Hvad er en åben liste?
I fast ejendom har en åben liste to betydninger. Åben notering kan henvise til en ejendom til salg, hvis ejer bruger flere ejendomsmæglere for at finde så mange potentielle købere som muligt. Den ejendomsmægler, der finder den vindende køber til ejendommen, indkasserer provisionen.
En åben notering kan også henvise til en ejer, der sælger sin bolig eller ejendom uafhængigt uden at engagere (og dermed betale provision til) en ejendomsmægler.
I begge tilfælde er den åbne notering det modsatte af en eksklusiv notering, hvor en ejendomsmægler er engageret af ejeren af ejendommen og er den eneste kanal til at byde på og købe ejendommen. Denne mægler har den unikke eller eksklusive ret til at vise ejendommen og forsøge at sælge den.
- I fast ejendom har en åben notering to betydninger; selv om de er forskellige, går begge i modsætning til den sædvanlige praksis med at give én ejendomsmægler eneret til at vise og sælge en ejendom.
- I den ene betydning henviser en åben notering til en ejendom, hvis ejer bruger flere ejendomsmæglere i en ikke-eksklusiv aftale.
- I en anden betydning henviser åben liste til en ejendom, der sælges direkte af ejeren, uden at der overhovedet er nogen mægler involveret.
- Det er ikke overraskende, at ejendomsmæglere ikke er store fans af åbne lister, og nogle nægter at arbejde med ejendomme, som de ikke har eksklusive rettigheder til.
Forståelse af en åben liste
I første omgang betegnes en åben liste almindeligvis som en listeaftale med en eller flere ejendomsmæglere på et ikke-eksklusivt grundlag. De mæglere, der deltager i salget af denne ejendom, har alle ret til en provision, hvis – men kun hvis – de i sidste ende formidler køberen. Der kan være flere grunde til, at en sælger engagerer flere agenter: En ejendom skal måske sælges hurtigt. Omvendt kan ejendommen have været på markedet i et stykke tid og tidligere have haft problemer med at tiltrække købere.
I det andet tilfælde forsøger sælgeren måske blot at spare penge – dvs. agentens provision – ved at behandle tilbuddene på ejendommen direkte. Sådanne ejendomme annonceres ofte som “til salg af ejer”. Denne status kan tiltrække sparsommelige købere, som regner med, at den udbudte pris for ejendommen vil være lavere, da sælgeren ikke behøver at indregne provision i den (typisk er en ejendomsmæglers provision baseret på ejendommens endelige købspris; mæglerens andel kommer direkte fra købers betaling under lukningen, før sælgeren får nogen penge). De føler måske også, at det at handle direkte med ejeren vil gøre transaktionen smidigere og hurtigere, da forhandlingerne ikke skal gå gennem en tredjepart.
Særlige overvejelser for åbne noteringer
Mæglere kan være tilbageholdende med at påtage sig en åben notering, fordi sælgeren ikke forpligter sig til at arbejde udelukkende med dem. Arrangementet er til fordel for sælgeren ved at give ham alsidighed og flere muligheder for at finde potentielle købere. Sælgeren vil sandsynligvis også kun betale halvdelen af den sædvanlige provision, som ville gå til den mægler, der bringer køberen ind med et vindende tilbud. Dette skyldes, at denne agent normalt kun er på købersiden af handlen. Der er ingen sælgende agent, fordi sælgeren selv tager ansvaret for al markedsføring af ejendommen. Sælgeren tror måske, at ejendommen vil være så efterspurgt, at det vil være relativt let at tiltrække købere, der kan opfylde hendes pris.
Mæglerfirmaer kan have regler, der regulerer, hvorvidt deres agenter må deltage i open-listing-arrangementer eller ej. For eksempel kan nogle firmaer ikke annoncere åbne lister, men mæglerne kan have lov til at engagere kunder, som de allerede har som potentielle købere. Ejendomsmæglerfirmaer kan være tilbageholdende med at arbejde med åbne lister af frygt for, at sælgeren måske alligevel finder sine egne købere og indgår en aftale uden inddragelse af agenterne. Det ville gøre mæglernes indsats til spild af tid og penge. Sælgeren vil måske forsøge at omgå agenterne og indgå en aftale direkte med deres kunder, så de ikke længere er involveret. Der kan også være bekymring for, at ejendommen ikke vil være attraktiv for nogen købere.
Det begrænsede potentiale for agenterne til at tjene en provision gennem åbne lister kan få dem til at fokusere deres energi på eksklusive kontrakter i stedet. Nogle agenter erklærer, at de kun vil håndtere ejendomme, som de har eksklusive salgsrettigheder til.