“Jeg tror ikke, vi havde nogen idé om de komplekse forhold, vi var ved at rode os ud i, da vi startede,” indrømmer Rusty Smith, associeret direktør for Rural Studio. “For at være brutalt ærlig var vi virkelig naive i forhold til de problemer, der ligger bag overkommelige boligpriser, og hvor dynamiske og systemiske de er. Vi har lært meget gennem projektet i løbet af de sidste 13 år.”
Dette projekt er Rural Studio’s 20K Initiative, et forskningsprogram, hvor fakultetet og arkitektstuderende fra Auburn University tager fat på USA’s krise med hensyn til boliger til overkommelige priser. 20K-initiativet blev lanceret i 2005 og begyndte med at skabe boliger til 20.000 dollars til et fattigt område i Alabama.
Det første 20K-hus nogensinde, der blev færdiggjort i 2005, blev designet og bygget af fire studerende på femte år til en kunde ved navn Elizabeth.
Timothy Hursley
Få Dwell-nyhedsbrevet
Vær den første til at se vores seneste boligrundvisninger, designnyheder og meget mere.
Abonner
I dag ønsker de at bringe deres 20K-initiativdesign og -forskning til national skala. Inspireret af deres potentiale til at skabe varige løsninger for overkommelige priser på boliger, tager vi et kig på udviklingen af 20K Initiative og deres næste skridt.
Hvad er Rural Studio?
Forståelsen af 20K Initiative begynder med Rural Studio. Rural Studio blev lanceret i 1993 som et af flere “feltstudie”-studentprogrammer under Auburn University’s College of Architecture, Design and Construction og følger en filosofi om, at alle, både rige og fattige, fortjener godt design.
Der er bygget op omkring læring om samfundstjeneste og universitetets land grant-arv, og Rural Studio fordyber ca. 45 studerende om året i den lille by Newbern i Alabama (186 indbyggere) i alt fra et semester til et år eller mere.
Det ottende hus, der blev færdiggjort under 20K-initiativet, er Dave’s Home, et lineært hus med et soveværelse og et badeværelse i shotgun-stil med et stort åbent opholdsrum og en afskærmet veranda foran.
Timothy Hursley
Studenterne arbejder sammen med en befolkning i fem amter med henblik på at designe, udvikle og opføre boliger til overkommelige priser og offentlig infrastruktur. Til dato har Rural Studio opført over 200 smukke, stedsspecifikke bygninger og givet boligerne til kunder, som ellers måske ikke ville være i stand til at skaffe sig et hjem.
Sådan startede 20K-initiativet
I 2005 bad Rural Studio sine studerende om at designe et hjem til 20.000 dollars – med ca. 12.000 dollars til materialer og 8.000 dollars til arbejdskraft og fortjeneste – i en udfordring, der udviklede sig til 20K-projektet: et iterativt forskningsprojekt ledet af studerende, der har til formål at give smukke, billige boliger til alle, der har brug for dem.
“De 20.000 dollars kom fra nogle ret simple regnestykker”, siger Rusty, der også er Gresham-professor ved Auburn University og associeret formand for arkitektuddannelsen. “Vi kiggede på det typiske realkreditlån, som en gennemsnitlig husejer inden for vores servicepopulation havde råd til, hvilket konceptuelt set var 20.000 dollars.”
Dave’s Home blev færdiggjort i 2009 af et hold på fire Outreach-studerende. “De studerende er direkte involveret i forskningen og udviklingen af husene”, siger Rusty. “Vi laver research med de studerende i studiet, og de udvikler et hus ud fra et bestemt sæt af begrænsninger. Mens de designer huset, arbejder vi sammen med vores partnere i lokalsamfundet for at finde en husejer i vores servicebefolkning, som har brug for et hus, der opfylder de krav, som de studerende designer ud fra. Når de studerende har bygget huset efter kundens behov, giver vi huset til kunden.”
Timothy Hursley
De første huse, som Rural Studio byggede for 13 år siden i det vestlige Alabama, opfyldte deres omkostningsmodel på 20.000 dollars og målene for godt og værdigt design. Med tiden blev dette mål på 20.000 dollars dog mindre et mål og mere en teststen for billig, innovativ konstruktion.
“I begyndelsen blev de 20.000 dollars brugt til at vise de studerende, at der var mere i et hus end blot materialeomkostningerne”, siger Rusty og tilføjer, at de 20.000 dollars-huse typisk erstattede understandardhuse, der måske allerede havde en indkørsel og andre forbindelser på plads. “Men meget har ændret sig. For eksempel er prisen på 12 500 dollars for materialer, der blev brugt i det første 20K-hus i 2005, mere end fordoblet i pris i dag.”
Det er dog ikke kun de stigende materialeomkostninger, der har ændret Rural Studios tilgang til boliger til overkommelige priser.
MacArthurs hjem er et hus med et soveværelse og et badeværelse med en central veranda foran, der flankeres af en stue- og sovefløj. Det var det niende 20K-hus, der blev færdiggjort.
Timothy Hursley
Kompleksiteten i forbindelse med billige boliger
Med næsten 30 færdiggjorte boliger har 20K-initiativet samlet et væld af viden om design, udvikling og opførelse af ønskværdige, men alligevel billige boliger. Men de har også indset, at problemet med boliger til overkommelige priser er mere komplekst, end man oprindeligt troede.
Rusty forklarer: “Problemerne med overkommelige priser på boliger er ikke problemer med mursten og mørtel. Man kan ikke afhjælpe alle problemerne med overkommelige priser på boliger ved hjælp af design, fordi meget af det er systemisk, f.eks. zoneinddeling. Arkitekter kan ikke løse nogen af den slags problemer, fordi vi ikke har ansvaret for dem. Men det, arkitekter kan gøre, er at gøre usynlige ting synlige.”
Det tiende 20K-hus, Joanne’s hjem, er et kvadratisk layout, som minimerer vægarealet i omkredsen og samtidig maksimerer kvadratmeterne. Dette hus er et af de huse, der indgår i 20K-produktlinjen.
Timothy Hursley
Problemerne med overkommelige priser på boliger er ikke problemer med mursten og mørtel. Man kan ikke afhjælpe alle problemerne i forbindelse med overkommelige priser på boligmarkedet ved hjælp af design, fordi mange af dem er systemiske, som f.eks. zoneinddeling. Arkitekter kan ikke løse nogen af disse typer problemer, fordi vi ikke har ansvaret for dem. Men det, arkitekter kan gøre, er at gøre usynlige ting synlige.
-Rusty Smith
Joanne’s hjem har en graciøs veranda, der er skåret ud i hjørnet af huset, hvilket giver udendørs opholdsrum og også gør det muligt at placere indgangen i midten af huset, hvilket eliminerer behovet for cirkulationsrum.
Timothy Hursley
I dag har 20K-initiativet flyttet diskussionen fra prisen på en bolig til prisen på at være boligejer, fra køb til vedligeholdelse efter indflytning. Til det formål har de indgået partnerskaber med offentlige og private organisationer, herunder Fannie Mae, USDA, Department of Energy, Habitat for Humanity m.fl.
“Vi forsøger at løse manglen på veldesignede, højtydende enfamiliehuse med høj ydeevne, der kan få titel som fast ejendom,” fortsætter Rusty. “Det er et problem, fordi vi almindeligvis forstår boligejerskab som hjørnestenen i den økonomiske sikkerhed i USA.”
“Hindringerne for boligejerskab til overkommelige priser har rod i et komplekst økosystem for, hvordan vi anskaffer enfamiliehuse. Det omfatter det, vi kalder “første omkostninger” – såsom realkreditlån, tilladelser og zoneinddeling – såvel som “anden omkostninger”, som omfatter ting som forsikring, energiforbrug og vedligeholdelse. Hvordan vi anskaffer, ejer og vedligeholder boliger er utroligt komplekst.”
Turner’s Home, den ellevte udgave af 20K Home, blev færdiggjort i efteråret 2012. Studenterholdet bragte mangfoldighed til 20K-projektet ved at tilføje det første fuldt tilgængelige hjem.
Timothy Hursley
Layoutet i Turners Home har en lang, smal veranda, der spænder over husets forfacade. Indenfor vender stuen, køkkenet og soveværelset alle ud mod verandaen. Huset har også 20K-projektets første tornadosikre rum. Rummet, der fungerer som hjemmets roll-in-bruser, har en FEMA-anbefalet konstruktion og er strukturelt adskilt fra resten af huset.
Timothy Hursley
Nøglerne til bæredygtigt boligejerskab
Snarere end at fokusere på et boligs samlede omkostninger, sætter 20K-teamet rammerne for omkostningerne i forhold til det, som deres kunder er mest bekymrede over: månedlige betalinger.
“Ved at arbejde med vores sekundære realkreditpartnere ved vi, at for hver dollar, der tilføjes til realkreditlånet, får du en byggeydelse på 200 dollars”, siger Rusty. “Hvis vi forbinder problemerne mellem de første og de sekundære omkostninger, kan vi producere et hus med bedre ydeevne, som stadig er overkommeligt.”
Det fjortende 20K-hus, Bobby’s Home, har en lang, smal veranda foran, som har en dobbelt funktion: Den giver et socialt samlingssted foran på husets yderside, og den adskiller de private og sociale rum på husets inderside.
Timothy Hursley
Rusty forklarer med et eksempel: Lad os sige, at teamet ønsker at bygge et energieffektivt hjem til en kunde, som kun har råd til et lån på 20.000 dollars. Men hvis de energieffektive opgraderinger koster 5.000 dollars og dermed øger lånet til 25.000 dollars, gør det så ikke huset uoverkommeligt?
Ingen hvis der tages højde for sekundære omkostninger, som f.eks. energi. Hvis de 5.000 $ i ekstra energieffektivt byggeri skaber 25 $ i månedlige energibesparelser, kan disse penge geninvesteres i realkreditlånet for at betale de ekstra 5.000 $ i byggeomkostninger takket være det føromtalte forhold mellem realkreditfinansiering og byggeomkostninger på 1:200.
Den energieffektive opgradering udjævner ikke blot udsving i energiregningen, men giver også en bolig med højere ydeevne, der også beskytter realkredittens investering – en win-win-situation.
Buster’s Home er en bolig med to soveværelser med fokus på tilgængelighed, aktive og passive energisystemer og på at holde fodaftrykket lille og økonomisk i overensstemmelse med den oprindelige mission i 20K-projektet. Denne bolig er også en del af 20K-produktlinjen.
Timothy Hursley
Buster’s Home er en bolig med to soveværelser og et badeværelse med et generøst opholdsrum, en
indskudt veranda foran og et lille bonusrum.
Timothy Hursley
Det virkelige problem med overkommelige priser, tilføjer han, er ikke, at kunderne ikke har råd til at betale realkreditlånet.
Baseret på forskning om deres servicebefolkning fandt teamet fire hovedårsager til, at nogen kan miste deres hjem:
- vilde udsving i energiomkostningerne, der skaber uforudsigelige månedlige byrder
- uventet vedligeholdelse
- uventede sundhedsrelaterede hændelser
- uventede afbrydelser i deres indkomst på grund af jobtab eller nedsat arbejdstid.
Denne forskning har informeret 20K-husdesigns, som lægger vægt på energieffektivitet, modstandsdygtighed og menneskers sundhed. Holdet ønsker også, at husbygningsprocessen skal bidrage til den lokale økonomi, lige fra indkøb af lokal arbejdskraft til materialer. Uddannelse efter indflytning er også en stor del af deres plan for at sikre husenes bæredygtighed på lang sigt.
Buster og det studerende team fejrer færdiggørelsen af huset ved båndskæringsceremonien med naboer og venner.
Josiah Brown
Fra 20K-projekt til 20K-produkt
Med over ti års erfaring i det vestlige Alabama forbereder 20K-initiativet sig på at udvide 20K-modellen til landdistrikter rundt om i USA.Men selv om målet er at gøre husene og forskningen tilgængelig for alle – projektet er strengt non-profit – går holdet forsigtigt fremad.
“20K-produktlinjen har flere komponenter,” forklarer Rusty. “Ud over huset vil vi tilbyde en omfattende instruktionsmanual, der også dækker indkøbsmodellen, som er den måde, huset leveres på. Alle disse kan afhænge meget af konteksten, herunder miljømæssige, sociale, historiske og økonomiske forhold. Selv om et af vores huse kan holde vejrmæssigt i en anden stat, fungerer det måske ikke i en sociokulturel kontekst.”
Ree’s Home er et af de senest færdiggjorte 20K-huse og er en modificeret version af Joanne’s Home, der udforsker et hævet pladefundament. Huset indgår i 20K-produktlinjen.
Timothy Hursley
På nuværende tidspunkt har 20K-produktlinjen fire boligmodeller, der er klar til implementering med hjælp fra opfyldelsespartnere på ikke-offentliggjorte steder uden for Rural Studio’s servicekommune.
Med udgangspunkt i studenterledet forskning og data indsamlet om 20K-huse efter indflytning udvikler 20K-initiativet i øjeblikket modeller med et og to soveværelser, der er optimeret til passiv komfort og designet (som minimum) til at opfylde den nuværende International Residential Code, mens andre kan opfylde højere præstationsniveauer som Passive House og Zero Ready.
3. årige efterårssemesterstuderende fra Ree’s Home-projektet arbejder på det forhøjede pladefundament, som omfatter en perimetermur af CMU-blokke komprimeret med konstrueret jord og fyldt med grus.
Timothy Hursley
Teamet vil samarbejde med lokale enheder om at udvikle regionsspecifikke boliger til andre områder af USA. I mellemtiden vil 20K-initiativet også arbejde sammen med deres partnere på føderalt niveau for at løse større systemiske problemer med overkommelige priser, såsom zoneinddeling, som i visse områder ikke ville gøre det muligt at bygge et 20K-hus på grund af minimumskravene til kvadratmeter.
“Vi arbejder på at afsløre flere oplysninger, men vi gør det stille og roligt, fordi vi ikke ønsker, at der skal være unøjagtige oplysninger,” siger Rusty. “Men det er vores mål til sidst at give tallene for at tilbyde nyttige oplysninger til dem, der har brug for det.”
Mens specifikke oplysninger om omkostningerne og udviklingen af disse første 20K Product Line-huse ikke vil blive afsløret før næste år, delte 20K-teamet for nylig nyheder om et vigtigt partnerskab med den statsstøttede realkreditgigant Fannie Mae.
Vi har arbejdet i Alabama, men der er ingen grænser i det, vi gør.
-Rusty Smith
I henhold til loven om boliger og økonomisk reform fra 2008 har Fannie Mae i sine “Duty to Serve”-planer været forpligtet til at forbedre adgangen til realkreditfinansiering og skabe muligheder for boliger til overkommelige priser på dårligt betjente markeder, herunder i landdistrikterne.
Som følge heraf vil 20K Product Line få adgang til realkreditfinansiering til deres billige huse – noget, der tidligere var stort set umuligt at sikre sig.
“Vi har arbejdet i Alabama, men der er ingen grænser i det, vi laver,” siger Rusty. “Så målet er, at hvis de produkter og tjenester, vi udvikler, er nyttige, vil vi gerne have, at alle, der ønsker det, kan få dem.”
Hvis du gerne vil vide mere om Rural Studio, kan du komme i kontakt med dem online og følge Rural Studio’s blog. Eller hvis du vil donere til forskningen, kan du besøge www.supportruralstudio.com.