賃貸物件を売却して大きな利益を得ることは、夢のような話です。 結局のところ、誰が彼らの投資不動産からかなりのペニーを作りたいと思わないのだろうか？ しかし、そのような販売からの利益を最大化するために、あなたは一括であなたの利益を取ることを延期したい場合があります。
Key Takeaways
- IRS は、納税者が割賦販売契約で投資不動産の売却益の一部を延期し、大きな税金を回避することを許可しています。 このような場合、「租税特別措置法」の適用を受けることになりますが、「租税特別措置法」の適用を受けるためには、「租税特別措置法」を適用する必要があります。
Big Payout = Big Tax Bill
よくある状況を見てみましょう：
Hal Bookman は自分の賃貸住宅に対する買い手の申し出を見て、彼が見た数字を信じることができませんでした。 彼の資産価値は、わずか 5 年で大幅に上昇していたのです。 しかし、ハルが嬉々として売却について税理士に話したところ、税理士はあまり乗り気ではありませんでした。
ハルが不動産を売却した年に売却益の全額を申告すると、賃貸物件で以前に受けた減価償却費控除に相当する部分について25%を支払うことになります。 さらに、減価償却費の回収を超える利益には、15％（独身なら8万ドルから441,450ドル、夫婦合算なら496,600ドルの課税所得者）または25％（これらの基準以上の納税者）が課税されます。 Halは、その年の課税所得を減らすために何かできることはないかと税理士に尋ねました。
顧問は、割賦販売契約を利用する方法を知っていました。
割賦販売の目的
割賦販売は、少なくとも1回の支払いが販売年度の課税後に行われる不動産の販売と定義されます。 Publication 537 “に詳述されているように、内国歳入庁（IRS）は、納税者が割賦販売契約により投資不動産の売却益の一部を繰り延べることを認めています。 この契約により、売却者はキャピタルゲインの一部を数年にわたり按分して申告することができます。 しかし、売却損を計上する場合には、割賦販売方式を使用することはできません。
割賦販売法の仕組み
割賦販売による利益の申告は、理論的には簡単です。 割賦販売の課税は、年金の課税と同じで、各支払いの比例部分が元本の返還とみなされます。
上の話のハルが、キャピタルゲインの課税を将来の年に延期したい場合、どのように割賦販売を構成することができるかを見てみましょう。 ハルは自分の賃貸住宅に $400,000 の売却オファーを受けました。 彼はこの物件を$300,000で購入しました。 長年にわたって$100,000の減価償却費を控除してきたため、調整後資産は$200,000となりました。 4417>
Hal のアドバイザーは、40万ドルを1年で申告するのではなく、売却収入を5万ドルずつ8回に分けて申告することを勧めています。
Reporting Installment Sale Income
割賦販売収入は、利得、元本（または不動産の調整基礎）、および利息の3つのカテゴリーに分けることができます。 これらのカテゴリーはそれぞれフォーム1040で異なる扱いを受けます。
Capital gain
上記の例では、ハルは売却した年の利得が長期か短期かによって、毎年申告する必要があります。
仮に売却益が短期であったとしても、分割所得に対して、一括で申告した場合よりも低い税率で課税される可能性があります。 これは、短期的な利得は普通所得として、納税者の最高税率で課税されるからです。 もし、按分した利得が次の税率階層に押し上げなければ、この税率はより低くなる可能性があります。 割賦販売による利益はIRSフォーム6252で報告され、その後、フォーム1040のスケジュールDに繰り入れられます。 販売契約書に記載された利息は、記載利息と呼ばれます。 明記された利息が不十分（またはゼロ）である場合、販売元本の一部を “明記されていない利息 “として再分類しなければなりません。
Principal
各割賦販売の一部は、IRSにより、元本の非課税返還とみなされます。 この金額は、Publication 537のWorksheet Aに記入することによって求めることができます。 割賦販売目的の元本（調整後基礎）は、その不動産の実際の調整後基礎に、売却費用と減価償却費を加えたものです。
この例では、ハルは自宅の調整後基礎として$200,000を持っています。 この例では、ハルは自宅の調整後坪数として$200,000を持っています。 4417>
粗利益率
粗利益率を計算するためには、売却価格から割賦販売目的の修正基礎額（この例では31万ドル）を差し引き、総利益額を計算する必要があります。 ここで、総利益は$90,000（$400,000 – $310,000）です。 次に、この利益を売却額で割ると、22.5% ($90,000 / $400,000) となり、粗利率が算出されます。 最後に、毎年の課税対象利益を計算するために、この割合に分割払いの金額をかけます。 したがって、ハルの毎年の課税対象利益は11,250ドル（5万ドル×22.5％）と考えられます。
割賦販売に関する規則や規制は数多くあり、慎重に従わなければなりません。
Mortgage and Contract Price
不動産の買い手が購入とともに抵当権またはその他の約束手形を引き受ける場合、不動産の取得価額を抵当権／手形の金額分だけ引き下げなければなりません。 例えば、ハルが40万ドルで売却した賃貸物件に10万ドルの抵当権が設定されていた場合、契約価格は30万ドル（40万ドル-10万ドル）に減少します。
抵当権の額が物件の総調整基礎額を超える場合、その差額は初年度に支払いとして報告しなければならず、契約価格はその分だけ増額されます。 例えば、ハルさんの物件に25万ドルの抵当権が設定されているとします。 この場合、分割払いに加えて、ハルは初年度に5万ドルの超過支払を報告しなければなりません。
The Bottom Line
割賦販売に関する規則や規制は数多くあり、慎重に従わなければなりません。 販売価格の変更、受け取った支払いが取ることができるさまざまな形、そして分割払いの契約を見送り、代わりに一括払いを取る方が良い場合などのサブトピックに関する詳細については、IRSのウェブサイトをご覧ください。 4417>
税務アドバイザーに相談し、ご自身の税務状況を確認してください。