Vi elsker alle at åbne vores hjem op for gæster. Men hvis de har seks ben, antenner og vinger, eller hvis de har skæve øjne og kan lide at grave sig ned i væggene, skal du give disse besøgende et hurtigt spark i halen (buh-bye nu!), før dit hus kan sælges.
Problemet er … tegn på et angreb eller forhold, der gør dig sårbar over for skadedyr, såsom træråd og fugt, er ikke identificerbare med et utrænet øje. Det er derfor, at købere og långivere ofte anmoder om en skadedyrsinspektion før lukning – du er ikke i sikkerhed, blot fordi du ikke kan se insekter eller mus, der kravler rundt.
Tag det direkte fra de ejendomseksperter, vi talte med, som har set det hele (termitter, skorpioner, klapperslanger, hvad som helst): Knus skadedyrsproblemer i opløbet med en professionel skadedyrsinspektion, der vil identificere eventuelle problemer og deres løsninger, uanset om det er månedlige behandlinger eller en engangssprøjte, for at få ro i sindet. Du skal ikke slås med køberne om, hvem der skal betale for hvad, men blot løse eventuelle problemer, så du kan komme videre.
I modsat fald kan irriterende kæledyr (især termitter) forårsage langt større skade end at skræmme dig fra vid og sans – de vil ødelægge dit boligsalg og tvinge køberne til at knuse en kontrakt som en edderkop under deres sko.
Hvordan adskiller en skadedyrsinspektion før lukning sig fra boliginspektionen?
Når dit hjem går under kontrakt, vil det tilbud, du underskrev, (med al sandsynlighed) være betinget af resultaterne af boliginspektionen.
Hjeminspektører vil kigge efter eventuelle farer, sikkerhedstrusler eller større defekter, men er begrænset i, hvad de skriver i deres rapport om skadedyr. De kan rejse røde flag som træråd eller fugt og derefter anbefale, at en specialist tager et nærmere kig.
Skadedyrsinspektionen er en separat proces, der udføres af en autoriseret skadedyrsinspektør, der er uddannet til at lede efter tegn på angreb, og som udfører skadedyrsinspektioner specielt til ejendomshandler.
Nogle hjeminspektionsfirmaer vil bundle skadedyrsinspektionstjenester med hjeminspektionen for en ekstra $75-$125-men at kontrollere for skadedyr og vide, hvordan man slipper af med dem, kræver specifikke færdigheder, som en hjeminspektør ikke har.
Har du absolut brug for en skadedyrsinspektion før lukning?
En skadedyrsinspektion er ikke et ensartet krav til et boligsalg, og reglerne for skadedyrsinspektioner varierer fra stat til stat. South Carolina kræver en “Wood Infestation Report” (kaldet en CL-100) med alle ejendomshandler, men Californien gør det f.eks. ikke.
Men mange realkreditinstitutter kræver dog en termit- eller skadedyrsinspektion for at sikre sig, at huset er rent, før de stiller finansiering til rådighed for det. Desuden kan låntagere, der finansierer deres hjem med visse typer lån, såsom VA- og FHA-lån, være nødt til at fremlægge et godkendelsesbrev for at vise, at skadedyrsinspektionen fandt sted, og at sælgeren behandlede eventuelle problemer, før lånet kan gennemføres.
“Det afhænger af staten og den type lån, du får,” siger Michael Bentley, en entomolog og direktør for træning og uddannelse for National Pest Management Association (NPMA) i Fairfax, VA.
Købere kan også bede om en skadedyrsinspektion blot for at dække alle deres baser, eller i tilfælde af at boliginspektøren eller boligvurderingsmanden identificerer tegn på problemer, der berettiger et nærmere kig.
Som sælger kan du vælge at få en skadedyrsinspektion, før du har opført ejendommen på listen, for at spare tid senere eller for at få ro i sindet. Hvis du foretager en skadedyrsinspektion, skal du oplyse køberne om resultaterne og straks afhjælpe eventuelle problemer. Derefter kan du placere inspektionsrapporten, der viser, at du er i sikkerhed, på køkkenbordet ved fremvisninger som et salgsargument.
Selv om din stat ikke kræver en skadedyrsinspektion, er det muligt, at dit individuelle amt gør det. Din ejendomsmægler, som kender de lokale regler som sin egen bukselomme, vil kunne give dig indsigt i dette.
Hvordan finder du en skadedyrsinspektør?
Selv om ejendomsmæglere arbejder med skadedyrsfirmaer, som de anbefaler, kan du også selv finde dem via online ressourcer som Angie’s List eller National Pest Management Association.
En skadedyrsinspektør eller et skadedyrsbekæmpelsesfirma skal have en licens fra din by eller stat, ifølge U.S. Environmental Protection Agency.
Reputable firmaer skal kunne fremlægge bevis for ansvarsforsikring, kundehenvisninger og en behandlingsplan med en liste over ingredienser i eventuelle pesticider samt miljøvenlige alternativer. Ligeledes bør de ikke forsøge at presse dig til at underskrive en kontrakt om behandling.
Hvad du kan forvente af skadedyrsinspektionen før lukning
Selve inspektionen kan vare så lidt som 30 minutter, men tager længere tid afhængigt af størrelsen af dit hjem, og om du har krybekældre, en kælder eller et loftsrum. “Tænk på det som en fysisk undersøgelse hos en læge: Jo mere der er galt med dig, jo længere tid vil den fysiske undersøgelse tage,” sagde Bentley.
Ved en skadedyrsinspektion kontrollerer en inspektør det udvendige og indvendige af din ejendom for tegn på angreb, skader eller områder, der er attraktive for skadedyr. “De vil inspicere hvert eneste punkt, de kan få adgang til,” sagde Bentley. “Det er ikke så meget beviser for selve insekterne, men det miljø, som disse insekter måske ønsker at være i.”
Dette kan indebære at tage fugtmålinger med en måler og kigge efter andre tegn, som f.eks:
- smudderrør (små tunneller, som underjordiske termitter bygger for at få adgang til føde)
- højde af vinger
- skadet træ (knuste samlinger; lyder hult, når der bankes på det)
- fugtigt træ (et fugtindhold på over 28%, hvilket indikerer træødelæggende svampe)
- boblende og bøjede maling
- afrevne ledninger
- nedslidte dråber, især fra mus
Termitter og andre træødelæggende insekter, som f.eks. pudderbille og snedkermyrer, er den største bekymring i “træødelæggende organismer-inspektioner”, som også ser efter tegn på svampe, sagde Bentley. Termitter i tørt træ, der undertiden kaldes “møbeltermitter” eller “dørkarmstermitter”, kan forårsage skader for tusindvis af dollars. Underjordiske termitter laver større kolonier og kan forårsage skader for titusindvis, hvis ikke hundredtusindvis af dollars, sagde han.
“Det er ikke bare det, at de æder sig igennem træet,” sagde Bentley. “De påvirker træets strukturelle intensitet.”
Et termitangrebskort, der oprindeligt blev udviklet af U.S. Forest Service og er en reference for virksomheder som Orkin, viser, at underjordiske termitter er et problem stort set over hele landet.
Nogle købskontrakter indeholder en “termitforudsætning”, som giver en køber mulighed for at trække sig tilbage fra transaktionen i tilfælde af ekstreme skader, bemærker Californiens Structural Pest Control Board.
Nogle skadedyr gør mere ravage end andre
En inspektør kan også kigge efter tegn på skadedyr, der er særlige for din region.
Fyrene kan f.eks. få adgang til boliger gennem varme- og klimaanlæg, især under stor varme og regnvejr. Klapperslanger elsker at sno sig ind i gårde gennem smedejernshegn, der viser sydvestlige ørkenudsigter.
Nogle væsner går ud over blot en ick-faktor. Pakke rotter, eller white-throated woodrats (Neotoma albigula), har forårsaget skader på køretøjer for tusindvis af dollars alene i det sydvestlige USA. De bygger reder af alt, hvad de kan få fat i: pinde, sten, kaktusser, isolering, selv små plastiklegetøj.
Alicia Girard, en af de bedste ejendomsmæglere i Tucson, Arizona, siger, at disse dyr er blandt de sværeste at håndtere. Det skadedyrsfirma, hun bruger, skal “lukke alle de indgange, de kunne komme ind, og derefter flytte alt affaldet fra flokrotterne, der er på loftet. Det er en af de mest komplicerede løsninger, som jeg har set.”
Ved en skadedyrsinspektion kan en inspektør rådgive dig om, hvorvidt du (eller køberen af dit hjem) vil have brug for regelmæssig skadedyrsbekæmpelse. Med termitbehandling er en garanti almindelig og kan omfatte et fornyelsesgebyr, hvilket normalt indebærer en efterfølgende inspektion for at forlænge garantien, sagde Bentley.
Plus, en skadedyrsinspektion kan uddanne dig om forebyggende foranstaltninger, såsom tætning af revner og sprækker for at kontrollere fugt, kakerlakker og sølvfisk; blokering af eventuelle udvendige åbninger med metalplader eller gitre for at holde mus og rotter ude; og støvsugning regelmæssigt for at forhindre lopper og flåter. Reparationer i haven, såsom at dræne stående vand, opbevare affald i containere med tætte låg og rive og fjerne alt planteaffald, reducerer også skadedyrene.
En husejer kan føle sig overvældet ved at forestille sig alle de forskellige måder, et skadedyr kan komme ind på, tilføjede Bentley. Et skadedyrsbekæmpelsesfirma har uddannelsen og ekspertisen til ikke blot at identificere problemerne, men også rådgive om de bedste løsninger. “En rotte kan komme igennem et hul på størrelse med dens hoved. For mus er det omtrent på størrelse med en tallerken”, sagde han. “Tro det eller ej, men der er en rigtig og en forkert måde at forsegle et hul på.”
Sidst kan en skadedyrsinspektion mindske din uro over visse “gæster”, som er hjemmehørende i din region.
Girard ringer til skadedyrsfirmaet, hver gang en klapperslange kommer forbi.
“Der boede en under min hoveddør forleden dag,” sagde hun. “De kom og fangede den og fjernede den tilbage til naturen.”
Er du nysgerrig efter, hvilke skadedyr der bor i din del af skoven? Se denne guide til skadedyr i din region fra AMDRO, et 40 år gammelt skadedyrsbekæmpelsesfirma.
Hvad koster en skadedyrsinspektion, og hvem betaler for den?
I gennemsnit koster en skadedyrsinspektion omkring 100 $, selv om den kan variere fra 30 $ til mere end 200 $, afhængigt af det firma, du bruger.
Hvem betaler regningen? Det kommer an på. Selv om det er almindeligt, at køberne sørger for og dækker udgifterne til boliginspektionen, er det ikke altid tilfældet for skadedyrsinspektioner.
En boligejer, der forebyggende får en skadedyrsinspektion, før han eller hun noteres, betaler for den. Hvis en køber anmoder om en skadedyrsinspektion mellem kontrakt og lukning, kan betalingen falde begge veje.
Hvis en inspektør opdager skadedyr inden lukning af handlen, er det normalt sælger, der er ansvarlig for behandling af problemet. Det skadedyrsfirma, som Girard bruger, tager mellem 400 og 500 dollars af sælgeren for at behandle for termitter; dette inkluderer en toårig garanti for køberen.
En skadedyrsinspektion kan også beskytte dig som sælger mod eventuelle juridiske problemer – f.eks. hvis en køber senere siger, at du skjulte et problem, som du burde have været opmærksom på, f.eks. en overdreven fugtskade, der ville gøre det lettere for termitter at etablere sig og blive et stykke tid.
En skadedyrsinspektion før lukning betyder ikke, at du er “beskidt”
I sin datters ejerlejlighed rakte Girard en dag hånden ind i affaldskværnen, og et par palmetto-bugs (kakerlakker på størrelse med din pegefinger) kravlede op ad hendes hånd. “Det var ulækkert!” husker hun.
“Min datter var i et øjeblik … sådan: ‘Åh, du godeste, jeg vil ikke have, at folk skal tro, at jeg er en beskidt person’,” sagde Girard.
Hun fortalte sin datter det samme, som hun fortæller sine klienter: “Det er ikke, fordi du er beskidt. Det er ikke, fordi du gør noget forkert. Vi deler et miljø med disse insekter og med disse øgler og med disse fugle … og vi skal bare finde ud af, hvordan vi kan dele miljøet på en god måde.”
I Arizona er en skadedyrsinspektion – i det mindste for termitter – et must for både købere og sælgere, siger Girard. “Det er ikke: “Vil du lave en termitinspektion? Lav en termitinspektion,” siger hun. “Hjemmeinspektionen, taginspektionen og termitinspektionen – det er de tre, der er absolutte.”
Girard har sit betroede skadedyrsfirma på hurtigopkald i Tucson, hvor det i stedet for hjorte og antiloper er tarantler, klapperslanger og skorpioner, der strejfer rundt.
Diskutere skadedyr er ganske vist et hudløst emne, men det er derfor, du har en top ejendomsmægler at rådføre dig med, som kan bringe et skadedyrsbekæmpelsesfirma ind, der behandler kunderne med medfølelse.