Udlejningsareal vs. brugbar kvadratmeter: Hvad er forskellen?

Forskellen mellem brugbare, udlejningsberettigede og brutto kvadratmeter er subtil, men ekstremt vigtig at forstå, når man forhandler en lejekontrakt. Alle tre udtryk kan indgå i din lejekontrakt, men kun et af dem bruges til at beregne din sande årlige lejeudgift.

I denne artikel vil vi forklare forskellen mellem brugbare, udlejelige og brutto kvadratfod, og hvorfor det har betydning.

Usable Square Feet

De brugbare kvadratfod i et lokale er defineret som det samlede areal, der er unikt for lejeren. Tænk på det som det areal, der specifikt er afsat til din virksomheds brug. Når du går ind i din suite, betragtes arealet indenfor som anvendelige kvadratfod.

Beregningen af dette tal vil være lidt anderledes for lejere, der lejer en hel etage, end for lejere, der lejer en del af en etage. For lejemål på en del af en etage omfatter dette alle kontorarealer plus eventuelle opbevaringsområder eller private toiletter, der er unikke for din suite. Det omfatter også plads, der optages af f.eks. søjler eller forsænkede indgange.

For lejere på hele etagen omfatter de brugbare kvadratmeter alt inden for etagens grænser, herunder ikke-anvendelige områder som f.eks. viceværtsskabe eller mekaniske og elektriske rum. Det omfatter også fællesområder på etagen, som f.eks. tekøkken, gangarealer eller receptionsområder, der er specifikke for etagens anvendelse. De brugbare kvadratmeter omfatter ikke rum som elevatorskakte eller trappeopgange, da disse ikke betragtes som unikke for en enkelt lejer.

Nytbare kvadratfod er en vigtig måling, fordi den fortæller præcis, hvor meget plads der vil være til rådighed til at drive forretning.

Lejbare kvadratfod

Lejbare kvadratfod er defineret som de brugbare kvadratfod plus en del af bygningens fællesareal.

Fællesarealer er områder, der kan bruges af alle lejere i bygningen og omfatter, men er ikke begrænset til, gangarealer, lobbyer, offentlige toiletter og fitnessfaciliteter.

Læs videre:

Den del af fællesarealerne, der tildeles en bestemt lejer, beregnes ved at tage deres forholdsmæssige andel af bygningens samlede kvadratmeterareal. Hvis en lejer f.eks. lejer 10.000 SF i en bygning på 100.000 SF, vil 10 % af bygningens fællesareal blive tildelt denne lejer.

Dette betyder ikke, at lejeren kun får lov til at bruge 10 % af arealet, men snarere at 10 % af fællesarealets kvadratmeter vil blive lagt oven i lejers kvadratmeterantal i lejekontrakten.

De udlejningsberettigede kvadratmeter bruges til at bestemme din årlige basislejeudgift. For at foretage denne beregning skal du blot gange dine udlejningsbare kvadratfod med din årlige grundleje.

Hvorfor dette er vigtigt

Den vigtigste forskel at forstå mellem brugbare og udlejningsbare kvadratfod er, at det er de udlejningsbare og ikke de brugbare, der vil blive brugt til at beregne din årlige lejeudgift. Da de udlejningsberettigede kvadratfødder ofte er højere end de anvendelige for et lokale, er det vigtigt, at du bruger den korrekte måling, når du evaluerer dit budget.

Lastfaktor

Et nyttigt værktøj, som lejere og udlejere bruger til at forstå forskellen mellem et lokales udlejningsberettigede kvadratfødder og anvendelige kvadratfødder, kaldes belastningsfaktoren. Dette tal er baseret på den procentdel af fællesarealet, der findes i bygningen. Belastningsfaktoren beregnes ved at dividere bygningens samlede udlejningsberettigede kvadratfod med de samlede anvendelige kvadratfod.

Denne belastningsfaktor ganges derefter med lejerens anvendelige kvadratfod for at finde de udlejningsberettigede kvadratfod for lokalet.

Så hvordan kan belastningsfaktoren hjælpe lejerne med at vurdere forskellige ejendomme? Overvej dette eksempel.

En lejer overvejer to forskellige kontorlokaler, begge med samme kvadratmeter brugbart areal og samme lejepris, men med forskellige belastningsfaktorer. Den første mulighed har en suite med 10.000 brugbare kvadratfod og en belastningsfaktor på 20 %, hvilket betyder, at rummets udlejningsberettigede kvadratfod er 12.000. Den anden mulighed har 10.000 brugbare kvadratfod og en belastningsfaktor på 15 %, hvilket betyder, at de udlejningsberettigede kvadratfod for denne mulighed vil være 11.500.

10.000 brugbare kvadratfod x .20 = 2.000	2.000 + 10.000 = 12.000 udlejningsberettigede kvadratfod
10.000 brugbare kvadratfod x .15 = 1.500	1.500 + 10.000 = 11.500 udlejbare kvadratfod

I den første bygning vil lejerens grundleje være baseret på 12.000 kvadratfod, mens lejen i den anden bygning vil være baseret på 11.500 kvadratfod. Den anden mulighed med den lavere belastningsfaktor ville spare virksomheden penge, da de ville betale mindre om måneden for den samme mængde brugbart areal.

Den mindre belastningsfaktor betyder dog også, at der er færre fællesarealer i bygningen, så det kan være nødvendigt at betale mere i husleje, hvis der ønskes flere fællesarealer.

Brutto kvadratfod

Brutto kvadratfod, også kaldet bruttoareal, henviser ganske enkelt til den samlede kvadratmeter i en bygning. Det omfatter alt, hvad der er medregnet i brugbare og udlejningsberettigede kvadratfod, sammen med bygningens kerne, elevatorskakte og andre områder af bygningen, der bruges til vedligeholdelse og drift.

Med andre ord er bruttokvadratmeterne det samlede areal, som en facilitet fylder, uanset om pladsen bruges af lejeren eller ej. De eneste rum, der er udelukket, er åbne områder som f.eks. swimmingpools, legepladser, baner, lysbrønde, parkeringspladser og uudgravede kælderrum.

Bruttokvadratmeter er en vigtig målestok for planlægning og budgettering i forbindelse med byggeri. Selvom det måske ikke optræder så ofte i lejers transaktioner, er det stadig værd at forstå.

Slutning

Vi håber, at denne artikel har hjulpet med at afklare eventuelle spørgsmål, som du måtte have haft om forskellene mellem brugbare, udlejelige og brutto kvadratfod.

For at fortsætte med at lære om de indviklede detaljer i en kommerciel lejekontrakt kan du tjekke afsnittet Forstå & Forhandling af din lejekontrakt i AQUILA Learning Center.

Hvis du har flere spørgsmål eller ønsker at komme videre i leasingprocessen, kan du kontakte vores erfarne team af lejerrepræsentanter.