Votre maison est votre château et le fondement de votre famille et de votre vie. En cas de difficultés économiques, vous pouvez être confronté à la décision de faire faillite. Il est naturel qu’une de vos premières préoccupations soit de savoir si vous risquez de perdre votre maison. Dans certaines circonstances, votre maison peut être protégée par les lois californiennes sur la propriété familiale. Apprendre ces lois sur le homestead peut vous aider à comprendre vos droits et à protéger l’un de vos plus grands actifs.
Overview of California Homestead Law
La Californie permet aux propriétaires de maisons et aux propriétaires de petites propriétés de déclarer leur propriété comme leur « homestead ». Cette déclaration établit que l’équité que vous avez accumulée dans votre maison est considérée comme hors de portée de tout créancier. Essentiellement, cette loi sur le homestead protège les propriétaires de devoir vendre leur maison s’ils ont des difficultés économiques ou déposent une demande de faillite dans l’État de Californie.
La Californie ne permet pas aux déposants de faillite d’utiliser l’exemption de faillite fédérale, mais exige plutôt que les résidents utilisent l’un des deux systèmes de dépôt d’État disponibles. Le Conseil judiciaire de Californie révise ces montants d’exemption tous les trois ans. Les articles 704.710, 704.720 et 704.730 du California Code of Civil Procedure décrivent l’exemption du système 1 de la Californie, et l’article 703.140(b)(1) du California Code of Civil Procedure décrit l’exemption du homestead du système 2 de la Californie. Les montants indiqués ci-dessous sont à jour au 1er avril 2019.
- Système 1 – Si vous êtes un propriétaire célibataire, qui n’est pas handicapé, vous pouvez légalement exempter jusqu’à 75 000 $ de l’équité accumulée dans votre maison (ou autre petite propriété) couverte par l’exemption homestead de la Californie. Ce montant passe à 100 000 $ si vous vivez avec un autre membre de votre famille. Vous pouvez être exempté jusqu’à 175 000 $, si vous avez 65 ans ou plus, ou si vous avez 55 ans ou plus, que vos revenus sont plus faibles et que les créanciers tentent de forcer la vente de votre maison.
- Système 2 – Un propriétaire peut exempter jusqu’à 29 275 $ de la valeur nette de sa maison.
Interaction avec la loi californienne sur la faillite
La loi californienne sur la faillite, en ce qui concerne l’exemption du homestead, s’applique à la fois dans les faillites du chapitre 7 et du chapitre 13. Si vous déposez une demande de faillite en vertu du chapitre 7 en Californie, et que la valeur nette de votre maison ou de votre propriété est égale ou inférieure aux montants indiqués ci-dessus, vous pourrez conserver la valeur nette de votre maison. Cependant, si la valeur nette de votre maison ou de votre propriété dépasse le montant indiqué ci-dessus, le syndic de faillite chargé de votre dossier peut décider de vendre la propriété.
Par conséquent, si vous avez une grande valeur nette dans votre maison, vous pouvez envisager de déposer une demande de faillite en vertu du chapitre 13 en Californie, car vous pouvez également être en mesure de conserver la valeur nette de votre maison en restructurant vos dettes. Il est toujours important de parler à un avocat expérimenté en immobilier concernant ces questions fiscales et immobilières compliquées, afin de s’assurer que vos droits et autant de vos actifs que possible sont protégés.
Types d’exemptions homestead
La Californie a deux types d’exemptions homestead disponibles pour les propriétaires.
- Homestead déclaré : Cette exemption homestead est accordée lorsqu’un propriétaire ou un propriétaire foncier dépose une demande et des documents auprès du bureau de l’enregistreur du comté approprié pour obtenir une exemption homestead.
- Exemption automatique : Cette exemption homestead se produit lorsque le propriétaire ou le propriétaire de la propriété n’a pas déposé une demande d’exemption homestead, mais plutôt l’exemption se produit automatiquement pour protéger le propriétaire contre toute réclamation des créanciers non garantis contre leur propriété ou leurs actifs.
La différence entre les deux types d’exemptions homestead concerne la vente de la propriété. Dans une exemption homestead déclarée, l’équité du propriétaire dans la propriété sera protégée, que la vente de la maison soit faite volontairement par le propriétaire, ou involontairement par un créancier par le biais d’une vente forcée. L’exemption automatique ne protège l’équité du propriétaire dans la propriété que dans le cadre d’une vente involontaire qui est forcée en raison de la demande d’un créancier, et non lorsque le propriétaire décide de faire une vente volontaire de sa propriété.
Vous pouvez attendre que l’exemption automatique s’applique à votre situation. Cependant, le dépôt d’une déclaration de l’exemption homestead vous protégera, ainsi que votre propriété et votre équité, si vous décidez de vendre la propriété ou de déménager ultérieurement.
Comment déposer une exemption homestead
Un propriétaire doit déposer l’exemption homestead auprès du bureau de l’enregistreur du comté approprié. Un exemple de déclaration de propriété familiale pour le comté d’Orange peut être trouvé ici. Le dépôt des demandes et des documents est important, et tout document incorrectement déposé peut ne pas protéger le propriétaire.
Souvent, un propriétaire peut utiliser les services d’une société, ou d’un avocat immobilier expérimenté, qui fournira ces services moyennant des frais.
Avertissement concernant l’exemption homestead
Il est important de noter que si votre maison californienne fait l’objet d’une saisie, ou s’il y a une vente forcée ou une vente aux enchères qui est gérée par un prêteur hypothécaire ou une banque, une déclaration de homestead par le biais d’une exemption homestead ne protégera pas vos biens. Comme indiqué précédemment, elle ne protégera votre équité que jusqu’au montant maximum autorisé.
En outre, si vous avez un jugement du tribunal contre vous pour toute pension alimentaire en souffrance, toute pension alimentaire pour enfants impayée ou en souffrance, ou tout privilège de mécanicien, le dépôt d’une exemption homestead ne protégera pas l’équité ou les actifs que vous avez.
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