I april 2014 trådte Financial Conduct Authority’s Mortgage Market Review-regler i kraft, der skal sikre, at folk kun optager et realkreditlån, de har råd til, og forhindre uansvarlig udlånspraksis.
Reglerne betyder, at din realkreditansøgning kan tage længere tid at gennemføre og kan være mere kompliceret. Det kan også blive vanskeligere at få godkendt dit realkreditlån.
Ifølge Gary Festa, administrerende direktør i formueforvaltningsfirmaet HFM Columbus, afhænger det at få godkendt et realkreditlån nu af indholdet af dine kontoudtog. Långiverne vil bede dig om tre måneders udtog, når du ansøger.
Men hvilke oplysninger vil de kigge efter?
Den første ting, som långiverne kigger efter, er overtræk i din nyere historie (selv om de er godkendt eller ligger inden for de på forhånd aftalte grænser). Der kan også være spørgsmål om fødselsdags-, jule- og ferieudgifter – det er lejligheder, hvor udgifterne normalt stiger, og kreditkort kan ofte indgå i blandingen.
Festa siger: “En långiver vil gerne se rene og fuldt tilbagebetalte kreditkort, som bruges til at købe en bred vifte af produkter og tjenester, snarere end blot måltider eller ferier. Når det er sagt, kan et kort med en enorm grænse eller et 0-procent-kort, som du sjældent bruger, af nogle långivere blive betragtet som unødvendig risikoeksponering. Du må under ingen omstændigheder optage et payday loan.”
Diskretionære udgifter er et vigtigt område af interesse for långivere. Dette omfatter abonnementer på magasiner eller aviser, rejser til udlandet, hobbymedlemskaber, dyreforsikringer og medlemskab af fitnesscentre.
“Nogle gange kan disse være opført som generiske direkte debiteringer – så tjek dine opgørelser og sørg for, at enhver uspecifik udgående er ledsaget af en forklarende note,” siger Festa.
“Interessant nok ved jeg, at nogle långivere kan behandle et medlemskab af et fitnesscenter med forsigtighed – de antager, at det er en post, som folk ikke vil skære ned på i hårde tider. Det kan være værd at bemærke i din ansøgning, at det er noget, du er klar til at skille dig af med, hvis det kommer til det.”
Regulære betalinger til en anden konto kan tages som en ansøger, der opretholder en separat bankkonto. Det er bedst at oplyse långiveren om denne konto.
Der er også nogle typer udgifter, som långivere betragter som diskretionære, som ansøgere ikke må; visse former for forsikringer for eksempel eller indbetalinger til en pension.
“Du bør sætte indbetalinger til en pensionsordning på standby i de tre måneder forud for din ansøgning”, foreslår Festa.
“Mange långivere trækker det fra deres rådighedsbeløbskriterium, selv om det er et frivilligt bidrag.”
Høje udgifter i visse henseender – for eksempel shopping og ferierejser – kan afbødes ved at love at reducere udgifterne i overensstemmelse med dine nye forhold, hvis og når ansøgningen godkendes.
“Lad os sige, at du plejede at tage på regelmæssige europæiske storbyferier før din ansøgning,” siger Festa.
“Med dit nye realkreditlån vil du måske tilbringe en enkelt weekend her og der i Cornwall eller Brighton. Måske plejede du at handle hos Waitrose og M&S, men har til hensigt at handle hos Lidl og Aldi, når du flytter til dit nye hjem. Uden en note, der forklarer, at du har til hensigt at skære ned, vil en långiver antage, at dine tidligere udgifter i disse henseender er normen, og det kan koste dig dyrt – så medtag et tilsagn i dine kommentarer.
“En långiver vil også kigge efter “vice”-udgifter. Dette spænder fra alkohol og tobak på en hverdagsaften til klubbesøg i weekenderne. Høje udgifter til “laster” kan ses som et tegn på, at ansøgeren mangler økonomisk disciplin. Et almindeligt tegn er en række kontanthævninger, der er spredt ud over den samme aften. Dette vil blive betragtet som et bevis på, at ansøgeren kan bruge penge uansvarligt, når han/hun er under formodet påvirkning.”
Sådanne udgifter vil blive betragtet i et særligt dårligt lys, hvis ansøgeren har undladt at betale regninger eller er gået i overtræk i samme periode.
Hvis dine opgørelser afslører et højt pubforbrug i løbet af en enkelt måned – og dette kan tilskrives en engangsbegivenhed – skal du vedlægge en note i din ansøgning, der forklarer, hvorfor dette er tilfældet. Sæt det i kontrast til en mangel på tilsvarende udgifter i andre måneder, og bed långiveren om at foretage en “gennemsnitsberegning” af udgifterne over hele perioden på tre måneder.
Gambling og væddemål falder også ind under denne kategori – og sådanne udgifter vil blive set dårligt på.
“Selv hvis du “kun” bruger 10 £ om måneden på væddemål, sender det de værst tænkelige signaler,” siger Festa.
“Jeg er stødt på en sjælden person, som har troet, at deres spilgevinster vil blive set positivt på af en långiver – men selv en helt pletfri gevinstrekord vil antyde en mangel på selvkontrol.”
Det er også vigtigt at bemærke, at långivere anvender “plausibilitetsindikatorer”; barometre baseret på fremskrivninger af gennemsnitlige eller typiske udgifter i hele landet, som bruges til at vurdere rimeligheden af visse udgifter. Mange långivere bruger statistikker over gennemsnitlige udgiftsvaner offentliggjort af Office of National Statistics (ONS) som “sandsynlighedsindikatorer”; de vil kigge efter tilfælde, hvor udgifterne på et bestemt område er lavere eller højere end gennemsnittet, og vil gerne vide, hvorfor det er tilfældet.
“Derfor giver det mening at gøre sig bekendt med ONS-tallene – og sammenligne dem med dine egne udgifter. Hvis dine månedlige udgifter til elektricitet er lavere eller højere end det nationale gennemsnit, skal du tilføje en note, der forklarer hvorfor.”