För många ideella organisationer verkar bostäder till överkomliga priser vara ett idealiskt sätt att skapa en stor inverkan. Ideella organisationer kan främja sina uppdrag genom att koppla samman de befolkningsgrupper som de betjänar med stabila bostäder och alla de socioekonomiska fördelar som följer med denna stabilitet. Samtidigt genererar ett effektivt program för prisvärda bostäder inkomster och avgifter som kan hjälpa ideella organisationer att skjuta upp programkostnader och stödja sina resultat. Det verkar vara en uppenbar win-win-situation.
När man ger sig in i en värld av bostäder till överkomliga priser ger sig ideella organisationer också in i en värld av heltidsinvesterare och Wall Street-mentalitet. Det finns en inneboende diskrepans mellan tankesättet hos en ideell organisation som i första hand fokuserar på att uppnå sitt uppdrag och vinstdrivande partner som prioriterar att maximera avkastningen på sina investeringar. Denna bristande koppling skapar en gemensam uppsättning fallgropar som ideella organisationer bör se upp för redan i de tidigaste skedena av utvecklingen av bostäder till överkomligt pris.
De ideella organisationerna bör dock inte låta sig avskräckas. Många tar sig framgångsrikt an utvecklingen av prisvärda bostäder och kan avsevärt påverka sina uppdrag genom att ingå effektiva partnerskap med heltidsinvesterare. Här är en närmare titt på fyra bästa metoder som ideella organisationer bör vara medvetna om när de överväger att delta i utveckling av prisvärda bostäder.
1. Gå in med öppna ögon
Redan från början måste ideella organisationer inse att de inte får något gratis med dessa partnerskap. Detta börjar med att noggrant utvärdera partnerskapsavtalet när det tar form och känna till allt det innebär innan det undertecknas. Alla intressenter på den ideella organisationen måste vara väl insatta i avtalsvillkoren och förstå exakt vad organisationen har gått med på.
Investerare och partner har förväntningar kring hur utvecklingen kommer att drivas och särskilt tydliga förväntningar när det gäller den avkastning de förväntar sig utifrån sin kapitalinvestering. Ideella organisationer måste ha detta perspektiv i åtanke och förbli fokuserade inte bara på utvecklingens sociala resultat utan även på det ekonomiska resultatet. Att erkänna denna prioritering för partnerna är ett bra sätt att behålla perspektivet på den övergripande processen och undvika eventuella överraskningar på vägen.
2. Var realistisk när det gäller kapaciteten
För att lyckas med satsningar på bostäder till överkomligt pris krävs det att ideella organisationer tar en noggrann titt på sin verksamhet. En ideell förening måste ärligt utvärdera om den har kapacitet och inställning att i huvudsak driva en vinstdrivande verksamhet inom sin organisation. Investeringspartner, ofta banker, har hela avdelningar som ägnar sig åt budgetering, avkastning och skatteöverväganden, men det faller ofta på ideella organisationer med begränsad erfarenhet på dessa områden att fungera som utvecklare och förvaltare med slutlig tillsyn av fastigheten.
En ideell organisation måste avgöra om den har den personal, de verktyg och den kompetens som krävs internt för att fungera som en effektiv hyresvärd. Det omfattar löpande uppgifter som att förvalta fastigheten, sköta alla bokföringsuppgifter, navigera i skattekonsekvenser och en mängd andra ansvarsområden. I vissa fall är det användbart och i slutändan effektivare att anlita ett externt fastighetsförvaltningsföretag eller att utöka den interna personalens kapacitet, inklusive utbildning i bokföringsrutiner, som är användbara och i slutändan effektivare lösningar.
3. Skapa rätt team
Med en realistisk utvärdering av vad partnerskapet innebär och var de organisatoriska styrkorna och svagheterna ligger kan ideella organisationer börja bygga upp ett team för utveckling av prisvärda bostäder. I detta team ingår vanligtvis en erfaren revisor, en advokat och en generalentreprenör eller arkitekt med erfarenhet av flerfamiljshus.
För organisationer som söker tillgång till potentiella investeringspartners och hjälp med att utvärdera olika alternativ kan en syndikator vara särskilt användbar. Syndikatorer hjälper till att koppla investerare och finansieringskällor till specifika utvecklingsmöjligheter. Det finns syndikatörer som specialiserar sig på utveckling av ideella organisationer, och i många fall drar organisationerna stor nytta av deras expertis.
Bostadskonsulter är ovärderliga för ideella organisationer med mindre övergripande erfarenhet på detta område. De kan hjälpa till att sätta upp den inledande processen och främja organisationens övergripande förståelse för utveckling av bostäder till överkomligt pris.
Vikten av att utveckla detta team tidigt kan inte överskattas. Ideella organisationer bör utnyttja denna expertis så tidigt som möjligt i processen. Speciellt bör detta team vara djupt involverat i utarbetandet och revideringen av specifika villkor i partnerskapsavtalet. Efter att fastigheten har tagits i bruk lämnar många medlemmar i teamet i stort sett processen och lämnar det till den ideella föreningen att se till att saker och ting håller sig på rätt spår. För alla organisationer är det avgörande att få så mycket insikt och expertis som möjligt innan detta sker.
4. Förstå potentiella konsekvenser
Att navigera effektivt i processen för prisvärda bostäder innebär bland annat att inse vad som händer om saker och ting inte går enligt planerna. Om utvecklingen inte uppfyller de milstolpar som krävs enligt partnerskapsavtalet kan investeraren kräva återbetalning av utvecklingsavgifter som tidigare betalats till den ideella föreningen. I extrema fall kan den ideella föreningen till och med bli ombedd att lämna sin plats.
Nonprofitorganisationer bör inte anta att långivare eller investerare har överseende med någon del av processen. Att vara orealistisk när det gäller förväntningar eller att inte göra de nödvändiga organisatoriska anpassningarna kan äventyra utvecklingens och den ideella organisationens framtid.
Skalans makt: Affordable Housing Done Right
Offentliga organisationer som framgångsrikt kan genomföra utveckling av prisvärda bostäder finner ofta att successiva initiativ löper smidigare och effektivare. Med rätt process på plats, genom att bygga upp intern kapacitet och skapa starka partnerskap kan den andra eller tredje satsningen på billiga bostäder bli mer lönsam och framgångsrik. Att skala upp verksamheten på detta sätt kan göra utveckling av prisvärda bostäder till en betydande organisatorisk fördel.
Det är viktigt att inta ett mer långsiktigt perspektiv på tidiga initiativ för prisvärda bostäder. Ideella organisationer bör inte låta sig nedslås av de första utmaningarna och de potentiella stötestenarna utan istället använda dem som värdefulla lärdomar för framtida insatser. Resultatet kommer att bli mer framgångsrika utvecklingar som kan ge en ideell förening möjlighet att bibehålla finansiell stabilitet och främja sitt sociala uppdrag.
Stewart A. Grubman är ansvarig partner vid PKF O’Connor Davies kontor i Bethesda, Md, och har över 30 års erfarenhet av offentlig redovisning. Han fokuserar främst på revisions- och skattetjänster för bostäder till överkomliga priser och bostäder med särskilda behov.