Evitarea unei facturi fiscale mari pentru câștigurile imobiliare

Vânzarea unei proprietăți de închiriat pentru un profit uriaș poate fi un vis devenit realitate. La urma urmei, cine nu și-ar dori să facă un ban frumușel din investiția sa imobiliară? Totuși, pentru a maximiza profitul dintr-o astfel de vânzare, este posibil să doriți să amânați încasarea câștigurilor sub formă de sumă forfetară. Citiți mai departe pentru a afla de ce și pentru a afla despre o altă opțiune: o vânzare în rate.

O plată mare = o factură fiscală mare

Să analizăm o situație obișnuită:

Hal Bookman s-a uitat la oferta cumpărătorului pentru casa sa de închiriat și nu i-a venit să creadă cifra pe care o vedea. Valoarea proprietății sale crescuse substanțial în doar cinci ani. Cu toate acestea, când Hal i-a spus cu bucurie consilierului său fiscal despre vânzare, consilierul a fost mai puțin entuziasmat; luarea venitului ca o singură sumă forfetară nu ar fi în interesul lui Hal din punct de vedere fiscal.

Dacă Hal declară toate veniturile din vânzare în același an în care vinde proprietatea, va plăti 25% pe partea din câștig care corespunde oricăror deduceri de amortizare pe care le-a luat anterior pentru proprietatea de închiriat. În plus, orice câștig care depășește recuperarea amortizării este impozitat cu 15% (pentru contribuabilii cu venituri impozabile cuprinse între 80.000 și 441.450 de dolari dacă sunt singuri, sau 496.600 de dolari dacă sunt căsătoriți și declară împreună) sau cu 25% (pentru contribuabilii care depășesc aceste praguri). Hal îl întreabă pe consilierul său fiscal dacă poate face ceva pentru a-și reduce venitul impozabil pentru anul respectiv.

Consilierul știe exact instrumentul pe care să îl folosească: un contract de vânzare în rate.

Scopul vânzărilor în rate

Vânzările în rate sunt definite ca fiind o vânzare de bunuri în care cel puțin o plată nu se face decât după anul fiscal al vânzării. După cum se detaliază în „Publication 537”, Internal Revenue Service (IRS) permite contribuabililor să amâne o parte din câștigul obținut la vânzarea unei investiții imobiliare cu un acord de vânzare în rate. Acest aranjament permite vânzătorilor să declare o parte proporțională a câștigurilor lor de capital pe parcursul mai multor ani. Cu toate acestea, vânzătorului nu i se permite să utilizeze metoda vânzării în rate atunci când declară o pierdere. În plus, vânzătorul are, de asemenea, posibilitatea de a renunța la metoda vânzării în rate atunci când declară un câștig.

Cum funcționează metoda vânzării în rate

Declararea câștigurilor în cadrul unei vânzări în rate este, teoretic, simplă. Impozitarea vânzărilor în rate o oglindește pe cea a anuităților, unde o parte proporțională din fiecare plată este considerată o returnare a principalului. Singurele prevederi sunt că bunul vândut nu poate fi un titlu de valoare tranzacționat la bursă sau o parte din inventarul obișnuit al unei firme, iar contribuabilul nu poate fi un dealer al bunului vândut (cu excepția anumitor dealeri de time share care optează pentru o taxă specială de dobândă în cadrul metodei de vânzare în rate).

Să vedem cum ar putea Hal, din povestea de mai sus, să își structureze vânzarea în rate dacă ar dori să își amâne impozitul pe câștigul de capital pentru un an viitor. Hal primește o ofertă de 400.000 de dolari pentru casa sa de închiriat. El a cumpărat proprietatea cu 300.000 de dolari. De-a lungul anilor, a efectuat deduceri pentru depreciere în valoare de 100.000 de dolari, ceea ce face ca baza sa ajustată să fie de 200.000 de dolari. Prin urmare, Hal are de declarat un câștig impozabil de 200.000 de dolari (400.000 de dolari – 200.000 de dolari).

Consilierul lui Hal îi recomandă să împartă veniturile din vânzare în opt tranșe anuale de 50.000 de dolari fiecare, în loc să declare 400.000 de dolari într-un singur an. Atâta timp cât ratele sunt primite în mod constructiv în fiecare an, această metodă îi va permite lui Hal să înregistreze profiturile și, prin urmare, o parte proporțională a câștigurilor, pe parcursul celor opt ani.

Raportarea veniturilor din vânzarea în rate

Veniturile din vânzarea în rate pot fi defalcate în trei categorii distincte: câștig, principal (sau, baza dumneavoastră ajustată a proprietății) și dobândă. Fiecare dintre aceste categorii este tratată diferit pe formularul 1040. Procentul profitului brut este apoi utilizat pentru a calcula venitul din vânzarea în rate pentru un anumit an fiscal.

Câștig de capital

În exemplul de mai sus, Hal trebuie să declare câștigul în fiecare an ca fiind pe termen lung sau scurt, în funcție de faptul dacă câștigul a fost pe termen lung sau scurt în anul vânzării. Câștigurile pe termen lung sunt impozitate la o rată mai mică, în timp ce câștigurile pe termen scurt sunt impozitate ca venit obișnuit. Deoarece Hal a deținut casa timp de cinci ani, câștigul, în acest caz, ar fi fost pe termen lung.

Dacă câștigul ar fi fost pe termen scurt, Hal poate fi totuși impozitat pe venitul în rate la o rată mai mică decât ar fi fost dacă ar fi trebuit să declare câștigul în sumă fixă. Acest lucru se datorează faptului că câștigurile pe termen scurt sunt impozitate ca venit obișnuit, la rata marginală maximă de impozitare a contribuabilului. Dacă câștigul proporțional nu îl împinge în următoarea tranșă de impozitare, această rată are potențialul de a fi mai mică. Câștigul dintr-o vânzare în rate se raportează în formularul IRS 6252 și apoi se reportează în anexa D din formularul 1040.

Dobânda

Contribuabilii cu venituri din vânzarea în rate trebuie să raporteze, de asemenea, dobânda percepută cumpărătorului, care este impozitată la ratele ordinare de venit. Dobânda prevăzută în contractul de vânzare se numește dobândă declarată. În cazul în care dobânda declarată este insuficientă (sau zero), o parte din partea de principal a vânzării trebuie să fie recalificată ca „dobândă nedeclarată”.

Principal

O parte din fiecare vânzare în rate este considerată de IRS ca fiind o returnare de principal neimpozabilă. Această sumă poate fi determinată prin completarea foii de lucru A din Publicația 537. Principalul (baza ajustată) în scopul vânzării în rate este suma totală a bazei dvs. reale ajustate a proprietății, plus orice cheltuieli de vânzare și recapturarea amortizării.

În acest exemplu, Hal are 200.000 de dolari ca bază ajustată a casei sale. El trebuie să adauge 100.000 de dolari pentru recuperarea amortizării și 10.000 de dolari pentru cheltuielile de vânzare pentru a calcula baza sa ajustată în scopul vânzării în rate. Această cifră este de 310.000 $.

Procentul profitului brut

Pentru a calcula procentul profitului brut, trebuie să scădeți baza ajustată în scopul vânzării în rate – 310.000 $, în acest exemplu – din prețul de vânzare pentru a calcula câștigul total. În acest caz, câștigul total este de 90.000 de dolari (400.000 de dolari – 310.000 de dolari). În continuare, împărțiți câștigul total la prețul de vânzare, care în acest caz este de 22,5% (90 000 $ / 400 000 $), și veți obține procentul de profit brut. În cele din urmă, pentru a calcula câștigul impozabil în fiecare an, înmulțițiți acest procent cu valoarea tranșei. Astfel, câștigul impozabil al lui Hal în fiecare an este considerat a fi de 11.250 de dolari (50.000 de dolari x 22,5%).

Ipoteci și prețul contractului

Dacă cumpărătorul proprietății își asumă o ipotecă sau un alt bilet la ordin odată cu achiziția, baza de cost a proprietății trebuie redusă cu valoarea ipotecii/biletului. Dacă, de exemplu, proprietatea locativă pe care Hal a vândut-o pentru 400.000 de dolari are o ipotecă de 100.000 de dolari, prețul contractului se reduce la 300.000 de dolari (400.000 de dolari – 100.000 de dolari).

Dacă valoarea ipotecii depășește baza totală ajustată a proprietății, diferența trebuie raportată ca o plată în primul an, iar prețul contractului se majorează cu suma respectivă. Să presupunem, de exemplu, că proprietatea lui Hal are o ipotecă de 250.000 de dolari. În acest caz, în plus față de plata în rate, Hal va trebui să raporteze o plată în exces de 50.000 de dolari în primul an.

Concluzia

Există multe reguli și reglementări referitoare la vânzările în rate, iar acestea trebuie respectate cu atenție. Pentru mai multe informații despre subteme precum modificările prețului de vânzare, diferitele forme pe care le pot lua plățile primite și când ar fi mai bine să renunțați la un acord de vânzare în rate și să acceptați în schimb o plată forfetară, vizitați site-ul web al IRS. Ca întotdeauna, nu uitați să vă consultați consilierul fiscal pentru a discuta situația dumneavoastră fiscală specifică.