmer sig för att processen med att bilda ett LLC inte är värd det skydd som det kommer att ge om de skulle drabbas av en stämning, kan de välja att förlita sig på en ansvarsförsäkring i stället. Ansvarsförsäkring är ett prisvärt alternativ, men dessa försäkringar kan vara riskabla eftersom de kommer att innehålla undantag och begränsningar för det skydd de erbjuder. Sammantaget blir LLC:s alltmer populära på grund av de fördelar de erbjuder fastighetsinvesterare.

Begränsat personligt ansvar

En av de största fördelarna som LLC:s erbjuder investerare är en begränsning av den personliga sårbarheten som de skulle möta om en stämning väcktes mot den fastighet de äger. Om en investerare till exempel personligen äger en fastighet skulle de nämnas i stämningen, vilket skulle göra deras personliga tillgångar sårbara i det rättsliga förfarandet i fallet. Om fastigheten däremot ägs av ett LLC kan investerarna minska sitt personliga ansvar i en rättsprocess. I stället för att behöva försvara sina personliga tillgångar skulle ansvaret i målet falla på LLC, vilket skapar en skyddande barriär mellan investeraren och dennes personliga egendom.

Hur man inrättar ett fastighetsbolag (LLC) i 6 steg

Start av ett LLC för fastighetsinvesteringar har ökat i popularitet under det senaste decenniet, nämligen på grund av de unika fördelarna som inte kan ignoreras. Att bilda en fastighets LLC är inte svårt, utan det handlar snarare om att göra din forskning och organisera dig. Nedan följer en kort översikt över de nödvändiga stegen, som kan variera från stat till stat.

Research your state’s regulations on forming a LLC.

Pick ut ett företagsnamn och kör en sökning för att se till att det inte redan finns.

Förbered ett dokument ”Articles of Organization” som finns på din statssekreterares hemsida.

Skapa ett driftsavtal för ditt LLC, som beskriver hur din enhet kommer att organiseras och drivas.

Finn reda på om din delstat kräver att du publicerar en avsikt att lämna in en ansökan via din lokaltidning.

Inhämta alla nödvändiga affärslicenser och tillstånd, samt ansöka om ett skatteidentifikationsnummer via IRS.

Sök efter bestämmelser

Förrättandet av ett LLC kommer att variera något från delstat till delstat, med avgifter och bestämmelser som är föremål för förändringar. De flesta investerare väljer att bilda bolag i den stat där de bedriver sin verksamhet, även om vissa väljer områden med mer ”avslappnade” affärslagar som Delaware eller Nevada. Observera att om du har en fysisk närvaro eller gör affärer i olika stater måste du registrera ett utländskt LLC på var och en av dessa platser. Det är helt upp till dig att välja stat, men se till att undersöka processen innan du börjar. All denna information kommer att finnas tillgänglig på ditt områdes Secretary of State-webbplats.

Välj ett företagsnamn

Det rätta företagsnamnet är mer grundläggande än du kanske tror. Det måste inte bara attrahera potentiella kunder, utan det måste också vara unikt för att kunna registreras som LLC. Skriv ut några potentiella alternativ innan du går online för att kontrollera deras tillgänglighet. Ett av de bästa tipsen att följa när du namnger ditt företag är att undvika att du hamnar i ett fack. Att starta ett LLC är bara början på ditt fastighetsföretag, så välj ett företagsnamn med potential. När du har några kandidater i åtanke ska du se till att de inte redan är upptagna. Den vanligaste orsaken till att LLC-ansökningar avvisas är problem med företagsnamn.

Förklara dina ”Articles Of Organization”

Artiklarna för ett LLC är i huvudsak en blåkopia för ett företag. Den ska ange företagets namn, huvudadress, startdatum, företagsägare (kallade ”medlemmar”) och en kort beskrivning av företaget. Som jag nämnde ovan kan särdragen variera mellan olika delstater. Med detta i åtanke bör du se till att du inkluderar alla de delar som krävs innan du lämnar in din bolagsordning till statssekreterarens kontor. Detta är också den del av processen där företagare är skyldiga att betala eventuella avgifter som är förknippade med att starta ett LLC. Det kan ta några veckor innan du hör av dig från deras kontor, men om allt lämnas in på rätt sätt bör det inte vara några problem med godkännandet.

Skapa ditt verksamhetsavtal

Inte alla stater kommer att kräva ett verksamhetsavtal, även om det inte är en dålig idé att skapa ett som en del av din affärsplan i alla fall. De stater som kräver ett sådant är Kalifornien, Delaware, Maine, Missouri och New York. Även om de andra staterna har andra regler kan ett verksamhetsavtal faktiskt vara till nytta oavsett var du bor. I huvudsak anger det hur företaget är uppdelat mellan medlemmarna och hur besluten kommer att fattas inom företaget. Vidare kan det också beskriva vad som skulle hända om en medlem beslutar sig för att lämna företaget. En av de största fördelarna med att starta ett LLC är att det kan ge skydd mot flera negativa situationer. Samma logik gäller för ett driftsavtal: det skyddar företagsmedlemmarna genom att förutse möjliga scenarier som kan skada företagsstrukturen.

Publish An Intent To File

Det finns bara tre stater som kräver en avsikt att lämna in en ansökan: Arizona, Nebraska och New York. Detta innebär att om du bildar ett LLC i en av dessa tre stater måste du publicera en annons i din lokaltidning där du anger din avsikt att bilda ett LLC i den staten. I allmänhet publicerar investerare annonser under tre till sex veckor i en tidning. Tidningen skickar sedan tillbaka ett intyg om publicering som måste lämnas in till statssekreterarens kontor.

Förvärva licenser och tillstånd

En LLC för fastighetsinvesteringar är vanligtvis inte den enda beteckningen du behöver för att öppna dina dörrar för affärsverksamhet. Nästan alla stater kommer att ha separata licenser och tillstånd som krävs för att bedriva verksamhet. Dessa kan innefatta en allmän företagslicens, tillstånd för försäljningsskatt, yrkeslicens med mera. Återigen kan dina frågor om denna del av processen vanligtvis besvaras med lite forskning på nätet. Jag rekommenderar att du börjar med U.S. Small Business Administration’s hemsida och går därifrån.

5 Fundamental Mistakes To Avoid When Starting A Real Estate Investment LLC

Men även om det är oerhört viktigt att bilda ett fastighetsbolag (LLC) för att skydda sig, kan de inledande stadierna för att inrätta det också vara massivt skrämmande för nybörjare. Dessutom finns det flera vanliga misstag som investerare gör längs vägen. För att bättre hjälpa till att förstå komplexiteten i ett fastighets-LLC beskrivs nedan de största misstagen som människor måste undvika när de bildar ett LLC:

Inte påbörja processen med att bilda ditt LLC innan du fortsätter nya affärer.
Välja fel LLC-struktur för ditt företag.
Förblanda personliga och affärsmässiga medel, eller ägna sig åt oetiska metoder.
Inte rådgöra med en professionell person om de bästa företags- och skattestrukturerna för ditt företag.
Underlåta sig de korrekta stegen och den noggrannhet som rekommenderas när du bildar ett LLC.

Vänta med att bilda ditt LLC

Syftet med ett fastighets-LLC är att juridiskt separera dig själv från verksamheten. När du först kommer igång, även om du inte har slutfört någon affär ännu, är det absolut nödvändigt att du påbörjar de nödvändiga stegen för att bilda en fastighets LLC. Detta investeringsparaply kommer att förse investerare med fastighets LLC-fördelarna med tillgångsskydd och låta dem omedelbart minska sin beskattningsbara inkomst med affärsrelaterade utgifter. Tillägget av en fastighets LLC kan också bidra till att legitimera en investerares affärskredibilitet, eftersom denna företagsstruktur kommer att ge ett element av professionalism och förtroende som andra konkurrenter inte kommer att ha.

Länge med att dra avtryckaren tidigt på en LLC, är det också viktigt för nybörjarinvesterare att förstå att LLC:s styrs av enskilda delstaters lagar. Detta innebär att beroende på i vilken stat du har registrerat ditt LLC, kommer registreringskraven och det skydd som de erbjuder att skilja sig från stat till stat. Nevada är till exempel en populär destination för att etablera ett företags LLC, eftersom staten erbjuder optimala lagar för skydd av tillgångar.

Ignoring Corporate Layers

Ett annat misstag som investerare ofta gör när de bildar ett fastighets LLC är att välja fel LLC-struktur. Detta leder till att investerare kanske inte drar full nytta av alla skattelättnader som finns tillgängliga för dem.

Generellt sett är LLC:s ”pass-through”-enheter, vilket innebär att ägarna betalar skatt på företagets vinster genom sina egna inkomstskattedeklarationer. Detta gör det i princip möjligt för investerare att kringgå bolagsskatter, inklusive dubbelbeskattning. Men eftersom det finns många olika investeringsalternativ i fastigheter, från köp och innehav, uthyrning, renoveringar till grossistförsäljning, är det viktigt att notera att det också finns dotterbolag till LLC:s.

Ett LLC-dotterbolag för fastigheter gör det möjligt för investerare med olika investeringar att sprida sina företags tillgångar över olika affärsenheter, vilket bidrar till att ytterligare minska risken. Denna praxis är ganska okomplicerad och liknar bildandet av en real estate LLC. För mer information, inklusive regler för att starta ett LLC, rekommenderas investerare att besöka SBA.Org.

Piercing The Corporate Veil

Den primära fördelen med att bilda ett fastighets-LLC är enhetens förmåga att ge distans mellan dig och företaget, samtidigt som den inte avstår från kontroll.

Och även om bildandet av ett fastighets-LLC kan ge ett sortiment av fördelar, inklusive ansvarsskydd, kan det också förnekas om det hanteras felaktigt. En LLC är helt enkelt skalet av en företagsstruktur, vilket innebär att det inte kommer att vara tillräckligt för att undvika personligt ansvar. För dem som ägnar sig åt bedräglig verksamhet eller vanligast är att blanda ihop personliga och affärsmässiga medel kan denna företagssköld krossas – vilket gör dig sårbar för ansvar. Genom att blanda ihop medel blir det extremt svårt att bevisa att ditt LLC faktiskt är en separat enhet från dig. Med det sagt är vikten av att separera affärs- och privatekonomi oöverträffad, eftersom detta lilla sidosteg kan bryta mot villkoren för en fastighets LLC.

Inte anlita en professionell

Det finns en tid och plats att göra allting själv som investerare, men inte när det gäller det juridiska eller skattemässiga segmentet av ditt företag. Vikten av att konsultera en advokat och en skatterådgivare är obestridlig, eftersom dessa erfarna yrkesmän kommer att ge de bästa råden framåt.

Som fastighetsentreprenör är det viktigt att komma ihåg att din kompetens ligger någon annanstans. Även om det har sin plats att lära sig information om företagsstrukturer och skattemässiga kryphål, är din tid och dina ansträngningar bättre spenderade på andra avdelningar i företaget. Om du överlåter det till ett proffs får du mer tid att koncentrera dig på att ta ditt företag till nästa nivå. Med rätt team och rätt personer på plats kommer din fastighets LLC inte bara att cementera din position som företag, inklusive fullt skydd, utan sätta den i stånd att uppnå varje skatteförmån som finns tillgänglig.

Misslyckande med due diligence

Det absolut största misstaget som investerare gör när de bildar en fastighets LLC är att de misslyckas med att utföra den nödvändiga due diligence som krävs. Även om det tar tid, ansträngning och motivation att starta ett företag för att lyckas, kan allt detta raderas (och mer därtill) utan lämplig juridisk struktur på plats. Att vidta rätt åtgärder, inklusive planering och försiktighet, är viktigt när du startar din fastighetskarriär, men särskilt när du bildar ett fastighetsbolag LLC. Kom ihåg att detta viktiga steg omfattar både hur du och ditt företag kommer att beskattas, men också hur det kommer att skyddas i händelse av rättsliga problem. Om du tar dig tid nu för att förstå grunderna i ett LLC och hur det gäller för dig och ditt företag kommer investerare att ha de bästa förutsättningarna för att lyckas, både nu och i framtiden.

FAQs About Real Estate LLCs

Då det till stor del beror på att de är komplexa, tenderar endast erfarna företagare att förstå ”ins och outs” av vad LLCs är och hur de bildas. Potentiella investerare, å andra sidan, är ofta ovetande om hur dessa juridiska enheter fungerar. Nya investerare har inte lyxen av många års erfarenhet, och begreppen är inte heller lätta för dem att smälta. Som ett resultat av detta lär sig alltför många av dagens fastighetsinvesterare om den juridiska strukturen för sina egna företag genom trial and error, vilket är minst sagt riskabelt.

Istället för att utsätta en av de viktigaste aspekterna av en fastighetsaffär för onödiga risker är det bättre för investerare att lära sig av sina föregångare. Investerare kan särskilt dra stor nytta av att ställa de rätta frågorna, varav inte minst de som beskrivs nedan:

Kan man köpa fastigheter med ett LLC?

Fastighetsbolag som är strukturerade under ett LLC får köpa fastigheter. I själva verket ger LLC investerare ett av de mest mångsidiga sätten att skydda sin skatt och sina tillgångar. Med hjälp av en LLC kan smarta företagare till och med tillåtas behålla mer av de pengar de tjänar när det är dags att lämna in sina skattedeklarationer.

Varför ska du placera hyresfastigheter i en LLC?

Varför ska hyresfastigheter placeras under en LLC, men varje fastighet i en respektive portfölj bör ha sin egen separata LLC. Att registrera sig som ett LLC ger inte bara investerare stora skattefördelar och tillgångsskydd, utan varje efterföljande LLC ger ytterligare ett skyddslager. Att inrätta en LLC för varje fastighet kommer att ”isolera” dem från varandra, vilket effektivt minskar risken.

Vad är den bästa staten för att bilda en fastighets-LLC?

Och även om den bästa staten för att bilda en fastighets-LLC är subjektiv och beroende av en investerares personliga ambitioner, är Nevada en utmärkt plats att inrätta en fastighets-LLC. Förutom att ge företagare de många fördelar som är förknippade med dagens LLC:s, får de som bildas i Nevada ett extra skyddslager. Nevada tillåter LLC:er att bilda vad som är känt som en ”Series LLC”. Enligt LegalZoom: ”Series LLC gör det möjligt att bygga upp ett antal sköldar med begränsat ansvar inom LLC. Ett fastighetsbolag kan till exempel inneha flera fastigheter och inrätta ett Series LLC på ett sätt som hindrar en fastighet från att bli utmätt för att uppfylla skulderna för en annan fastighet.”

Måste du bo i samma delstat som ditt LLC?

Fastighetsbolag kan i stort sett fritt inrätta ett LLC i vilken delstat de vill, med några få undantag. Det är vanligt att företagare lämnar in en ansökan i den stat de för närvarande arbetar i för att undvika förvirrande skattekrav, men ibland kan det vara värt att lämna in en ansökan i en annan stat. Ta delstatens skattelagstiftning i beaktande när du bestämmer dig själv.

Hur mycket kostar det att bilda ett Real Estate LLC?

Kostnaden för att bilda ett Real Estate LLC beror på i vilken delstat det är inlämnat och vilka åtgärder som vidtas för att bilda enheten. De enskilda delstaternas registreringsavgifter kan variera dramatiskt men brukar ligga mellan 50 och 500 dollar. Det priset är dock bara ansökningsavgiften. Ytterligare avgifter kan krävas för ditt eget federala skatteregistreringsnummer, eller i händelse av att du anlitar en advokat eller använder en webbplats för införlivande online.

Sammanfattning

För att bilda ett fastighetsbolag (LLC) är ett av de viktigaste stegen som en investerare kan ta när han eller hon kommer igång. Det skyddar inte bara dig och dina personliga tillgångar, utan ger dig också möjlighet att skörda de skattefördelar som du rättmätigt förtjänar. Även om förmågan att generera försäljning och bygga upp ditt företag är avgörande för framgång är det lika viktigt (om inte viktigare) att hålla det skyddat till varje pris. Investerare bör komma ihåg att denna lag gäller inte bara ditt företag, utan även din försörjning.

Disclaimer: Potentiella företagare bör rådgöra med en professionell person innan de bildar ett fastighetsbolag (LLC).

Vill du veta mer om hur man startar ett fastighetsbolag?

Med så mycket information där ute kan det vara en komplicerad process att starta ett fastighetsföretag eller LLC. Vår nya onlinekurs om fastigheter, som leds av expertinvesteraren Than Merrill, tar upp det grundläggande du behöver veta för att komma igång med fastighetsinvesteringar. Dessa beprövade strategier kan hjälpa dig att lära dig hur du kan dra nytta av de nuvarande möjligheterna på fastighetsmarknaden.

Klicka här för att registrera dig till vårt GRATIS 1-dagars webbseminarium om fastigheter och börja lära dig hur du startar en framgångsrik investeringsverksamhet idag!