Denna artikel behandlar de olika kraven för att bli fastighetsförvaltare i Kalifornien.
Fastighetsförvaltare är en användbar titel som en agent kan lägga till i sin portfölj. Som ett av de få recessionssäkra jobben inom fastighetsbranschen är fastighetsförvaltare alltid efterfrågade för att sköta driften av hyreslägenheter.
Vad krävs för att bli fastighetsförvaltare i Kalifornien?
För att en person ska kunna bli fastighetsförvaltare finns det ett flertal delstatslagar som de måste bli bekanta med. En anställd som anställs för att hjälpa en mäklare med uthyrning och uthyrning av bostäder kan antingen vara:
- licensierad; eller
- olika.
Olicensierade fastighetsförvaltare
Administrativa och icke-diskretionära arbetsuppgifter som utförs av en anställd hos en mäklare som förvaltar hotell eller lägenhetskomplex är undantagna från krav på fastighetslicens så länge som den anställde står under mäklarens övervakning och kontroll.
Olicensierade anställda får utföra hyresgästrelaterade funktioner i lägenhets- och semesterbostäder, inklusive:
- visar hyreslägenheter och lokaler för potentiella hyresgäster;
- förser potentiella hyresgäster med information om hyressatser och bestämmelser i hyres- och leasingavtal;
- förse presumtiva hyresgäster med blanketter för hyresansökan och svara på frågor om hur de ska fyllas i;
- ta emot avgifter för hyresgästkontroll;
- ta emot underskrivna hyresavtal från hyresgästerna; och
- ta emot hyror och säkerhetsdepositioner.
För övrigt behöver en ägare av inkomstbringande fastigheter inte ha en fastighetsmäklarlicens för att bedriva verksamhet som huvudman. Ägaren-operatören agerar inte för någon annans räkning som agent när han eller hon förvaltar sin egen fastighet.
Förvaltningen av flerbostadshus har särskilda licensregler som skiljer boende förvaltare från icke-boende fastighetsförvaltare. Lägenhetskomplex med 16 eller fler enheter måste ha en boende förvaltare.
En resident förvaltare är anställd av antingen hyresvärden, fastighetsförvaltningsföretaget eller mäklaren som förvaltar lägenhetsbyggnaden eller komplexet. Den boende förvaltaren bor i lokalerna som ett krav för sin anställning. En resident manager och deras anställda behöver ingen fastighetslicens för att förvalta lägenhetskomplexet.
Samtidigt som det finns många aktiviteter som en fastighetsförvaltare utan licens kan utföra, föredrar många hyresvärdar och anlitande mäklare att deras fastighetsförvaltare är licensierade. När deras fastighetsförvaltare är licensierad behöver arbetsgivaren inte bekymra sig om att dela upp arbetsuppgifterna i licensierade och olicensierade verksamheter.
När en licens behövs för att förvalta fastigheter
Däremot måste en person eller ett företag inneha en mäklarlicens om de utför eller erbjuder sig att utföra någon av följande tjänster för någon annans räkning i utbyte mot en avgift:
- listrering av fastigheter för uthyrning eller leasing;
- marknadsföring av fastigheten för att hitta potentiella hyresgäster;
- listrering av potentiella hyresgäster för uthyrning eller leasing av fastigheter;
- lokalisering av fastigheter för uthyrning eller leasing;
- försäljning, köp eller byte av befintliga hyresrätter i fastigheter;
- förvaltning av inkomstbringande fastigheter; eller
- indrivning av hyror från hyresgäster i fastigheter.
En person som är anställd av en mäklare för att utföra någon av ovanstående tjänster måste vara licensierad av California Department of Real Estate (DRE), antingen som mäklare eller försäljningsagent anställd och övervakad av en mäklare.
För övrigt kan en del av dessa uppgifter delas och fördelas mellan en fastighetsförvaltare och en hyresagent. Listning av egendom för uthyrning eller leasing och lokalisering av potentiella hyresgäster kan vara förbehållet enbart en leasingagent, medan en fastighetsförvaltare kan övervaka mer av den dagliga driften av uthyrningen.
En del uppgifter som kräver licens och som kan utföras av en fastighetsförvaltare är bland annat att driva in hyror och sköta driften av inkomstbringande fastigheter. Därför har en fastighetsförvaltare som innehar en DRE-licens bättre förutsättningar att fullgöra uppgifterna som både vanlig förvaltare och uthyrningsagent.
Redaktörens anmärkning – När detta skrivs överväger Kaliforniens församling ett lagförslag som skulle kräva att alla hyresvärdar och fastighetsförvaltare går en kurs och klarar av ett certifikatprogram, som ska förnyas vartannat år. Håll ögonen öppna för utvecklingen.
Varumärkesförvaltare kunskapsbas
Det finns för närvarande inget certifikat för fastighetsförvaltare eller någon beteckning som krävs i Kalifornien för att utföra fastighetsförvaltningsverksamhet som kräver en licens. Men det finns specifika områden inom fastighetslagstiftningen som fastighetsförvaltare måste lära sig för att lyckas och hålla sig på rätt sida av lagen. Områden som fastighetsförvaltare måste känna till är bland annat:
- rättvisa bostadslagar;
- hyresgästsortering; och
- hyresavtal.
Hyresgästsortering är viktigt för att undvika förlust av egendom och hyror. Uteblivna hyresbetalningar och skador på egendom är de två viktigaste frågorna att undvika genom att screena ansvarsfulla, kvalificerade hyresgäster.
Men när man screenar hyresgäster för att säkerställa betalning i tid och ansvarsfull användning av fastigheten är det viktigt att undvika att bryta mot lagen om rättvisa bostäder.
I Kalifornien är det till exempel olagligt för hyresvärdar att diskriminera på grundval av:
- ålder;
- föräldraskap;
- färg;
- handikapp;
- genetisk information;
- nationellt ursprung;
- matrikelstatus;
- medicinskt tillstånd;
- ras;
- religion;
- kön (inklusive kön och könsidentitet)
- graviditet; eller
- sexuell läggning.
Redaktörens anmärkning – Ett undantag från åldersregeln finns för bostäder som endast är avsedda för seniorer. Ett projekt kvalificerar sig som seniorboende om det endast bebos av personer som är 62 år eller äldre.
En hyresvärd får därför inte använda diskriminerande kriterier för att:
- diskvalificera potentiella hyresgäster;
- vägra att hyra ut en bostad;
- pålägga olika hyresavgifter; eller
- utvisa hyresgäster eller deras gäster.
För övrigt är det förbjudet för en hyresvärd att få en hyresgäst att lämna sin hyresbostad genom att hota med att avslöja sin (eller någon med anknytning till hyresgästens) invandrings- eller medborgarskapsstatus.
Läs mer om lagar om rättvisa bostäder här.
Agenter som är intresserade av att bli en professionell fastighetsförvaltare kan överväga första tisdagens 45-timmars fortbildningskurs för licensierade fastighetsmäklare, Landlords, Tenants and Property Management.
