I april 2014 trädde Financial Conduct Authority’s regler för översyn av bolånemarknaden i kraft, som är utformade för att se till att människor bara tar ett lån som de har råd med och för att förhindra oansvariga utlåningsmetoder.
Reglerna innebär att det kan ta längre tid att fylla i en bolåneansökan och att den kan vara mer komplicerad. Det kan också bli svårare att få ditt hypotekslån godkänt.
Enligt Gary Festa, verkställande direktör på förmögenhetsförvaltningsföretaget HFM Columbus, handlar det nu om innehållet i dina kontoutdrag för att få ett hypotekslån godkänt. Långivarna kommer att be om tre månaders utdrag när du ansöker.
Men vilka uppgifter kommer de att leta efter?
Det första långivarna letar efter är övertrasseringar i din senaste historik (även om de är godkända eller ligger inom på förhand överenskomna gränser). Det kan också finnas frågor om födelsedags-, jul- och semesterutgifter – det är tillfällen då utgifterna vanligen ökar, och kreditkort kan ofta komma in i mixen.
Festa säger: ”En långivare kommer att vilja se rena och helt avbetalda kreditkort, som används för att köpa ett brett spektrum av produkter och tjänster, snarare än bara måltider eller semestrar. Med detta sagt kan ett kort med en enorm gräns, eller ett 0-procentskort som du sällan använder, betraktas som onödig riskexponering av vissa långivare. Ta under inga omständigheter ut ett dagslån.”
Diskretionära utgifter är ett viktigt område av intresse för långivarna. Detta inkluderar prenumerationer på tidskrifter eller tidningar, utlandsresor, hobbymedlemskap, husdjursförsäkringar och medlemskap i gym.
”Ibland kan dessa anges som generiska autogireringar – så kontrollera dina kontoutdrag och se till att alla ospecifika utlägg åtföljs av en förklarande not”, säger Festa.
”Intressant nog vet jag att en del långivare kan behandla ett medlemskap i ett gym med försiktighet – de utgår från att det är en post som folk inte skär ner på i tuffa tider. Det kan vara värt att notera i din ansökan att det är något du är beredd att avstå från om det blir nödvändigt.”
Reguljära betalningar till ett annat konto kan betraktas som att den sökande har ett separat bankkonto. Det är bäst att informera långivaren om det kontot.
Det finns också vissa typer av utgifter som långivarna betraktar som diskretionära som de sökande inte får göra; vissa former av försäkringar, till exempel, eller inbetalningar till en pension.
”Du bör lägga inbetalningar till ett pensionssystem på is under de tre månaderna innan du ansöker”, föreslår Festa.
”Många långivare drar av det från sitt kriterium för överkomliga kostnader, trots att det är en frivillig avgift.”
Höga utgifter i vissa avseenden – till exempel shopping och semesterresor – kan mildras genom löften om att minska utgifterna i linje med dina nya omständigheter, om och när ansökan godkänns.
”Låt oss säga att du brukade åka på regelbundna europeiska storstadssemestrar innan du ansökte”, säger Festa.
”Med ditt nya hypotekslån kanske du tillbringar enstaka helger här och där i Cornwall, eller Brighton. Du kanske brukade handla på Waitrose och M&S, men tänker handla på Lidl och Aldi när du flyttar till ditt nya hem. Utan en anteckning om att du har för avsikt att minska dina utgifter kommer en långivare att anta att dina tidigare utgifter i dessa avseenden är normen, och det kan bli dyrt för dig – så inkludera ett åtagande i dina kommentarer.
”En långivare kommer också att titta på ”vice”-utgifter. Det handlar om allt från alkohol och tobak på en vardagskväll till klubbbesök på helgerna. Höga ”vice”-utgifter kan ses som en indikation på att en sökande saknar monetär disciplin. Ett vanligt tecken är en rad kontantuttag som sker under en och samma kväll. Detta kommer att ses som ett bevis på att en sökande kan spendera oansvarigt när han eller hon är under förmodat inflytande.”
Sådana utgifter kommer att ses i ett särskilt dystert ljus om en sökande har misslyckats med att betala räkningar eller har gått in i en övertrasseringskredit under samma period.
Om dina kontoutdrag avslöjar höga utgifter på pubar under en enskild månad – och om detta kan tillskrivas en engångshändelse – ska du inkludera en anteckning i din ansökan där du förklarar varför detta är fallet. Jämför det med avsaknaden av jämförbara utgifter under andra månader och uppmana långivaren att göra ett ”genomsnitt” av utgifterna för hela tremånadersperioden.
Gambling och vadhållning hör också till denna kategori – och sådana utgifter kommer att betraktas som dåliga.
”Även om du ”bara” spenderar 10 pund i månaden på vadhållning sänder detta ut de sämsta möjliga signalerna”, säger Festa.
”Jag har stött på en och annan person som har trott att deras spelvinster kommer att ses positivt av en långivare – men även en helt fläckfri vinstlista tyder på bristande självkontroll.”
Det är också viktigt att notera att långivarna använder sig av ”rimlighetsindikatorer”, barometrar baserade på prognoser av genomsnittliga eller typiska utgifter i hela landet, som används för att bedöma rimligheten i vissa utgifter. Många långivare använder statistik över genomsnittliga utgifter som publiceras av Office of National Statistics (ONS) som ”rimlighetsindikatorer”; de letar efter fall där utgifterna inom ett visst område är lägre eller högre än genomsnittet och vill veta varför.
”Det är därför klokt att bekanta sig med ONS-siffrorna – och jämföra dem med dina egna utgifter. Om dina månadsutgifter för el är lägre eller högre än det nationella genomsnittet, lägg till en anteckning som förklarar varför.”