När du har studielån kan det vara svårt att kvalificera sig för ett hypotekslån.
COVID-19 UPDATE: Federalt administrerade studielån har satts i automatiskt administrativt uppskov fram till den 30 september 2020 som en del av CARES Act, som undertecknades som lag den 27 mars 2020.
Om dina betalningar automatiskt drogs ut från ditt bankkonto har detta också avbrutits. Om du försöker kvalificera dig för ett hypotekslån och du har en IBR- eller IDR-betalningsplan, kan inställelse vara ett problem.
Om detta händer dig är det inte svårt att rätta till det.
Tillkommande läsning: COVID-19 Student Loan forbearance, Will it Hurt My Home Loan Approval?
Förbered dig för en expert på hypotekslån för studielån nu
I den här artikeln
- Förstå IBR
- Förändringar i betalningsvillkoren för studielån
- Beräkna din skuldkvot i förhållande till din inkomst
- Riktlinje för studielån. Snapshot
- Freddie & Fannie Swap Guidelines
- Kreativa lösningar för att lösa problem
- Varför långivarna gör fel
Förståelse av IBR
Dina studielånsbetalningar kan vara uppskjutna eller i uppskov. Om dina lån är uppskjutna har du inga betalningar att göra.
När du börjar göra betalningar på dina studielån kan du ha flera alternativ.
Du kan göra betalningar på ditt studielån baserat på din inkomst. Detta kallas en IBR-plan (Income-Based Repayment).
Få kontakt med en expert på hypotekslån för studielån nu
IBR-planer täcker vanligtvis inte kapitalet och räntorna, och lånesaldot kan öka även om du gör betalningar.
Om din betalning baseras på en beräkning som betalar av hela lånet i slutet av lånetiden är detta en amorterad betalning.
Alla riktlinjer för underwriting hos alla långivare tillåter dig att använda en amorterad betalning när du beräknar din skuldkvot.
IBR-planer kan också lämna dig med en betalning på 0,00 dollar, även om ditt lån är i återbetalningsstatus. Din inkomst granskas varje år för att bestämma din nya betalning under nästa år.
Student Loan Payment Change History
Mer och mer studenter är fastklämda med studielåneskulder i flera år efter att de lämnat skolan.
Att vara fastkedjad vid studielåneskulder kräver en erfaren låssmed för att låsa upp rätt riktlinjer för att du ska bli godkänd för ett bostadslån.
Förbered dig för en expert på hypotekslån för studielån nu
Det är nästan ett heltidsjobb att hålla sig uppdaterad med uppdateringarna av underwriting-riktlinjerna, och IBR-betalningar verkar skicka många lånehandläggare i en svacka av felaktig information.
Riktlinjeändringar för studielån sedan 2015
- 2 gånger för Fannie Mae Conventional Loans
- 3 gånger för Freddie Mac Conventional Loans (januari 2020 senast)
- 1 gång för FHA Insured Loans
- 2 gånger för VA Guaranteed Loans
- 2 gånger för USDA Guaranteed Loans
Den första stora förändringen av riktlinjerna för kreditprövning skedde när långivarna inte längre fick ignorera uppskjutna betalningar eller lån i uppskov.
Den andra stora förändringen var att du var tvungen att tillämpa en betalning på alla studielånssaldon. Om betalningen som rapporteras på din kreditupplysning inte kommer att betala av lånet i slutet av en fast löptid, är dina betalningar inte amorterade.
Få en introduktion till en expert på hypotekslån för studielån nu
Inte-amorterade betalningar blev allmän fiende nr 1 av Fannie Mae, FHA och USDA. År 2015 tillät Freddie Macs riktlinjer inte uppskjutna betalningar eller lån i uppskov och skulle tillåta IBR-betalningar, även om den rapporterade betalningen är 0,00 dollar.
NYTT – Freddie Mac utesluter PSLF från DTI – Detta är en stor nyhet som kommer från Freddie Mac, med verkan från den 2 januari 2020. Om du kan dokumentera att du är kvalificerad för ett offentligt låneförlåtelseprogram eller ett arbetsgivarsponsrat låneförlåtelseprogram bör du kunna utesluta dina studielånsbetalningar från din DTI.
Beräkning av din skuldkvot (DTI)
Hela studielånsdebaclet orsakas av förvirring kring hur din skuldkvot beräknas.
Förbered dig för en expert på hypotekslån för studielån nu
Din skuldkvot beräknas som din föreslagna bostadsbetalning (när du köper en bostad) plus dina månatliga skulder från din kreditupplysning, som en procentandel av din bruttoinkomst.
När du använder ett Fannie Mae- eller Freddie Mac-konventionellt lån får den totala bostadsbetalningen plus månatliga skulder inte överstiga 50 % av din bruttoinkomst, eller 50 % DTI.
Låntagare som använder sig av ett FHA-hypotekslån har 2 DTI-förhållanden. Ett front-end skuldförhållande är din bostadsbetalning i procent av din inkomst. En back-end debt to income ratio inkluderar dina månatliga skulder från din kreditupplysning.
FHA tillåter att din bostadsbetalning är så hög som 46,99 % front-end DTI och maximalt 56,99 % back-end DTI inklusive dina skulder.
Få en introduktion till en expert på hypotekslån för studielån nu
Studentlån blir förvirrande när ingen betalning rapporteras på din kreditupplysning, eller när din betalning är en Income-Based Repayment (IBR) betalning.
2021 Student Loan Guidelines Snapshot
Fannie Mae Conventional
- Income-Based Payment – Allowed – $0 ok med stödjande dokumentation* – Uppdaterad april, 2017
- Amorterad betalning – Ok med alla långivare
- Uppskjuten eller uppskjuten betalning använder 1 % av lånebeloppet.
- *Räkna med att få dokumentation från din studielånsleverantör
Freddie Mac Conventional
- Inkomstbaserade betalningar – Kan använda betalning som rapporteras i kreditupplysningen
- $0 betalning på NO LONGER används – måste använda .5% – Se PSLF Update
- Kan uteslutas från skuld- och inkomstberäkningen om mindre än 10 månaders betalningar återstår
- Uppskjuten eller uppskjuten betalning använder .5 % av lånesaldot – gäller från och med den 1 november 2018
FHA Government Insured
- Non-amortized Payment – Not Allowed | Måste använda 1 % av lånesaldot
- Amortized Payment – Ok med alla långivare
- Deferred or forbearance use 1% of the loan balance.
VA Guaranteed Loan
- Non-amortized Payment – Tillåtet, även med 0 dollar.00 betalning
- Amorterad betalning – Ok med alla långivare
- Uppskjuten eller uppskjuten betalning måste använda 5 % av lånesaldot dividerat med 12
- Förvänta dig att få dokumentation från din studielånsleverantör
USDA Guaranteed Loan – Uppdaterad september 2019
- Non-amorterad betalning – Använd betalningen i kreditrapporten 0r .50%, beroende på vilket som är störst.
- Amorterad betalning – Ok med alla långivare
- Uppskjuten eller uppskjuten betalning använd .50% av lånesaldot.
Kreativa lösningar för att lösa problem med studielån
Om du försöker köpa ett hem och bitarna inte passar ihop, så finns det här några kreativa lösningar som tidigare klienter framgångsrikt har gjort.
Avstånd med betalningar eller lån i uppskov
Om du har lån med uppskjutna betalningar, eller om ditt lån är i uppskov, har vi haft bostadsköpare som gått in i en inkomstbaserad återbetalningsplan, och kvalificera sig med hjälp av en Fannie Mae Conventional
Parents Co-Sign and Pay Student Loan Payment
Fannie Mae uppdaterade nyligen sin ”Contingent liability” riktlinje för att tillåta att studielånsbetalningar ignoreras, om du kan visa att en medundertecknare har gjort betalningarna under de senaste 12 månaderna.
Skuldsättning i förhållande till inkomst är för hög för konventionell
Denna bostadsköpare konsoliderar över ett dussin lån till en 30-årig amorterad betalning. Vi behövde en amorterad betalning för att dra nytta av mer flexibla DTI-krav över Conventional.
Betalning visas inte på kreditupplysningen
Om ditt lån är i återbetalning kan din långivare få ett kredittillägg (om det behövs) från kreditupplysningsföretaget genom att förse dem med en kopia av ditt utlåtande från din långivare av studielån.
Har mindre än 5 % handpenning och IBR-betalning
Det är ett vanligt missförstånd att FHA erbjuder den lägsta handpenningen. VA & USDA erbjuder 100 % finansiering, men ytterligare kvalificering krävs.
Både Fannie Mae och Freddie Mac har program som tillåter så lite som 3 % handpenning. Stödberättigandet kan avgöras av inkomstgränser eller det område du köper i.
Det finns inga inkomstgränser för bostäder som köps i ”riktade” områden med låg till måttlig inkomst. Dessa specialprogram inkluderar även rabatterad hypoteksförsäkring och rabatterade slutkostnader.
Kan endast kvalificera sig för FHA-lån
Det finns många anledningar till varför ett FHA-lån är det bästa alternativet för dig. Konventionell finansiering är mer restriktiv, kräver en högre kreditvärdighet och är ofta inte ett alternativ om du har många skulder i din kreditupplysning.
Lösningen är att dokumentera vad en amorterad betalning skulle vara om du skulle börja göra betalningar på ditt studielån som skulle betala av lånet i slutet av lånetiden.
Det finns ingen riktlinje som kräver att du faktiskt är i återbetalning på ditt lån, utan bara att du använder en amorterad betalning i syfte att beräkna din skuldkvot.
Det finns ett par sätt för dig att identifiera vad denna betalning skulle vara:
- Ringa din långivare av studielån och be dem om ett utlåtande/citat som visar vad denna betalning skulle vara.
- Begynna att göra avbetalningar på ditt studielån (du kan sätta det i uppskov igen när ditt bostadslån är klart)
Om du tänker överväga något av dessa alternativ ska du först diskutera med en erfaren lånehandläggare för hypotekslån om du fortfarande skulle kvalificera dig med hjälp av en amorterad betalning.
Din lånehandläggare kan räkna ut vad den betalningen skulle kunna vara. Problemet du löser är att få dokumentation från studielånslångivaren som stöder den betalningen.
Varför långivare får det fel
Om du ringer från en TV-, radio- eller internetreklam, är det troligt att du kommer att kopplas till ett callcenter, med lite eller ingen egentlig erfarenhet av hypotekslån.
Jag kallar dessa för ”big box” långivare. Dessa långivare är fantastiska på att behandla en viss typ av lånefil som inte kräver något alltför långt utanför boxen.
Studentlånsbetalningar är egentligen inte så långt utanför boxen, men tidpunkten för när dessa problem hittas kunde inte vara sämre.
Om du arbetar via ett callcenter för en stor lånefinansiär, kommer din ansökan inte att hamna framför en professionell person förrän den når underwritern.
Riktlinjerna för underwriting för studielån, och särskilt inkomstbaserade återbetalningsplaner, har ändrats flera gånger under de senaste två till tre åren.
Många gånger kommer din fil inte fram till underwritern förrän efter att du redan har accepterat ditt köpeerbjudande och betalat för värderingen.
Förhoppningsvis finns det tillräckligt med tid, och underwritern har tillräckligt med erfarenhet för att slå upp riktlinjerna och kan räkna ut hur du kan rädda ditt nya hem genom att få dig godkänd för rätt lån.
Jag skulle inte tro att det här händer så mycket som det gör om jag inte hade upplevt det personligen! Vi täckte först det här ämnet 2015 och har svarat på hundratals IBR-frågor från köpare över hela landet.
Så många av dessa skräckhistorier som vi hör hade kunnat undvikas om en professionell lånehandläggare hade använts och inte en callcenter-långivare.
Arbeta med en expert
Vi har hjälpt bostadsköpare och husägare att kvalificera sig för ett hypotekslån med studielån sedan 2015 när de stora utmaningarna vi står inför idag först introducerades.
Find My Way Home är ett expertnätverk av erfarna hypoteksförmedlare, som är här för att svara på dina frågor och sätta dig på rätt väg.
Du kan få dina frågor besvarade genom att antingen ge oss lite mer information här, så matchar vi dig med en lånehandläggare som är expert på riktlinjer för studielån, eller så kan du lämna en kommentar eller fråga nedan.
Vi säljer inte din information till flera långivare och hoppas att du hittar någon som har erfarenhet, vi kommer att presentera dig för en lånehandläggare som vi känner till och litar på som kan hjälpa dig.
Alla frågor som du ställer nedan kommer jag personligen att besvara, och om det behövs kan vi presentera dig för en professionell och erfaren lånehandläggare som jag vet och litar på kan hjälpa dig.