Hvordan kan man holde ejendomsret og erhvervelse af rettigheder?

Måder at besidde ejendomsret til fast ejendom for privatpersoner (Californien)

I Californien er der en række måder at besidde ejendomsretten til fast ejendom på. Den valgte måde bør gøres med omhu, da den har juridiske og økonomiske konsekvenser. Nogle vælger at oprette en juridisk enhed, som f.eks. en trust, et selskab eller et LLC. De fleste enkeltpersoner, især hvis de køber deres primære boliger, vil lægge ejerskabet i deres eget navn, i det mindste til at begynde med. Så for at afslutte det indledende papirarbejde spørger den deponeringsmedarbejder køberne om deres formelle navne, deres titel, og hvordan de vil erhverve deres ejendomsret. Vi vil gennemgå disse trin, og i slutningen af denne artikel vil du se et vestingdiagram, som er en praktisk sammenfatning.

Så lad os tage det første skridt og fastslå de forskellige typer af titel for enkeltpersoner:

• Single – aldrig gift før
• Ugift – gift før, men ikke gift nu. Kan være enke/enkemand
• Gift – mand og kone eller parter i et indenlandsk partnerskab
• Gift, men køber ejendom udelukkende uden ægtefællen.

Er der forskel på enlig og ugift? Ja. Når du aldrig har været gift, er der ingen mulighed for, at en anden person tidligere har ejet noget sammen med dig som en del af formuefællesskabet. Kort sagt har du ingen bagage, som du ikke selv har skabt.

Når du er ugift, er der på den anden side en bestemt “før gift”- og “efter gift”-opdeling af tiden. Med andre ord kan der være bagage. Alt før ægteskabets opløsning eller partnerens død vil betyde, at der kan være aktiver og passiver, der tilhører en partner, som kan påvirke dig. Hvis du og din tidligere ægtefælle f.eks. ejede en ejendom, og der blev rejst en panteret mod ham personligt, ville den blive knyttet til alt, hvad han ejede, herunder den ejendom, som I ejede sammen. Selv hvis du bagefter kvitterede din andel i ejendommen, ville det ikke frigøre dig fra dit delvise ansvar for denne pantret, fordi pantet blev knyttet, da du stadig var medejer af den.

Når du er gift, kan din ægtefælle blive medejer af ejendommen. Dette gælder for ægteskaber af modsat eller samme køn i Californien.

Men hvis du er gift, og din ægtefælle ikke vil slutte sig til dig som medejer, kan din ægtefælle i Californien, som er en stat med formuefællesskab, medmindre ægtefællens interesse er opgivet, altid komme tilbage for at kræve delvis interesse. Et titelfirma, som vil forsikre, at du har fuldt ejerskab, kan ikke gøre det, hvis der er en mulighed for, at din ægtefælle kan komme tilbage og gøre krav gældende. For at fjerne risikoen vil titelfirmaet derfor kræve, at din ægtefælle underskriver et Quitclaim Deed for at give afkald på sin interesse.

Det andet skridt er at beslutte, hvordan din titel skal “vestes”, eller den måde, hvorpå din titel vil blive holdt… Her er de 4 typer af vestings, der kan overvejes:

• Som fælleslejer
• Som fælleslejer
• Som fælleseje
• Som fælleseje med rettigheder til overlevelse

Fælleseje (med rettigheder til overlevelse)

Highlights:

• Et hvilket som helst antal personer, beslægtede eller ikke beslægtede med hinanden, kan have ejendomsret sammen som fælles lejere.
• Det integrerende ved denne form for overtagelse er, at parterne ejer ejendommen som en hel enhed, der er forenet i tid, besiddelse, interesse og fra hvem de fik ejendomsretten fra.
• Taget “overlevelsesret” betyder, at ved den ene medejers død overgår hans andel automatisk til de andre medejere uden at gå gennem skifteretten.
• På den anden side kan de enkelte ejere ikke testamentere deres andel til en anden person.
• Dette fælles lejemål kan brydes, hvis en medejer underskriver og registrerer et skøde fra sig selv til sig selv. Dette skøde vil ændre tidens enhed og ejendomsretsfaktorerne.
• Når det fælles lejemål er brudt, vil ejerne eje som fælleslejere.
• En advarsel: En enkeltperson bør ikke have ejendomsretten i fælles lejemål med en juridisk enhed, som f.eks. et selskab. Et selskab er en “kunstig person” og kan eksistere på ubestemt tid, så “overlevelsesrettighederne” med en fysisk person (en fysisk person) ville ikke fungere til fordel for en fysisk person.

Eksempel: John Smith, en gift mand som sin eneste og separate ejendom, James Smith og Mary Smith, mand og kone, alle som fælles lejere

Tenancy in Common

Highlights:

• Et vilkårligt antal personer, beslægtede eller ikke beslægtede med hinanden, kan have ejendomsretten som fælles lejere.
• I modsætning til Joint Tenancy er der ingen enhed i tid for ejerskab, procentvis andel og fra hvem de har erhvervet andelen.
• Ejerne kan overføre deres andel til andre, som så vil besidde deres ejerskab som lejer i fællesskab med de andre ejere.
• Coejerskab med en juridisk enhed vil ikke være et problem.
• Et ægtepar kan også besidde ejerskabet individuelt som lejere i fællesskab med hinanden. Det betyder, at de hver især kan overdrage deres individuelle ejerskab til en anden person end deres ægtefælle. Normalt kan det kræve, at ægtefællerne hver især giver afkald på deres rettigheder til ægtefællens andel for at etablere deres egen separate ejendom.
• Den procentvise andel bør angives. Hvis den ikke er angivet, vil domstolene foreskrive, at den skal være ligelig fordelt mellem ejerne.

Eksempel: John Smith, en gift mand som sin eneste og separate ejendom med hensyn til en uopdelt 33,33%-andel; James Jones og Mary Jones, ægtefæller som fælles lejere med hensyn til en uopdelt 33,33%-andel; The Garcia Enterprises, LLC, et californisk selskab med begrænset ansvar, med hensyn til en uopdelt 33,33%-andel, alle som fælles lejere

Eksempel: James Jones, en gift mand, og Mary Jones, en gift kvinde, som er gift med hinanden, hver med hensyn til deres egen udelte 50%-andel som deres eneste og separate ejendom, som lejere i fællesskab

Fællesskabsejendom

Highlights:

• Denne form for ejerskab kan kun indehaves mellem parter, som er gift med hinanden.
• De har lige store interesser i ejendommen, og for at overdrage ejerskabet skal begge parter underskrive skødet.
• Hver partner kan træffe foranstaltninger til at efterlade deres andel i et testamente til andre, og når det sker, vil den efterfølger, der får deres andel, derefter eje ejendommen sammen med den oprindelige overlevende partner som lejer i sameje.
• Hvis der ikke træffes foranstaltninger til at efterlade deres andel til andre, vil den overlevende ægtefælle eje den afdøde ægtefælles andel separat fra den andel, som han/hun oprindeligt havde (ejendomsret i sameje).

Eksempel: John Doe og Jane Doe, ægtemand og hustru som fælleseje

Fælleseje med rettigheder for efterladte

Højdepunkter:

• Denne form for ejerskab kan kun indgås mellem parter, der er gift med hinanden.
• Vestingen er en kombination af de bedste dele af fælles ejendomsret og fælleseje.
• En ægtefælle kan bryde vesting ved at underskrive et skøde fra sig selv til sig selv, hvorefter ejendommen så vil blive vested som Tenants in Common med den anden ægtefælle.
• Den afdøde ægtefælles interesse går automatisk over til den efterlevende ægtefælle uden behov for skifteretten. Men den således erhvervede interesse vil blive ejet separat fra den interesse, som den efterlevende ægtefælle tidligere ejede (ejerskab i sameje).
• Fordelen ved en step-up-basis for regnskabsføring for at fastlægge baseline for værdien af den afdøde ægtefælles interesse. Dette hjælper med at bestemme den kapitalgevinst, der skal anmeldes, hvis ejendommen sælges.

Eksempel: John Doe og Jane Doe, ægtemand og hustru, som fællesskabseje med ret til efterladte

Huslige partnerskaber og ægteskaber mellem personer af samme køn (Californien)

Highlights:

• Huslige partnerskaber kan bestå af enten partnere af samme køn eller partnere af modsat køn, hvoraf den ene er over 62 år gammel. Visse retningslinjer gælder.
• Domestic partnerships får samme type rettigheder, ansvar og fordele som heteroseksuelle partnerskaber i et ægteskab, herunder de samme rettigheder til at erhverve ejendomsret.
• Par, der har indgået et domestic partnerships (men ikke er gift med hinanden), kan registreres hos Secretary of State.
• Partnere af samme køn kan blive gift med hinanden i denne stat og vil have de samme rettigheder, ansvarsområder og fordele som heteroseksuelle partnere, der er gift med hinanden.

Eksempel: “James Doe og Jane Doe, registrerede ægtefæller, som fælles lejere

Eksempel: “James Doe og Jane Doe, registrerede ægtefæller, som fælles lejere

Eksempel: James Smith og John Smith, som er gift med hinanden, som fælles lejere”.

Som ovenstående afsnit kan være svært at navigere, er der et skema, der er blevet leveret gennem vores branche i disse mange år. Her er en kopi, som du kan downloade og udskrive.

Klik her for at se og downloade skemaet

Det er vigtigt at forstå, at der af hensyn til beskyttelsen af din egen familie, arvinger og begunstigede bør man gøre sig store overvejelser om, hvordan du skal tage ejendomsret og erhvervelse af ejendomsretten. Du må ikke antage, at bare fordi det er den “almindelige” måde, er det korrekt. Tiderne ændrer sig, lovene ændrer sig, og din økonomiske situation ændrer sig. Du skal ikke antage, at bare fordi din overdragelse tidligere er foregået på én måde, skal den forblive den samme gennem årene.

Har du nogen spørgsmål? Selv om vi er mere end villige til at hjælpe, bedes du kontakte din CPA, finansielle planlægger eller juridiske rådgiver, da de vil have mere viden om din status og dine behov.

• Om Juliana
• Bøger
• Kontakt Viva Escrow

Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
Escrow Manager

[email protected]
Facebook
LinkedIn
Læs mere om Juliana her

Gode nyheder! “The Art of Escrow” er udkommet! Kig efter den på www.amazon.com!

The Art of Escrow:The Fight For Your American Dream and the Pursuit of Homeownership

Fås nu på Amazon.com

• Når lånet blev solgt, og du lige har lukket Escrow – 6. april 2020
• Mechanics Lien – 7. oktober 2019
• Er du udlænding og har brug for at vide noget om amerikanske FIRPTA Withholding Laws? – 20. februar 2019
• Når FIRPTA
  Withholding går galt – 20. februar 2019
• Er dit ejendomsejerskab
  i god form? – January 15, 2019

Se alle artikler

Tiltræd vores GRATIS Viva Escrow-fora

Tiltræd her…