Sådan oprettes et ejendomsmægler LLC

Nøglepunkter

• Hvad er et LLC?

• Hvordan starter man et LLC

• LLC-fejl, der skal undgås

• Faq. spørgsmål om fast ejendom LLC

Hvad er de grundlæggende fejl, som investorer begår, når de danner et fast ejendom LLC?

Investering i fast ejendom giver mange lukrative fordele sammenlignet med andre investeringsmidler. På den anden side kan det også udsætte ejendomsinvestorer for risici og faldgruber, som de ikke vidste eksisterede. Når det er sagt, er dannelsen af et ejendoms-LLC (selskab med begrænset ansvar) en af de vigtigere ting, som investorer kan gøre for at beskytte sig mod indblanding udefra.

Et ejendoms-LLC er en selskabsstruktur, der ikke kun har til formål at beskytte dig mod at blive sagsøgt, hvis tingene går galt, men også at beskytte dine personlige aktiver som f.eks. et hjem, en personlig bankkonto eller investeringer. Ved at danne en real estate LLC vil investorer og deres respekterede virksomheder blive betragtet som to separate enheder i erhvervslivets øjne, hvilket er med til at beskytte dem mod at være personligt ansvarlige i tilfælde af gæld eller retssager fra virksomheden. Sammen med beskyttelse tilbyder en fast ejendom LLC unikke skattefordele til investorer, samt fleksibilitet til at imødekomme deres voksende forretningskrav.

Hvad er en fast ejendom LLC?

En LLC til fast ejendom er en etableret juridisk enhed, der gør det muligt for investorer at købe og eje fast ejendom på en sådan måde, at de beskyttes mod personligt ansvar. Det betyder, at investoren køber og sælger fast ejendom samt driver andre forretninger i LLC’s navn i stedet for som privatperson. I tilfælde af at eksterne enheder eller enkeltpersoner fremsætter krav, kan personerne bag enheden undgå personligt ansvar. Ejendomsejere har også lov til at oprette individuelle LLC’er for hver enkelt ejendom, hvilket betyder, at de kan undgå krydsansvar mellem ejendomme.

Real Estate LLC vs. ansvarsforsikring

Hvis investorerne beslutter, at processen med at danne et LLC ikke er den beskyttelse værd, som det vil give, hvis de skulle blive udsat for en retssag, kan de vælge at stole på en ansvarsforsikring i stedet. Ansvarsforsikring er en overkommelig mulighed, men disse politikker kan være risikable, da de vil indeholde undtagelser og begrænsninger for den beskyttelse, de tilbyder. Samlet set bliver LLC’er mere og mere populære på grund af de fordele, de tilbyder ejendomsinvestorer.

Begrænse personligt ansvar

En af de største fordele, som LLC’er tilbyder investorer, er en begrænsning af den personlige sårbarhed, som de ville stå over for, hvis der blev rejst en retssag mod den ejendom, de ejer. Hvis en investor f.eks. personligt ejer en ejendom, ville han/hun blive nævnt i retssagen, hvilket ville gøre hans/hendes personlige aktiver sårbare i den juridiske procedure i sagen. Hvis ejendommen imidlertid er ejet af et LLC, kan investorerne reducere deres personlige ansvar i en retssag. I stedet for at skulle forsvare deres personlige aktiver, vil ansvaret i sagen falde på LLC’et, hvilket skaber en beskyttende barriere mellem investoren og deres personlige ejendom.

Hvordan man opretter en Real Estate LLC i 6 trin

Start af en ejendomsinvestering LLC er steget i popularitet i det seneste årti, nemlig på grund af de unikke fordele, der ikke kan ignoreres. Det er ikke svært at oprette et ejendoms LLC; det er snarere et spørgsmål om at gøre din forskning og blive organiseret. Følgende er en kort oversigt over de nødvendige trin, som kan variere fra stat til stat.

1. Research din stats regler om dannelse af et LLC.

2. Pluk et firmanavn ud og kør en søgning for at sikre, at det ikke allerede eksisterer.

3. Fyld et “Articles of Organization”-dokument, som du kan finde på din statssekretærs hjemmeside.

4. Opret en driftsaftale for dit LLC, som beskriver, hvordan din enhed vil blive organiseret og drevet.

5. Find ud af, om din stat kræver, at du offentliggør en hensigt om at indgive en ansøgning gennem din lokale avis.

6. Indhent alle nødvendige forretningslicenser og tilladelser samt ansøg om et skatteidentifikationsnummer gennem IRS.

Research Regulations

Dannelsen af et LLC vil variere lidt fra stat til stat, og gebyrer og regler kan ændres. De fleste investorer vælger at inkorporere inden for den stat, de driver forretning i, selv om nogle vælger områder med mere “afslappede” forretningslove som Delaware eller Nevada. Bemærk dog, at hvis du har en fysisk tilstedeværelse eller driver forretning på tværs af stater, skal du registrere et udenlandsk LLC i hvert af disse steder. Det er helt op til dig at vælge en stat, men sørg for at undersøge processen, inden du går i gang. Alle disse oplysninger vil være tilgængelige på dit områdes Secretary of State-websted.

Vælg et firmanavn

Det rigtige firmanavn er mere grundlæggende, end du måske tror. Det skal ikke kun tiltrække potentielle kunder, men det skal også være unikt for at blive registreret som et LLC. Skriv et par potentielle muligheder ud, før du går online for at tjekke deres tilgængelighed. Et af de bedste tips til at følge, når du navngiver din virksomhed, er at undgå at sætte dig selv i en bås. At starte et LLC er kun begyndelsen på din ejendomsmæglervirksomhed, så vælg et firmanavn med potentiale. Når du har nogle kandidater i tankerne, så sørg for, at de ikke allerede er optaget. Den mest almindelige årsag til, at LLC-ansøgninger afvises, er på grund af problemer med forretningsnavne.

Fil din “Articles Of Organization”

Organisationsartiklerne for en LLC er i det væsentlige blåtryk af en virksomhed. Den skal angive virksomhedens navn, hovedadresse, startdato, virksomhedsejere (kaldet “medlemmer”) og en kort beskrivelse af virksomheden. Som jeg nævnte ovenfor, kan de særlige forhold variere fra stat til stat. Med det in mente skal du sørge for at medtage hver af de krævede dele, inden du indsender din organisationsvedtægt til statssekretærens kontor. Dette er også den del af processen, hvor virksomhedsejere er forpligtet til at betale eventuelle gebyrer, der er forbundet med at starte et LLC. Det kan tage et par uger at høre tilbage fra deres kontor, men hvis alt er indsendt korrekt, bør der ikke være nogen problemer med godkendelsen.

Skab din driftsaftale

Det er ikke alle stater, der kræver en driftsaftale, men det er alligevel ikke en dårlig idé at oprette en som en del af din forretningsplan. De stater, der kræver en sådan, er bl.a. Californien, Delaware, Maine, Missouri og New York. Selv om de andre stater har andre regler, kan en driftsaftale faktisk være nyttig, uanset hvor du bor. Den angiver i bund og grund, hvordan virksomheden er fordelt mellem medlemmerne, og hvordan beslutningerne vil blive truffet i virksomheden. Endvidere kan den også beskrive, hvad der vil ske i tilfælde af, at et medlem beslutter sig for at forlade virksomheden. En af de største fordele ved at starte et LLC er, at det kan give beskyttelse mod flere negative situationer. Den samme logik gælder for en driftsaftale: den beskytter virksomhedens medlemmer ved at foregribe mulige scenarier, der kan skade virksomhedsstrukturen.

Publish An Intent To File

Der er kun tre stater, der kræver en intention om at indgive en fil: Arizona, Nebraska og New York. Det betyder, at hvis du opretter et LLC i en af disse tre stater, er du forpligtet til at offentliggøre en annonce i din lokale avis med angivelse af din hensigt om at oprette et LLC i den pågældende stat. Generelt vil investorer offentliggøre annoncer i løbet af tre til seks uger i en avis. Avisen vil derefter sende en Affidavit of Publication tilbage, som skal indsendes til statssekretærens kontor.

Obtain Licenses And Permits

En real estate investment LLC er typisk ikke den eneste betegnelse, du skal bruge for at åbne dine døre for forretning. Næsten alle stater vil have separate licenser og tilladelser, der er nødvendige, før du kan drive forretning. Disse kan omfatte en generel erhvervslicens, en tilladelse til at betale moms, en erhvervslicens og meget mere. Igen kan dine spørgsmål om denne del af processen typisk besvares med en lille online research. Jeg anbefaler at starte med U.S. Small Business Administration’s hjemmeside og gå derfra.

5 Fundamental Mistakes To Avoid When Starting A Real Estate Investment LLC

Mens dannelsen af en fast ejendom LLC er enormt vigtig for beskyttelse, kan de indledende faser af oprettelsen også være massivt skræmmende for begyndere. Der er også flere almindelige fejl, som investorer begår undervejs. For bedre at hjælpe med at forstå kompleksiteten af en fast ejendom LLC, skitserer følgende de største fejl, som folk skal undgå, når de danner en LLC:

• Inden du ikke starter processen med at danne din LLC, før du forfølger nye tilbud.

• Vælg den forkerte LLC-struktur til din virksomhed.

• Blanding af personlige og forretningsmæssige midler, eller involvering i uetisk praksis.

• Inden du ikke rådfører dig med en professionel om de bedste selskabs- og skattestrukturer for din virksomhed.

• Underlade de rette skridt og den due diligence, der anbefales, når du danner et LLC.

Venter på at danne dit LLC

Sigtet med et ejendoms-LLC er at adskille dig selv juridisk fra forretningen. Når du først kommer i gang, selv om du ikke har afsluttet en handel endnu, er det vigtigt, at du begynder de nødvendige skridt til at danne en fast ejendom LLC. Denne investeringsparaply vil forsyne investorer med ejendoms LLC-fordelene ved aktivbeskyttelse og give dem mulighed for straks at reducere deres skattepligtige indkomst med forretningsrelaterede udgifter. Tilføjelsen af en fast ejendom LLC kan også hjælpe med at legitimere en investors forretningsmæssige troværdighed, da denne virksomhedsstruktur vil give et element af professionalisme og tillid, som andre konkurrenter ikke vil have.

Langt med at trykke på aftrækkeren tidligt på en LLC, er det også vigtigt for nybegyndere investorer at forstå, at LLC’er er reguleret af individuelle statslove. Det betyder, at afhængigt af den stat, du har registreret dit LLC i, vil kravene til registrering og den beskyttelse, de tilbyder, være forskellige fra stat til stat. For eksempel er Nevada en populær destination til at etablere et forretnings-LLC, da staten tilbyder optimale love om beskyttelse af aktiver.

Ignorering af virksomhedens lag

En anden fejl, som investorer ofte begår, når de danner et ejendoms-LLC, er at vælge den forkerte LLC-struktur. Som følge heraf udnytter investorerne måske ikke alle de skattelettelser, der er tilgængelige for dem.

Generelt set er LLC’er “pass-through”-enheder, hvilket betyder, at ejerne betaler skat af virksomhedens overskud gennem deres egne indkomstskatteindberetninger. Dette giver grundlæggende investorerne mulighed for at omgå selskabsskatter, herunder dobbeltbeskatning. Men da der er mange forskellige investeringsmuligheder i fast ejendom, fra køb og hold, udlejning, rehabilitering til engros, er det vigtigt at bemærke, at der også findes datterselskaber af LLC’er.

Et datterselskab af en fast ejendom LLC giver investorer med forskellige investeringer mulighed for at sprede deres virksomheds aktiver på tværs af forskellige forretningsenheder, hvilket bidrager til yderligere at reducere risikoen. Denne praksis er ret ligetil og ligner dannelsen af en fast ejendom LLC. For flere oplysninger, herunder regler for at starte en LLC, anbefales investorer at besøge SBA.Org.

Piercing The Corporate Veil

Den primære fordel ved at danne en real estate LLC er enhedens evne til at skabe afstand mellem dig og virksomheden, uden at opgive kontrollen.

Og selv om dannelse af en real estate LLC kan give et udvalg af fordele, herunder ansvarsbeskyttelse, kan det også blive afvist, hvis det håndteres forkert. En LLC er blot skallen af en virksomhedsstruktur, hvilket betyder, at det ikke vil være nok til at undgå personligt ansvar. For dem, der engagerer sig i svigagtig aktivitet eller mest almindeligt sammenblanding af personlige og forretningsmæssige midler, kan dette virksomhedsskjold blive ødelagt – hvilket gør dig sårbar over for ansvar. Ved at blande midler sammen gør det ekstremt svært at bevise, at dit LLC rent faktisk er en separat enhed i forhold til dig. Når det er sagt, er vigtigheden af at adskille forretnings- og privatøkonomi uovertruffen, da dette lille sidespring kan bryde betingelserne for et ejendoms-LLC.

Ingen ansættelse af en professionel

Der er en tid og et sted at gøre alting selv som investor, men ikke når det kommer til det juridiske eller skattemæssige segment af din virksomhed. Vigtigheden af at konsultere en advokat og en skatterådgiver er ubestridelig, da disse erfarne fagfolk vil give de bedste råd fremadrettet.

Som ejendomsentreprenør er det vigtigt at huske, at dine færdigheder ligger et andet sted. Selv om det at lære oplysninger om virksomhedsstrukturer og skattehuller har sin plads, er din tid og indsats bedre brugt i andre afdelinger af virksomheden. Hvis du overlader det til en professionel, får du mere tid til at koncentrere dig om at tage din virksomhed til det næste niveau. Med det rigtige team og de rigtige mennesker på plads vil din ejendom LLC ikke kun cementere din position som virksomhed, herunder fuld beskyttelse, men sætte den i stand til at opnå alle tilgængelige skattefordele.

Mangel på due diligence

Langt den største fejl, som investorer begår, når de danner en ejendom LLC, er at undlade at foretage den nødvendige due diligence. Mens det tager tid, kræfter og motivation at starte en virksomhed for at opnå succes, kan alt dette blive slettet (og mere til) uden den rette juridiske struktur på plads. Det er afgørende at tage de rette skridt, herunder planlægning og forsigtighed, når du starter din ejendomskarriere, men især når du danner et ejendomsmægler LLC. Husk, at dette vigtige skridt omfatter både hvordan du og din virksomhed vil blive beskattet, men også hvordan den vil blive beskyttet i tilfælde af juridiske problemer. Hvis du tager dig tid nu til at forstå de grundlæggende elementer i et LLC, og hvordan det gælder for dig og din virksomhed, vil investorerne være i den bedste position til at få succes, både nu og i fremtiden.

FAQs About Real Estate LLCs

Som følge af deres komplekse karakter har kun erfarne virksomhedsejere tendens til at forstå “ins og outs” af, hvad LLCs er, og hvordan de er dannet. Potentielle investorer er på den anden side ofte uvidende om, hvordan disse juridiske enheder fungerer. Nye investorer har ikke den luksus at have mange års erfaring, og de begreber, der er i spil, er heller ikke lette at fordøje for dem. Som følge heraf lærer alt for mange af nutidens ejendomsinvestorer om den juridiske struktur af deres egne virksomheder ved forsøg og fejl, hvilket mildest talt er risikabelt.

I stedet for at udsætte et af de vigtigste aspekter af enhver ejendomsvirksomhed for unødig risiko, er det bedre for investorer at lære af deres forgængere. Mere specifikt kan investorer drage stor fordel af at stille de rigtige spørgsmål, hvoraf de mindste ikke mindst er skitseret nedenfor:

Kan man købe fast ejendom med et LLC?

Ejendomsselskaber, der er struktureret under et LLC, har lov til at købe fast ejendom. LLC’er giver faktisk investorer et af de mest alsidige midler til at beskytte deres skatter og aktiver. Med hjælp fra en LLC kan kloge virksomhedsejere endda få lov til at beholde flere af de penge, de tjener, når det er tid til at indsende deres skatter.

Hvorfor skal du placere udlejningsejendomme i en LLC?

Nu bør udlejningsejendomme ikke kun placeres under en LLC, men hver ejendom i en respektive portefølje bør have sin egen separate LLC. Ikke alene vil arkivering som et LLC give investorerne store skattefordele og aktiv beskyttelse, men hvert efterfølgende LLC vil give endnu et lag af beskyttelse. Oprettelse af et LLC for hver ejendom vil “isolere” dem fra hinanden, hvilket effektivt reducerer risikoen.

Hvad er den bedste stat til at danne et Real Estate LLC?

Mens den bedste stat til at danne et Real Estate LLC er subjektiv og afhængig af en investors personlige aspirationer, er Nevada et godt sted at oprette et Real Estate LLC. Ud over at tildele virksomhedsejere de mange fordele, der er forbundet med dagens LLC’er, tildeles de, der er dannet i Nevada, et ekstra lag af beskyttelse. Nevada tillader især LLC’er at danne det, der er kendt som en “Series LLC”. Ifølge LegalZoom: “Series LLC gør det muligt at oprette et begrænset ansvarsskjold inden for LLC’et. For eksempel kan en ejendoms-LLC have flere ejendomme og oprette en serie-LLC på en måde, der forhindrer, at en ejendom bliver tvangsinddraget for at opfylde gælden i en anden ejendom.”

Må du bo i samme stat som din LLC?

Ejendomsselskaber er stort set frie til at oprette en LLC i enhver stat, de vælger, med nogle få undtagelser. Det er almindeligt for virksomhedsejere at indgive fil i den stat, de i øjeblikket arbejder i, for at undgå forvirrende skattekrav, men nogle gange kan det være det værd at indgive fil i en anden stat. Tag statens skattelovgivning i betragtning, når du beslutter dig selv.

Hvor meget koster det at danne et Real Estate LLC?

Oprisen for at danne et Real Estate LLC er betinget af den stat, det er indgivet i, og de skridt, der tages for at danne enheden. Individuelle statslige indgivelsesgebyrer kan variere dramatisk, men har tendens til at svinge overalt fra 50 til 500 dollars. Denne pris er dog kun ansøgningsgebyret. Der kan være behov for yderligere gebyrer for dit eget føderale skatte-id-nummer, eller hvis du hyrer en advokat eller bruger et online inkorporeringswebsted.

Summary

Forming a real estate LLC is one of the most important steps an investor can undertake when getting started. Det beskytter ikke kun dig og dine personlige aktiver, men det giver dig også mulighed for at høste de skattefordele, som du retmæssigt fortjener. Selv om evnen til at generere salg og opbygge din virksomhed er afgørende for succes, er det lige så vigtigt (hvis ikke vigtigere) at holde den beskyttet for enhver pris. Investorer bør huske, at denne lov vedrører ikke kun din virksomhed, men også dit levebrød.

Disclaimer: Potentielle virksomhedsejere bør konsultere en professionel, før de danner et ejendomsmægler LLC.

Vil du lære mere om, hvordan man starter en ejendomsmæglervirksomhed?

Med så mange oplysninger derude kan det være en kompliceret proces at starte en ejendomsmæglervirksomhed eller LLC. Vores nye online klasse om fast ejendom, som er vært for ekspertinvestor Than Merrill, dækker det grundlæggende, du har brug for at vide for at komme i gang med at investere i fast ejendom. Disse gennemprøvede strategier kan hjælpe dig med at lære dig, hvordan du kan drage fordel af de nuværende muligheder på ejendomsmarkedet.

Klik her for at tilmelde dig vores GRATIS 1-dags webinar om fast ejendom og kom i gang med at lære, hvordan du starter en succesfuld investeringsvirksomhed i dag!