Vissa byggprojekt är små renoveringar eller reparationer, där ägaren kan fungera som konstruktör, betalningsansvarig och arbetare för hela projektet. Mer komplexa eller ambitiösa projekt kräver dock vanligtvis ytterligare multidisciplinär expertis och arbetskraft, så ägaren kan ge ett eller flera specialiserade företag i uppdrag att genomföra detaljerad planering, utformning, konstruktion och överlämnande av arbetet. Ofta utser ägaren ett företag för att övervaka projektet (detta kan vara en konstruktör, en entreprenör, en byggledare eller en annan rådgivare). Sådana specialister utses normalt på grund av sin sakkunskap inom projektgenomförande och hjälper ägaren att definiera projektbeskrivningen, komma överens om en budget och en tidsplan, upprätthålla kontakten med relevanta offentliga myndigheter och upphandla tjänster från andra specialister (leveranskedjan, som består av underentreprenörer). Man kommer överens om kontrakt för leverans av tjänster från alla företag, tillsammans med andra detaljerade planer som syftar till att säkerställa en laglig, punktlig, budgetmässig och säker leverans av de specificerade arbetena.
Design, ekonomi och juridiska aspekter överlappar varandra och hänger ihop. Utformningen måste inte bara vara strukturellt sund och lämplig för användning och plats, utan måste också vara ekonomiskt möjlig att bygga och laglig att använda. Den finansiella strukturen måste vara tillräcklig för att bygga den tillhandahållna konstruktionen, och måste betala de belopp som är juridiskt skyldiga. Juridiska strukturer integrerar konstruktionen med annan verksamhet och upprätthåller finansiella och andra byggprocesser.
Dessa processer påverkar också upphandlingsstrategierna. Beställare kan till exempel utse ett företag att utforma projektet, varefter en konkurrensutsatt process genomförs för att utse en huvudentreprenör som ska bygga anläggningen (design-bid-build), de kan utse ett företag som ska leda både design och konstruktion (design-build), eller de kan direkt utse en designer, en entreprenör och specialiserade underentreprenörer (byggledning). Vissa former av upphandling betonar samarbetsrelationer (partnering, alliansering) mellan beställaren, entreprenören och andra intressenter inom ett byggprojekt, och försöker förbättra ofta mycket konkurrenskraftiga och kontradiktoriska branschpraxis.
PlaneringRedigera
I tillämpliga fall måste ett föreslaget byggprojekt följa lokala riktlinjer för markanvändningsplanering, inklusive krav på zonindelning och byggnadsregler. Ett projekt bedöms normalt (av den myndighet som har jurisdiktion, AHJ, vanligtvis den kommun där projektet ska placeras) med avseende på dess potentiella påverkan på angränsande fastigheter och på befintlig infrastruktur (transporter, social infrastruktur och allmännyttiga tjänster som vattenförsörjning, avlopp, elektricitet, telekommunikationer etc.). Uppgifter kan samlas in genom platsanalyser, platsundersökningar och geotekniska undersökningar. Byggandet kan normalt inte påbörjas förrän planeringstillstånd har beviljats, och kan kräva förberedande arbete för att se till att relevant infrastruktur har uppgraderats innan byggnadsarbetet kan påbörjas. Förberedande arbeten kommer också att omfatta undersökningar av befintliga ledningar för allmännyttiga tjänster för att undvika skador som orsakar avbrott och andra farliga situationer.
En del rättsliga krav kommer från malum in se-överväganden, eller önskan att förhindra obestridligt dåliga företeelser, t.ex. explosioner eller brokollaps. Andra rättsliga krav kommer från malum prohibitum-överväganden, eller faktorer som är en fråga om sedvana eller förväntningar, t.ex. att isolera företag från ett affärsdistrikt eller bostäder från ett bostadsområde. En advokat kan försöka få till stånd ändringar eller undantag i den lag som styr den mark där byggnaden ska uppföras, antingen genom att hävda att en regel inte är tillämplig (brokonstruktionen kommer inte att orsaka en kollaps) eller att sedvänjan inte längre behövs (acceptansen för bostadsarbetsplatser har ökat i samhället).
Under uppförandet av en byggnad inspekterar vanligen en kommunal byggnadsinspektör det pågående arbetet med jämna mellanrum för att se till att konstruktionen följer de godkända planerna och den lokala byggnadsstandarden. När byggnationen är klar kräver alla senare ändringar som görs i en byggnad eller annan tillgång och som påverkar säkerheten, inklusive användning, expansion, strukturell integritet och brandskydd, vanligtvis kommunens godkännande.
EkonomiRedigera
Avhängigt av typen av projekt kan hypoteksbanker, revisorer och kostnadsingenjörer delta i skapandet av en övergripande plan för den ekonomiska hanteringen av ett byggprojekt. Närvaron av hypoteksbankiren är högst sannolik, även i relativt små projekt, eftersom ägarens eget kapital i fastigheten är den mest uppenbara finansieringskällan för ett byggprojekt. Revisorer agerar för att studera det förväntade penningflödet under projektets livstid och för att övervaka utbetalningarna under hela processen. Yrkesmän som kostnadsingenjörer, uppskattare och kvantitetsmätare tillämpar expertis för att relatera det arbete och de material som ingår till en korrekt värdering.
Finansiell planering säkerställer att tillräckliga skyddsåtgärder och beredskapsplaner finns på plats innan projektet påbörjas, och säkerställer att planen genomförs på rätt sätt under projektets hela livstid. Byggprojekt kan drabbas av finansiella problem som kan undvikas. Underbud uppstår när byggare begär för lite pengar för att slutföra projektet. Problem med kassaflödet uppstår när den nuvarande finansieringen inte kan täcka de aktuella kostnaderna för arbetskraft och material. Sådana problem kan uppstå även när den totala budgeten är tillräcklig, vilket är ett tillfälligt problem. Kostnadsöverskridanden i statliga projekt har inträffat när entreprenören har identifierat ändringsbeställningar eller projektändringar som ökat kostnaderna, som inte är föremål för konkurrens från andra företag eftersom de redan har uteslutits från övervägande efter det första anbudet. Bedrägeri är också en tillfällig byggfråga.
Stora projekt kan omfatta mycket komplexa ekonomiska planer och börjar ofta med en konceptuell uppskattning som utförs av en byggnadsbedömare. När delar av ett projekt är färdigställda kan de säljas, vilket innebär att en långivare eller ägare byts ut mot en annan, samtidigt som de logistiska kraven på att ha rätt hantverkare och material tillgängligt för varje skede av byggprojektet fortsätter. Offentlig-privata partnerskap (PPP) eller privata finansieringsinitiativ (PFI) kan också användas för att hjälpa till att genomföra större projekt. Enligt McKinsey 2019 ”överskrider den stora majoriteten av stora byggprojekt budgeten och tar 20 % längre tid än väntat”.
LegalEdit
Ett byggprojekt är ett komplext nät av byggkontrakt och andra rättsliga förpliktelser, som alla parter måste överväga noggrant. Ett kontrakt är ett utbyte av en uppsättning skyldigheter mellan två eller flera parter och tillhandahåller strukturer för att hantera frågor. Till exempel kan förseningar i byggandet vara kostsamma, så i byggkontrakt fastställs tydliga förväntningar och tydliga vägar för att hantera förseningar. Dåligt utformade kontrakt kan leda till förvirring och kostsamma tvister.
I början av ett projekt försöker juridiska rådgivare identifiera tvetydigheter och andra potentiella källor till problem i kontraktsstrukturerna och presentera alternativ för att förebygga problem. Under projektets gång arbetar de för att undvika och lösa konflikter som uppstår. I varje fall underlättar juristen ett utbyte av skyldigheter som stämmer överens med projektets verklighet.
UpphandlingRedigera
Traditionell eller Design-bid-buildRedigera
Design-bid-build är den vanligaste och mest etablerade metoden för upphandling av byggentreprenader. I detta arrangemang agerar arkitekten, ingenjören eller byggherren för beställarens räkning som projektsamordnare. De utformar arbetena, förbereder specifikationer och konstruktionsresultat (modeller, ritningar etc.), administrerar kontraktet, lägger ut arbetena på anbud och leder arbetena från början till slut. Parallellt finns det direkta avtalsförhållanden mellan beställaren och huvudentreprenören, som i sin tur har direkta avtalsförhållanden med underentreprenörer. Arrangemanget fortsätter tills projektet är klart för överlämning.
Design-buildEdit
Design-build blev vanligare från slutet av 1900-talet och innebär att beställaren kontrakterar en enda enhet för att tillhandahålla design och konstruktion. I vissa fall kan design-build-paketet även omfatta att hitta platsen, ordna finansiering och ansöka om alla nödvändiga lagstadgade tillstånd. Vanligtvis bjuder beställaren in flera D&B-entreprenörer att lämna in förslag för att uppfylla projektbeskrivningen och väljer sedan en prioriterad leverantör. Ofta är detta ett konsortium bestående av ett designföretag och en entreprenör (ibland mer än en av varje). I USA använder transportdepartementen vanligtvis design-buildkontrakt som ett sätt att föra projekt framåt där delstaterna saknar kompetens eller resurser, särskilt för mycket stora projekt.
ByggledningRedigera
I ett byggförvaltningsarrangemang ingår beställaren separata avtal med konstruktören (arkitekt eller ingenjör), en byggförvaltare och enskilda fackentreprenörer. Kunden tar på sig kontraktsrollen, medan byggnads- eller projektledaren tillhandahåller den aktiva rollen att förvalta de separata fackkontrakten och se till att de fullföljer alla arbeten smidigt och effektivt tillsammans. Detta tillvägagångssätt används ofta för att påskynda upphandlingsprocesser, för att ge beställaren större flexibilitet när det gäller designvariationer under hela kontraktet, för att möjliggöra utnämning av enskilda arbetsentreprenörer, för att separera kontraktsansvaret för varje enskild person under hela kontraktet och för att ge större kontroll för beställaren.
DesignEdit
I den industrialiserade världen innebär byggandet vanligen att ritningar omsätts i verkligheten. Oftast (dvs. i ett design-bid-build-projekt) är designteamet anställt av (dvs. i kontrakt med) fastighetsägaren. Beroende på typ av projekt kan en projekteringsgrupp bestå av arkitekter, civilingenjörer, mekaniska ingenjörer, elingenjörer, konstruktionsingenjörer, brandskyddsingenjörer, planeringskonsulter, arkitektkonsulter och arkeologiska konsulter. En ”huvudkonstruktör” kommer normalt att utses för att hjälpa till att samordna de olika disciplinära bidragen till den övergripande konstruktionen. Detta kan underlättas genom integrering av tidigare separata discipliner (ofta utförda av separata företag) till multidisciplinära företag med experter från alla relaterade områden, eller genom att företag etablerar relationer för att stödja design-build-processer.
Den ökande komplexiteten i byggprojekt skapar ett behov av designpersonal som är utbildad i alla faser av ett projekts livscykel och som utvecklar en förståelse för tillgången som ett avancerat tekniskt system som kräver en nära integrering av många delsystem och deras enskilda komponenter, inklusive hållbarhet. När det gäller byggnader är byggnadsteknik en ny disciplin som försöker möta denna nya utmaning.
Traditionellt sett har design inneburit produktion av skisser, arkitektoniska och tekniska ritningar och specifikationer. Fram till slutet av 1900-talet var ritningarna till stor del handgjorda. Införandet av CAD-teknik (datorstödd design) förbättrade sedan designproduktiviteten, medan 2000-talets införande av BIM-processer (byggnadsinformationsmodellering) har inneburit användning av datorgenererade modeller som kan användas i sig själva eller för att generera ritningar och andra visualiseringar samt för att fånga in icke-geometriska data om byggnadskomponenter och -system.
I vissa projekt kommer arbetet på plats inte att påbörjas förrän projekteringen är i stort sett klar; i andra projekt kan en del av projekteringen påbörjas samtidigt med de tidiga skedena av verksamheten på plats (t.ex. kan arbetet med en byggnads grundläggning påbörjas medan konstruktörerna fortfarande arbetar med den detaljerade utformningen av byggnadens inre utrymmen). Vissa projekt kan innehålla delar som utformas för konstruktion utanför byggplatsen (se även prefabricering och modulbyggnader) och som sedan levereras till byggplatsen redo för uppförande, installation eller montering.
Byggnation på platsRedigera
När entreprenörer och andra relevanta yrkesgrupper har utsetts och planeringen har kommit tillräckligt långt, kan arbetet påbörjas på projektplatsen. Typiskt för en byggarbetsplats är en säker omkrets för att begränsa obehörig åtkomst, kontrollpunkter för åtkomst till platsen, kontor och välfärdsutrymmen för personal från huvudentreprenören och andra företag som ingår i projektteamet samt förvaringsutrymmen för material, maskiner och utrustning. Enligt definitionen i McGraw-Hill Dictionary of Architecture and Construction kan byggandet sägas ha påbörjats när det första elementet i den permanenta strukturen har satts på plats, till exempel pålning eller gjutning av plattor eller grundplattor.
Driftsättning och överlämningRedigera
Driftsättning är processen för att verifiera att alla delsystem i en ny byggnad (eller annan tillgång) fungerar som avsett för att uppnå ägarens projektkrav och som utformats av projektets arkitekter och ingenjörer.
Underhåll, reparation och förbättringRedigera
Underhåll innebär funktionskontroller, service, reparation eller utbyte av nödvändiga anordningar, utrustning, maskiner, byggnadsinfrastruktur och stödjande verktyg i industri-, affärs-, myndighets- och bostadsinstallationer.
RivningEdit
Demolition är disciplinen att på ett säkert och effektivt sätt riva byggnader och andra konstgjorda strukturer. Rivning står i kontrast till dekonstruktion, som innebär att man plockar isär en byggnad samtidigt som man omsorgsfullt bevarar värdefulla delar för återanvändning (återvinning – se även cirkulär ekonomi).