Hoe een 1031-ruil op uw hoofdverblijfplaats te doen

Een 1031-ruil wordt gebruikt om inkomstengenererend onroerend goed te kopen en te verkopen en de belastingen uit te stellen. Maar wat gebeurt er als u een 1031-ruil wilt doen op uw primaire woning?

Terwijl veel beleggers denken dat ze hun eigen huis niet kunnen gebruiken in een 1031, kunt u eigenlijk als je genoeg planning gebruikt en de transactie correct structureert.

Hier is hoe u een Sectie 1031 belastinguitgestelde uitwisseling uitvoert met behulp van uw primaire woning.

Hoe een 1031-ruil werkt

IRC Sectie 1031 stelt vastgoedbeleggers in staat om afstand te doen van een eigendom of het te verkopen en het te vervangen door een ander soortgelijk eigendom en de betaling van eventuele vermogenswinstbelasting uit te stellen die normaal verschuldigd zou zijn.

Basisregels van een traditionele belasting-uitgestelde ruil zijn:

1. Geruild en vervangend onroerend goed moeten gelijksoortig zijn
2. Onroerend goed moet worden gebruikt voor zakelijke of beleggingsdoeleinden
3. Hervervangend onroerend goed moet dezelfde of een grotere waarde hebben dan het afgestane onroerend goed
4. Bonus – hetzij in contanten of een contante-soortgelijk voordeel – kan niet worden ontvangen door de investeerder
5. De naam op de titel van het vervangende eigendom moet dezelfde zijn als op het teruggegeven eigendom
6. Het vervangende eigendom moet worden geïdentificeerd binnen 45 dagen na de sluiting van de verkoop van
7. Vervangend eigendom moet worden gekocht binnen 180 dagen na het sluiten van de verkoop van het afgestane eigendom

Normaal gesproken staat de IRS niet toe dat u een 1031-uitwisseling uitvoert met uw hoofdverblijfplaats. Dat komt omdat het huis waarin u woont niet wordt gebruikt als beleggingsobject of wordt aangehouden voor zakelijke doeleinden. In plaats daarvan wordt uw primaire woning gebruikt om onderdak te bieden aan uw gezin.

Echter, er zijn enkele uitzonderingen op deze regel. IRC Section 121 van de Internal Revenue Code geeft enkele situaties waarin u een 1031 ruil kunt uitvoeren met behulp van uw primaire woning.

Section 121 vs. Sectie 1031

Voordat we in detail bespreken hoe u een 1031-ruil op uw primaire woning kunt doen, laten we het hebben over twee dingen die u niet kunt doen:

• Ten eerste kunt u niet zomaar besluiten dat uw hoofdverblijfplaats een huurwoning is en onmiddellijk omdraaien en het gebruiken als onderdeel van een 1031-uitwisseling
• Ten tweede kunt u niet in uw huis wonen en ook beweren dat het een huurwoning is (tenzij u een meergezinswoning hebt, die we later in dit artikel in detail zullen bespreken)

Nu, laten we eens bekijken wat u kunt doen om uw hoofdverblijfplaats in een 1031 te gebruiken, en net zo belangrijk hoe te gaan over het doen.

Hoe Sectie 121 te gebruiken

Sectie 1031 geeft u een belastinguitstel op de betaling van vermogenswinstbelasting, Sectie 121 geeft u een belastinguitsluiting op de verkoop van uw primaire woning.

Om aan de vereisten van een Sectie 121 te voldoen, moet u ten minste twee van de afgelopen vijf jaar in de primaire woning wonen.

Wat een Sectie 121 doet

• Exclusies belasting
• Eigendom gebruikt als hoofdverblijfplaats voor ten minste twee van de laatste vijf jaar
• Tijd gebruikt als hoofdverblijfplaats hoeft niet samen te vallen
• Exclusie van $ 250.000 van de winst voor alleenstaande aanvragers en $ 500,$500.000 aan winst voor gehuwde belastingbetalers die gezamenlijk aangifte doen
• Sectie 121 mag slechts eenmaal per twee jaar worden gebruikt

Wat een Sectie 1031 doet

• Verlaagt belasting
• Verworven eigendom en vervangend eigendom moeten van dezelfde soort zijn en gehouden worden voor zakelijke of investeringsdoeleinden
• Verloren eigendom en vervangend eigendom moeten van dezelfde soort zijn en gehouden worden voor zakelijke of investeringsdoeleinden
• .soort zijn en voor zakelijke of beleggingsdoeleinden worden gehouden
• Alle verkoopopbrengsten moeten opnieuw worden geïnvesteerd om de belasting op de vermogenswinst te kunnen uitstellen
• Opbrengst (contant geld of een op contant geld gelijkend voordeel) ontvangen uit de transactie is belastbaar als vermogenswinst
• Alle regels van de 1031 belasting-uitgestelde ruil moeten worden nageleefd, inclusief de identificatieperiode van 45 dagen en de vervangingsperiode van 180 dagen en het gebruik van een QI (gekwalificeerde tussenpersoon)
• Geen limiet aan het aantal keren dat een Section 1031 ruil kan worden gebruikt

Gebruik van Section 121 en Section 1031 samen

• Section 1031: Belastinguitgestelde ruil gebruikt voor soortgelijk onroerend goed dat wordt aangehouden voor bedrijfs- of investeringsdoeleinden
• Sectie 121: Belastinguitsluiting is van toepassing op een hoofdverblijfplaats wanneer het onroerend goed gedurende ten minste twee van de afgelopen vijf jaar als hoofdverblijfplaats is gebruikt
• Gesplitste behandeling: Gebruik een deel van het onroerend goed als hoofdverblijfplaats en een deel van het onroerend goed als investering, zoals een meergezinswoning waarvan één eenheid door de eigenaar wordt bewoond en de andere eenheden worden verhuurd
• Section 1031 first: Verwerf de verhuurinvestering als vervangend onroerend goed in een eerdere ruil, gebruik vervolgens een Sectie 121 om te converteren in uw hoofdverblijfplaats
• Sectie 121 eerst: Uw hoofdverblijfplaats omzetten in een Section 1031-huurbelegging

Een hoofdverblijfplaats omzetten in een huurpand

Laten we eens kijken hoe u uw hoofdverblijfplaats kunt omzetten in een huurpand, met een kleine 3-eenheid meergezinswoning en een eengezinswoning als voorbeelden.

Meergezinswoning

Verkoop van een triplex (3-eenheid woning) waar u in één eenheid woont en de andere twee eenheden verhuurt:

• Eén primaire wooneenheid – gebruik een Sectie 121 om te converteren naar een 1031 verhuureenheid
• Twee verhuureenheden – gebruik een Sectie 1031

Een-eengezinswoning

1. Gebruik Sectie 121 om primaire woning om te zetten in een Sectie 1031
2. Breng een Sectie 1031 belastinguitgestelde ruil tot stand om de eengezinswoning op te geven en te vervangen door een andere gelijksoortige woning die wordt gebruikt voor beleggingsdoeleinden.

Houd rekening met de regels

• Moet ten minste twee van de laatste vijf jaar vóór de omzetting in het hoofdverblijf hebben gewoond
• Kan tot $ 250.000 aan vermogenswinsten uitsluiten als alleenstaande en tot $ 500.000 aan vermogenswinsten als alleenstaande,
• Sectie 121 mag slechts eens in de twee jaar worden uitgevoerd

Huurobject omzetten in hoofdverblijfplaats

U kunt ook de tegenovergestelde transactie doen en een huurpand dat u momenteel bezit, omzetten in uw hoofdverblijfplaats. Bijvoorbeeld, misschien wilt u downsizen en verhuizen naar een kleiner huis, of verhuizen naar een secundaire markt waar de kosten van levensonderhoud lager zijn en de kwaliteit van het leven beter is.

Als u al een huurwoning hebt die het vervangende eigendom was voor een 1031-uitwisseling die u eerder hebt uitgevoerd en die u nu zou willen omzetten in uw persoonlijke woning. Geloof het of niet, de IRS staat u toe om dat ook te doen.

Maar eerst moet u bewijzen aan de IRS dat u niet probeert om een snelle te trekken. Met andere woorden, u moet bewijzen dat uw ‘intentie’ toen u het vervangende onroerend goed (het onroerend goed dat momenteel een huurwoning is) verwierf, was om het te behandelen als een beleggingsobject.

IRS Safe Harbor Test

De IRS heeft een veilige-haventest ontwikkeld om te bepalen hoe lang het huurpand dat u hebt verworven als het vervangende onroerend goed met een eerdere 1031 belastinguitgestelde uitwisseling moet worden gehouden voordat u het kunt veranderen in uw primaire verblijfplaats. Als u niet slaagt voor de veilige-haventest, loopt u het risico dat de eerdere 1031-uitwisseling die u hebt gebruikt om het huurhuis te verwerven, ongeldig wordt verklaard:

• Qualifying Period: Vervangend onroerend goed moet gedurende ten minste 24 maanden na de ruil worden gehouden
• Tijdens elk van de twee perioden van 12 maanden in de kwalificatieperiode:

• Eigendom moet worden verhuurd aan een andere persoon gedurende ten minste 14 dagen tegen een huurprijs die in overeenstemming is met de marktwaarde
• Persoonlijk gebruik van het onroerend goed mag niet meer bedragen dan 14 dagen of 10% van het aantal dagen dat het onroerend goed werd verhuurd tegen de marktwaarde tijdens de periode van 12 maanden,
• Familie of familielid kan de huurder zijn op voorwaarde dat zij een eerlijke markthuur betalen

Andere manieren om te bewijzen dat u de juiste intentie had

Er zijn verschillende manieren om aan te tonen dat u de juiste ‘intentie’ had toen u het huurpand kocht dat u nu in uw nieuwe woning wilt veranderen:

• Gebruik het pand als een huurwoning met de huur tegen de reële marktwaarde gedurende ten minste 12 maanden of meer
• Bewoon het huurpand niet nadat u het hebt verworven, vooral niet direct na de ruil
• Koopcontract gebruikt om het huurpand te verwerven als vervanging in uw 1031-uitwisseling mag niet afhankelijk zijn van de verkoop van uw primaire woning
• Opknap het huurpand niet alsof u er meteen in gaat wonen, hoewel het uitvoeren van normale renovaties om te gebruiken als een huurwoning aanvaardbaar is

Final Thoughts

Eengezinswoningen, meergezinswoningen waar u in één eenheid woont en de andere eenheden verhuurt, en onroerend goed dat u bezit en gebruikt als een kortetermijnverhuur zoals een Airbnb of HomeAway kunnen allemaal worden gebruikt in een Sectie 1031 of Sectie 121.

U kunt deze twee secties van de Internal Revenue Code gebruiken om een 1031-uitwisseling te doen op uw hoofdverblijfplaats, of om een van uw huidige huurwoningen om te zetten in uw hoofdverblijfplaats.

De belangrijkste factor om in gedachten te houden, is dat u uw hoofdverblijfplaats moet veranderen in uw voormalige verblijfplaats, en vervolgens verder moet gaan met uw 1031 belastinguitgestelde uitwisseling om afstand te doen van een eigendom en het te vervangen door een ander investeringsvastgoed.