Ønsker du at købe en boligudlejningsejendom for at øge din investeringsportefølje? Investeringsejendomme kan være spændende og meget givende, hvis du træffer det rigtige valg. Men bortset fra indkomst og belønninger kan investering i fast ejendom være skræmmende for en førstegangsinvestor.
Rejendom er en hård branche, og feltet er spækket med landminer, der kan udslette dit afkast. Derfor er det vigtigt at lave detaljeret research, før du kaster dig ud i det, så du har styr på alle fordele og ulemper ved at investere i fast ejendom. Her er de vigtigste ting at overveje, når du shopper efter en indtægtsejendom.
Key Takeaways
- Vet nabolaget grundigt – dets beboelighed og faciliteter er afgørende.
- Et nabolag med en høj tomgangsrate er ikke et godt tegn.
- Kend områdets salgspriser for at få en fornemmelse af den lokale markedsværdi.
- Research den gennemsnitlige husleje i nabolaget og arbejd ud fra det for at afgøre, om det er økonomisk muligt for dig at købe en udlejningsejendom.
Begynd din søgning
Begynd din søgning efter en ejendom på egen hånd, før du bringer en professionel ind i billedet. En mægler kan presse dig til at købe, før du har fundet en investering, der passer dig bedst. Og for at finde denne investering vil det kræve nogle spidskompetencer og noget skomageri.
Du kan ved at foretage denne research indsnævre flere vigtige egenskaber, som du ønsker for din ejendom – f.eks. type, beliggenhed, størrelse og bekvemmeligheder. Når du har gjort det, vil du måske have en ejendomsmægler til at hjælpe dig med at gennemføre købet.
Dine placeringsmuligheder vil være begrænset af, om du har til hensigt at forvalte ejendommen aktivt eller hyre en anden til at gøre det for dig. Hvis du har til hensigt at forvalte den aktivt selv, vil du ikke have en ejendom, der ligger for langt fra din bopæl. Hvis du har tænkt dig at få et ejendomsadministrationsselskab til at passe den, er nærheden mindre vigtigt.
Top 10 funktioner, du skal overveje
Lad os se på de 10 vigtigste ting, du bør overveje, når du leder efter den rigtige udlejningsejendom.
Top 10 funktioner i en rentabel udlejningsejendom
1. Kvarter
Det kvarter, du køber i, vil være afgørende for, hvilke typer lejere du tiltrækker og din tomgangsrate. Hvis du køber i nærheden af et universitet, er der stor sandsynlighed for, at studerende vil dominere din pulje af potentielle lejere, og du kan kæmpe for at udfylde ledige lejemål hver sommer. Vær opmærksom på, at nogle byer forsøger at modvirke konvertering af lejeboliger ved at pålægge eksorbitante tilladelsesgebyrer og stable bureaukrati på benene.
2. Ejendomsskatter
Ejendomsskatterne vil sandsynligvis variere meget i dit målområde, og du vil gerne være opmærksom på, hvor meget du vil miste. Høje ejendomsskatter er ikke altid en dårlig ting – f.eks. i et godt kvarter, der tiltrækker langtidslejerne, men der er uappetitlige steder, der også har høje skatter.
Kommunens vurderingskontor vil have alle skatteoplysningerne i filen, eller du kan tale med boligejerne i lokalsamfundet. Sørg for at finde ud af, om der er sandsynlige stigninger i ejendomsskatten i den nærmeste fremtid. En by i økonomisk nød kan hæve skatterne langt ud over, hvad en udlejer realistisk set kan opkræve i husleje.
3. Skoler
Tænk på kvaliteten af de lokale skoler, hvis du har med familieboliger at gøre. Selv om du mest vil være bekymret for det månedlige cashflow, kommer den samlede værdi af din udlejningsejendom ind i billedet, når du på et tidspunkt sælger den. Hvis der ikke er gode skoler i nærheden, kan det påvirke værdien af din investering.
4. Kriminalitet
Ingen ønsker at bo ved siden af et brændpunkt med kriminel aktivitet. Det lokale politi eller det offentlige bibliotek bør have nøjagtige kriminalitetsstatistikker for kvarterer. Kontroller antallet af hærværk og alvorlige og småforbrydelser, og glem ikke at notere, om den kriminelle aktivitet er stigende eller faldende. Du kan også spørge om hyppigheden af politiets tilstedeværelse i dit nabolag.
5. Arbejdsmarkedet
Steder med voksende beskæftigelsesmuligheder tiltrækker flere lejere. Hvis du vil finde ud af, hvordan et bestemt område vurderes med hensyn til jobmuligheder, kan du tjekke med U.S. Bureau of Labor Statistics (BLS) eller besøge et lokalt bibliotek. Hvis du ser en meddelelse om, at en større virksomhed flytter til området, kan du være sikker på, at arbejdstagere på jagt efter et sted at bo vil strømme dertil. Dette kan få boligpriserne til at stige eller falde, afhængigt af hvilken type virksomhed der er tale om. Du kan gå ud fra, at hvis du gerne vil have den virksomhed i din baghave, vil dine lejere også gøre det.
6. Faciliteter
Tur rundt i nabolaget og tjek parker, restauranter, fitnesscentre, biografer, offentlige transportforbindelser og alle de andre frynsegoder, der tiltrækker lejere. Rådhuset kan have reklamemateriale, der kan give dig en idé om, hvor den bedste blanding af offentlige faciliteter og private ejendomme kan findes.
7. Fremtidig udvikling
Den kommunale planlægningsafdeling vil have oplysninger om udviklinger eller planer, der allerede er blevet udlagt i området. Hvis der er meget byggeri i gang, er der sandsynligvis tale om et godt vækstområde. Hold øje med nye udviklinger, der kan skade prisen på de omkringliggende ejendomme. Yderligere nye boliger kan også konkurrere med din ejendom.
8. Antal opførelser og ledige stillinger
Hvis et kvarter har et usædvanligt højt antal opførelser, kan det være et signal om en sæsoncyklus eller et kvarter i tilbagegang – du skal finde ud af, hvad det er. I begge tilfælde tvinger en høj tomgangsrate udlejerne til at sænke lejen for at tiltrække lejere. Lave ledige pladser giver udlejerne mulighed for at hæve lejen.
9. Gennemsnitlig husleje
Lejebetalingen vil være dit levebrød, så du skal kende områdets gennemsnitlige husleje. Sørg for, at enhver ejendom, du overvejer, kan bære nok husleje til at dække din realkreditbetaling, skatter og andre udgifter. Undersøg området godt nok til at vurdere, hvor det kan være på vej hen i de næste fem år. Hvis du har råd til området nu, men skatterne forventes at stige, kan en overkommelig ejendom i dag betyde konkurs senere.
10. Naturkatastrofer
Forsikring er en anden udgift, du bliver nødt til at trække fra dit afkast, så du skal vide, hvor meget det kommer til at koste dig. Hvis et område er udsat for jordskælv eller oversvømmelser, kan forsikringsdækningsomkostningerne æde op af din lejeindtægt.
Få oplysninger
Officielle kilder er gode, men du skal tale med naboerne for at få det rigtige scoop. Tal med både lejere og husejere. Lejerne vil være langt mere ærlige om de negative aspekter af et kvarter, fordi de ikke har nogen investering i det. Besøg området på forskellige tidspunkter på forskellige ugedage for at se dine fremtidige naboer i aktion.
Valg af ejendom
Den bedste investeringsejendom for nybegyndere er som regel en enfamiliebolig eller en ejerlejlighed. Ejerlejligheder er lavt vedligeholdelsesniveau, fordi ejerlejlighedsforeningen tager sig af de udvendige reparationer, så du kan bekymre dig om det indvendige. Ejerlejligheder har dog en tendens til at opnå lavere huslejer og stiger langsommere end enfamiliehuse.
Enfamiliehuse har en tendens til at tiltrække længerevarende lejere. Familier eller par anses nogle gange for at være bedre lejere end enlige, fordi der er en opfattelse af, at familier kan være økonomisk stabile og betale huslejen regelmæssigt.
Diskrimination i forbindelse med realkreditudlån er ulovlig. Hvis du mener, at du er blevet udsat for forskelsbehandling på grund af race, religion, køn, civilstand, brug af offentlig hjælp, national oprindelse, handicap eller alder, er der skridt, du kan tage. Et af disse skridt er at indgive en anmeldelse til Consumer Financial Protection Bureau eller til det amerikanske Department of Housing and Urban Development (HUD).
Når du har indsnævret nabolaget, skal du kigge efter en ejendom med værditilvækstpotentiale og et godt forventet cashflow. Tjek både ejendomme, der er dyrere, end du har råd til, og ejendomme, der ligger inden for din rækkevidde. Ejendomme sælges ofte under noteringsprisen.
Se på noteringspriserne for andre ejendomme og tjek byens optegnelser over de endelige salgspriser for at få et indtryk af, hvad markedsværdien virkelig er i et kvarter.
For at opnå værditilvækstpotentiale skal du kigge efter en ejendom, der – med nogle få kosmetiske ændringer og mindre renoveringer – vil kunne tiltrække lejere, der kan betale højere huslejer. Dette vil også øge ejendommens værdi, hvis du vælger at sælge den efter et par år.
For at sikre et rentabelt foretagende er det naturligvis vigtigt at købe en ejendom til en rimelig pris. Anbefalingen for udlejningsejendomme er, at man ikke betaler mere end 12 gange den årlige leje, som man forventer at få.
Fastsættelse af lejen
Hvordan fastsættes den potentielle leje? Du bliver nødt til at foretage et kvalificeret gæt. Lad dig ikke rive med af alt for optimistiske antagelser. Hvis man sætter lejen for højt og ender med at stå med en tom enhed i månedsvis, går det hurtigt ud over den samlede fortjeneste. Start med den gennemsnitlige husleje for kvarteret og arbejd derfra. Overvej, om din bolig er lidt mere eller lidt mindre værd, og hvorfor.
For at finde ud af, om huslejetallet fungerer for dig som investor, skal du beregne, hvad ejendommen faktisk vil koste dig. Træk din forventede månedlige realkreditbetaling, ejendomsskatter divideret med 12 måneder, forsikringsomkostninger divideret med 12 og et generøst tillæg til vedligeholdelse og reparationer fra.
Undervurder ikke omkostningerne til vedligeholdelse af ejendommen. Disse udgifter afhænger af ejendommens alder og af, hvor meget vedligeholdelse du planlægger selv at foretage. En nyere bygning vil sandsynligvis kræve mindre arbejde end en ældre bygning. En lejlighed i et pensionistbofællesskab vil sandsynligvis ikke blive udsat for den samme mængde skader som en kollegiebolig uden for campus.
Det at foretage dine egne reparationer reducerer omkostningerne betydeligt, men det betyder også, at du skal være til rådighed 24-7 i nødstilfælde. En anden mulighed er at hyre et ejendomsadministrationsfirma, som kan håndtere alt fra ødelagte toiletter til opkrævning af husleje hver måned. Forvent at betale omkring 10 % af bruttolejeindtægten for denne service.
Hvis alle disse tal er lige store eller endnu bedre, hvis der er lidt penge tilbage, kan du nu få din ejendomsmægler til at afgive et tilbud.
Køb
Bankerne har strengere krav til udlån til investeringsejendomme end til primære boliger. De antager, at hvis tiderne bliver hårde, er folk mindre tilbøjelige til at sætte deres hjem på spil end en erhvervsejendom. Vær forberedt på at betale mindst 20-30 % i udbetaling plus de afsluttende omkostninger. Få ejendommen grundigt inspiceret af en professionel, og få en ejendomsadvokat til at gennemgå alt, inden du underskriver.
Glem ikke at betale for tilstrækkelig forsikring. Lejerens forsikring dækker en lejers ejendele, men selve bygningen er udlejers ansvar, og forsikringen kan være dyrere end for en tilsvarende ejerbolig. Ejendommens realkreditrenter, forsikringer og afskrivninger er alle fradragsberettigede op til et vist beløb.
Bottom line
Alle stater har gode byer, alle byer har gode kvarterer, og alle kvarterer har gode ejendomme. Det kræver en masse fodarbejde og research at opstille alle tre. Når du ender med at finde din ideelle udlejningsejendom, så hold dine forventninger realistiske, og sørg for, at din egen økonomi er sund nok til, at du kan vente på, at ejendommen begynder at generere penge.