För att förstå hyresavtal för kommersiella fastigheter krävs noggrann uppmärksamhet på detaljer. Folk kategoriserar ofta ett hyresavtal som antingen ett triple net-hyresavtal eller ett hyresavtal med full service (brutto). Verkligheten är att de flesta hyresavtal ligger någonstans i mitten av detta spektrum där både hyresvärden och hyresgästen betalar varsin andel av driftskostnaderna. Dessa typer av hyresavtal brukar kallas modifierade bruttohyresavtal. I den här artikeln kommer vi att titta närmare på vad du bör veta om det modifierade bruttouthyrningsavtalet.
Vad är ett modifierat bruttouthyrningsavtal?
Ett modifierat bruttouthyrningsavtal definieras som en hyresstruktur där både hyresvärden och hyresgästen är ansvariga för att betala en fastighets driftskostnader. De specifika driftskostnader som betalas av en hyresgäst eller en hyresvärd enligt ett modifierat bruttohyresavtal kan och kommer att variera kraftigt. Denna variation beror på marknadsförhållanden och förhandlingar mellan hyresgäst och hyresvärd. Det enda sättet att förstå vem som är ansvarig för att betala specifika utgifter är att noggrant läsa hyresavtalet.
Spektrumet av hyresavtal för kommersiella fastigheter
Det finns två grundläggande typer av hyresavtal för kommersiella fastigheter: absoluta nettohyresavtal och absoluta bruttohyresavtal. Vid ett absolut nettohyresavtal betalas alla driftskostnader för fastigheten av hyresgästen. Vid ett absolut bruttohyresavtal betalas alla driftskostnader för fastigheten av hyresvärden. Alla andra hyresavtal ligger någonstans i mitten och kallas vanligen modifierade bruttohyresavtal.
Du måste läsa hyresavtalet
Det viktigaste när det gäller att förstå hyresavtal för kommersiella fastigheter är att det enda sättet att förstå ett hyresavtal för kommersiella fastigheter är att faktiskt läsa avtalet. Även om beskrivande termer som bruttouthyrningsavtal, nettouthyrningsavtal, dubbelt nettouthyrningsavtal och modifierat bruttouthyrningsavtal kan vara en bra utgångspunkt för att förstå den grundläggande hyresstrukturen, kan de inte ersätta läsningen av själva hyresavtalet. Detta är viktigt eftersom dessa beskrivande hyresbegrepp kan få olika innebörd beroende på vem du pratar med eller i vilken del av världen du befinner dig.
Modifierat bruttohyresavtal exempel
Modifierat bruttohyresavtal är en term som tillämpas på ett hyresavtal där utgifterna är både hyresvärdens och hyresgästens ansvar. Även om alla utgifter kan vara föremål för förhandling mellan hyresvärden och hyresgästen, omfattar vanligt förhandlade utgifter fastighetsskatt, fastighetsförsäkring, underhåll av gemensamma utrymmen (CAM), allmännyttiga tjänster och strukturella reparationer.
När det gäller vilka av dessa utgifter som ersätts av hyresgästen till hyresvärden, finns det en mängd olika återvinningsstrukturer som används.
I ett grundläggande hyresavtal skulle hyresgästen helt enkelt kunna betala sin proportionella andel av alla driftskostnader. Anta till exempel att en hyresgäst hyr ett utrymme på 10 000 kvadratmeter i en byggnad på 100 000 kvadratmeter. Detta innebär att hyresgästens proportionella andel är 10 000/100 000 eller 10 %. Om de totala kostnaderna för byggnaden var 1 000 000 dollar och hyresgästen ersatte sin proportionella andel av alla byggnadskostnader skulle hyresgästen vara skyldig 10 % x 1 000 000 dollar eller 100 000 dollar.
I vissa fall kan hyresgästen betala sin proportionella andel av vissa kostnader samtidigt som han eller hon betalar ett fast dollarbelopp per kvadratfot för andra kostnader. Till exempel kan hyresgästen betala sin proportionella andel av fastighetsskatt och försäkringar och även bidra med 1 dollar per kvadratmeter per år till strukturella reparationer.
I mer komplicerade ersättningsstrukturer kan hyresgästerna ha ett utgiftsstopp på enskilda utgifter eller till och med på grupper av utgifter. Med ett utgiftstopp betalar hyresvärden för utgiften upp till ett visst belopp (stoppbeloppet). Med ett kostnadsstopp på till exempel 2,00 dollar per kvadratmeter betalar hyresvärden upp till 2,00 dollar per kvadratmeter av utgiften. Allt som överstiger 2,00 USD/SF är hyresgästens ansvar.
För enskilda utgifter är detta ganska okomplicerat. Det är dock inte ovanligt att utgiftsstopps tillämpas på hela grupper av utgifter snarare än på varje enskild utgift. Denna distinktion är viktig och kan ofta vara förvirrande eftersom det belopp som hyresgästen är skyldig enligt varje scenario kan vara annorlunda.
Om det till exempel finns ett utgiftsstopp på 1 dollar per kvadratmeter som tillämpas på en hel grupp av utgifter (dvs. utgifter för underhåll av gemensamma utrymmen), kommer ersättningen att börja gälla så snart summan av alla utgifter i den gruppen överstiger stoppbeloppet. Å andra sidan, om samma kostnadsstopp på 1 USD/SF tillämpas på varje enskild utgift, så kommer kostnadsstoppet att utlösas för varje enskild utgift snarare än för summan av alla utgifter.
Låt oss titta på ett snabbt exempel. Anta att vi har en byggnad på 100 000 kvadratfot med följande utgifter:
- Fastighetsskatter – 100 000 dollar
- Försäkring – 25 000 dollar
Om båda dessa utgifter ingår i en utgiftsgrupp och ett utgiftsstopp på 1 dollar per kvadratfot tillämpas på vår utgiftsgrupp, skulle hyresgästen ersätta sin proportionella andel av det belopp som överstiger utgiftsstoppet. I det här fallet är de totala utgifterna 125 000 dollar och byggnadsytan är 100 000 kvadratfot, så de totala utgifterna per kvadratfot är 1,25 dollar. Det innebär att hyresgästen skulle betala det belopp som överstiger gränsen på 1 dollar per kvadratmeter, vilket i det här fallet är 0,25 dollar per kvadratmeter, eller 25 000 dollar.
Om vi i stället tillämpar kostnadsstoppet på 1 dollar per kvadratfot på varje enskild utgift (inte hela gruppen) får vi följande utgiftsbelopp per kvadratfot:
- Fastighetsskatter – 100 000 dollar / 100 000 = 1 dollar per kvadratfot
- Försäkring – 25 000 dollar / 100 000 = 0 dollar.25/SF.
Då ingen av de enskilda utgifterna överstiger utgiftsstoppet på 1 dollar/SF skulle hyresgästen få 0 dollar i ersättning.
Som du kan se är det viktigt att klargöra om utgifterna grupperas tillsammans eller inte för ersättningsändamål. Därför är det viktigt att läsa hyresavtalet om du vill förstå ersättningsstrukturen för ett hyresavtal fullt ut.
Detta är bara några exempel på modifierade bruttohyresavtals återvinningsstrukturer. Återbetalningsstrukturer kan och gör stora variationer. Återvinningsstrukturer kan innehålla andra funktioner som tak, golv, administrationsavgifter, krav på att underordnade hyresgäster ska återbetala efter det att en ankarhyresgäst har betalat en fast avgift först, komplicerade regler för hur byggnadsytor mäts för återbetalningsändamål, osv. Vår programvara Proforma gör det enkelt att modellera kassaflöden med dessa typer av komplicerade ersättningsstrukturer. Men återigen är det viktigaste att alltid läsa hyresavtalet.
Modifierat bruttohyresavtal vs. basår
I våra exempel ovan gick vi igenom en ersättningsstruktur som innehöll ett utgiftsstopp. Ibland använder utgiftsstopp ett specifikt belopp, t.ex. en dollar per kvadratfot. Andra gånger använder utgiftsstopp ett basårsbelopp och kallas då ofta basårsstopp.
Basårsstoppet fungerar på samma sätt som våra exempel på utgiftsstopp ovan, med en viktig skillnad. Skillnaden mellan ett kostnadsstopp och ett basårsstopp är att ett basårsstopp helt enkelt använder kostnadsbeloppet under hyresavtalets basår. Om t.ex. utgifterna under hyresavtalets basår var 100 000 dollar och hela byggnaden var på 10 000 kvadratfot, skulle vårt kostnadsbelopp för basåret helt enkelt vara 100 000 dollar eller 10 dollar per kvadratfot. Under alla efterföljande år skulle hyresgästen vara ansvarig för att betala sin andel av de utgifter som överstiger detta basårsbelopp.
Hur definieras basåret? Detta beror på, och det enda sättet att veta säkert är att läsa hyresavtalet. Basåret följer dock vanligtvis det kalenderår då hyresavtalet börjar gälla. Om ett hyresavtal till exempel börjar i juni 2020 skulle basåret vara kalenderåret 2020 mellan den 1 januari 2020 och den 31 december 2020.
Ibland definieras basåret som det faktiska första året av hyresgästens hyresavtal. I detta fall skulle det vara 1 juni 2020 – 31 maj 2021. Med byggnader med flera hyresgäster blir detta dock besvärligt att spåra och därför använder hyresvärdar ofta bara ett kalenderbasår.
Modifierat bruttohyresavtal vs. Triple Net (NNN)-hyresavtal
Ett Triple Net-hyresavtal är en hyresstruktur där hyresgästen är ansvarig för att betala alla driftskostnader i samband med en fastighet. Triple net-leasingavtal är vanliga med stora fastigheter med en enda hyresgäst, till exempel nationella restaurangkedjor, och är populära eftersom de erbjuder en nyckelfärdig investering.
Som vi har sett genom hela den här artikeln är det modifierade bruttohyreskontraktet en hyresstruktur där både hyresvärden och hyresgästen delar på kostnaden för driftskostnaderna. Det modifierade bruttohyreskontraktet tenderar att vara mycket mer komplicerat än ett triple net-hyresavtal. Detta beror till stor del på att ersättningsstrukturerna under ett modifierat bruttohyresavtal kan variera så mycket och kan vara besvärliga att räkna ut.
Modifierat bruttohyresavtal vs bruttohyresavtal eller fullservicekontrakt
Fullservicekontraktet eller bruttohyresavtalet är en hyresstruktur där hyresvärden betalar för alla driftskostnader för fastigheten. Bruttohyresavtal tenderar att vara den enklaste hyresstrukturen för hyresgästen att förstå eftersom hyresgästen inte ansvarar för några driftskostnader.
Detta står i kontrast till ett modifierat bruttohyresavtal som innebär att både hyresgästen och hyresvärden delar på ansvaret för att betala fastighetens driftskostnader. Som framgår ovan kan ersättningsstrukturerna som definierar hur och när hyresgästen ersätter hyresvärden snabbt bli komplicerade och svåra att förstå.
Om ett hyresavtal för en kommersiell fastighet är ett bruttohyresavtal eller ett modifierat bruttohyresavtal beror till stor del på marknadsförhållandena. Det enda sättet att förstå vilken typ av hyresavtal du har, och ännu viktigare vem som betalar för vad (och när), är naturligtvis att läsa det faktiska hyresavtalet.
Slutsats
I den här artikeln diskuterade vi det modifierade bruttohyresavtalet. Vi definierade det modifierade bruttouthyrningsavtalet, jämförde det med alla andra typer av hyresavtal för kommersiella fastigheter och gick sedan igenom flera exempel på ersättningsstrukturer som kan användas inom ramen för ett modifierat bruttouthyrningsavtal. Slutligen jämförde och kontrasterade vi det modifierade bruttohyreskontraktet med andra populära hyresavtalstyper, inklusive bruttohyreskontraktet och triple net lease.