Hvad er låne-omkostningsforholdet (LTC)?
Låne-omkostningsforholdet (LTC) er en måleenhed, der anvendes i kommercielt ejendomsbyggeri til at sammenligne finansieringen af et projekt (som tilbydes af et lån) med omkostningerne ved at bygge projektet. LTC-forholdet gør det muligt for långivere af erhvervsejendomme at bestemme risikoen ved at tilbyde et byggelån. Det giver også bygherrerne mulighed for at forstå, hvor meget egenkapital de beholder i løbet af et byggeprojekt. I lighed med LTC-forholdet sammenligner LTV-forholdet (loan-to-value) også byggelånsbeløbet, men med projektets markedsværdi efter færdiggørelsen.
Formlen for LTC er
Lån til omkostninger=LånebeløbByggeomkostninger\begin{aligned} &\text{Lån til omkostninger} = \frac{ \text{Lånebeløb} }{ \text{Byggeomkostninger} } \\end{aligned}Lån til omkostninger=ByggeomkostningerLånebeløb
Key Takeaways
- Lån til omkostninger (LTC) sammenligner finansieringsbeløbet for et kommercielt ejendomsprojekt med dets omkostninger.
- LTC beregnes som lånebeløbet divideret med byggeomkostningerne.
- I mellemtiden sammenligner lån til værdi (LTV) lånebeløbet med den forventede markedsværdi af det færdige projekt.
- En højere LTC betyder, at projektet er mere risikabelt for långiverne, hvor de fleste långivere kun vil finansiere et projekt med en LTC på op til 80 %.
Hvad fortæller låneomkostningsforholdet dig?
LTC-forholdet bruges til at beregne den procentdel af et lån eller det beløb, som en långiver er villig til at yde for at finansiere et projekt baseret på de hårde omkostninger i byggebudgettet. Efter at byggeriet er afsluttet, vil hele projektet have en ny værdi. Af denne grund anvendes LTC-forholdet og LTV-forholdet side om side i kommercielt ejendomsbyggeri.
LTC-forholdet er med til at afgrænse risikoen eller risikoniveauet ved at yde finansiering til et byggeprojekt. I sidste ende betyder en højere LTC-ratio, at det er en mere risikabel virksomhed for långiverne. De fleste långivere yder lån, der kun finansierer en vis procentdel af et projekt. Generelt finansierer de fleste långivere op til 80 % af et projekt. Nogle långivere finansierer en større procentdel, men det indebærer typisk en betydeligt højere rente.
Selv om LTC-forholdet er en formildende faktor for långivere, der overvejer at yde et lån, skal de også tage hensyn til andre faktorer. Långiverne vil også tage hensyn til beliggenheden og værdien af den ejendom, som projektet bygges på, bygherrernes troværdighed og erfaring samt låntagernes kreditværdighed og lånehistorik.
Eksempel på, hvordan man bruger LTC
Som et hypotetisk eksempel kan vi antage, at de hårde byggeomkostninger for et erhvervsejendomsprojekt er på 200.000 USD. For at sikre, at låntageren har en vis egenkapitalandel i projektet, yder långiveren et lån på 160 000 USD. Dette holder projektet lidt mere afbalanceret og tilskynder låntageren til at føre projektet til dets afslutning. LTC-forholdet på dette projekt vil blive beregnet som 160.000 $ / 200.000 $ = 80 %.
Forskellen mellem låneomkostninger og låneværdiforhold
Næsten beslægtet med LTC er låneværdiforholdet, men det er lidt anderledes. LTV-forholdet sammenligner det samlede lån, der er givet til et projekt, med projektets værdi efter færdiggørelsen (i stedet for med dets byggeomkostninger). Lad os i ovenstående eksempel antage, at projektets fremtidige værdi, når det er afsluttet, er dobbelt så høj som de hårde byggeomkostninger, dvs. 200 000 USD. Hvis det samlede lån, der gives til projektet efter færdiggørelsen, er 320 000 USD, vil LTV-forholdet for dette projekt også være 80 % eller 320 000 USD / 400 000 USD.