En lejekoncession er et kompromis, som en udlejer indgår i forhold til de oprindelige vilkår i en lejekontrakt. Koncessioner er normalt en form for rabat, som en ejendomsejer tilbyder for at forsøge at overtale en lejer til at flytte ind i boligen. De kan være en monetær kompensation, en form for rabat eller en fysisk vare eller tjenesteydelse.
Konceptet bag indrømmelser er, at de penge, de måtte koste, typisk er mindre end udgiften ved ikke at have en lejer, der betaler husleje, i boligen. Udlejere ønsker, at folk flytter ind i en lejebolig hurtigt, så man undgår en tomgang og de tab, der følger med.
Hvad er en udlejningskoncession?
En lejekoncession er enhver justering, som en udlejer foretager i en lejekontrakt for at tiltrække lejere. De fleste lejeaftaler er fastsat skriftligt med et defineret depositum, gebyrer, lejebeløb og incitamentsydelser. Koncessionen er ofte en midlertidig nedsættelse af en eller flere af disse bestemmelser, eller det kan være en midlertidig incitamentsydelse eller en genstand af værdi, som stilles til rådighed for lejeren.
Hvordan fungerer en lejekoncession?
Ledige lejemål reducerer den kapital, som en ejer modtager, så det bliver bydende nødvendigt, at en ledig enhed bliver beboet så hurtigt som muligt. Omkostninger i forbindelse med tomgang som f.eks. forsyningsselskaber, realkreditlån og skatter kan meget hurtigt løbe op og æde op i udlejers cashflow. Lejefordelinger får typisk lejerne til at flytte ind hurtigere for at undgå dette cash-drain.
Typer af lejefordelinger
Lejefordelinger tager generelt en af to former. De er enten en midlertidig reduktion af omkostningerne for en ny lejer, eller de er en materiel genstand, der tilbydes for at underskrive en lejekontrakt.
Ofte er den første måneds husleje gratis, eller nogle andre gebyrer er frafaldet. Hvis der er et populært sted for børn at lege i nærheden, f.eks. en trampolinpark, kan en udlejer tilbyde et antal betalte besøg i parken for lejere med børn.
Mulighederne er stort set uendelige for huslejenedsættelser. Nogle af de mest almindelige går ud på at lade lejerne beholde lidt flere af deres penge i deres egne lommer, men andre kan forbedre selve ejendommen.
En gratis månedlig leje
Den gratis måned vil typisk være den sidste måned i lejekontrakten for at sikre sig mod, at lejeren flytter ud før tid. Lejeren ville betale den normale pris for de første 11 måneder af en årlig lejekontrakt og ville ikke betale noget for den 12. måned. Når den oprindelige lejeperiode er udløbet, vil lejeren være ansvarlig for at betale den fulde husleje hver måned i henhold til en ny lejekontrakt.
Nedsat leje
En udlejer kan beslutte at tilbyde lejeren en nedsættelse af den månedlige leje, hvis lejeren indvilliger i at flytte ind i lejemålet inden en bestemt dato. Lejeren vil kunne betale reduceret husleje for hver af de 12 måneder i en årlig lejekontrakt, f.eks. betale 925 dollars i stedet for 1.000 dollars om måneden – forudsat at huslejen betales til tiden.
The National Apartment Association foreslår at knytte indrømmelser til god opførsel fra lejerens side. De mister indrømmelsen, hvis de ikke overholder lejebetingelserne.
Reduceret sikkerhedsdepositum
En anden mulighed ville være, at udlejeren reducerer størrelsen af det krævede sikkerhedsdepositum. En udlejer kunne beslutte kun at opkræve en måneds husleje i stedet for halvanden måned.
Hjælp til flytteomkostninger
En anden indrømmelse kunne være at hjælpe lejeren med en eller flere af de omkostninger, der er forbundet med at flytte ind i ejendommen. Det kunne være at betale for en flyttebil, et opbevaringsrum eller betale for det flyttefirma, som lejeren ønsker at hyre.
Opgraderinger af lejemålet
Et yderligere træk kunne være at tilbyde lejeren en opgradering af deres lejemålsenhed. Dette kan betyde installation af en ny bordplade, et flisegulv, et forfængelighed, et nyt apparat eller lysarmaturer.
Betaling af mæglergebyr
En lejer er normalt ansvarlig for at betale mæglergebyret, hvis ejendommen er opført hos en ejendomsmægler. En udlejer kan tilbyde at betale dette gebyr, hvis lejeren flytter hurtigt ind i lejemålet.
Handelsvarer eller en tjeneste
Udlejer kan tilbyde lejeren handelsvarer, f.eks. et gratis fjernsyn, eller give lejeren en tjeneste, f.eks. et gratis år med Netflix.
Gratis adgang til faciliteter
Hvis ejendommen har faciliteter såsom et fitnesscenter, en pool, en tennisbane, en parkeringsplads, et vaskeri eller en opbevaringsenhed, som lejeren ellers skulle betale for, kan udlejeren tilbyde denne facilitet gratis til lejeren som en huslejekoncession.
Fordele og ulemper ved huslejekoncessioner
Den største fordel ved en huslejekoncession er, at den hjælper udlejeren med at få ledige lejemål hurtigere besat. Belægningsgraden i et område vil stige, hvis lokale udlejere bruger udlejningskoncessioner til at få deres ledige lejemål hurtigt besat. Det vil til gengæld føre til færre ledige enheder og færre muligheder for lejere, der søger leje, og forhåbentlig vil det drive lejepriserne op i fremtiden.
Men nogle indrømmelser kan være svære at tage væk. Du har f.eks. måske tilbudt lejeren en gratis parkeringsplads det første år, og du ønsker, at lejeren skal betale for pladsen efter den første lejeperiode. Din lejer kan blive ked af, at han nu skal betale for noget, der var gratis, og han vil måske søge at finde en anden bolig.
Du skal give lejeren en meddelelse om lejeforhøjelse, når lejekontrakten udløber, hvis du tilbød nedsat leje i den første lejeperiode, eller du kan underskrive en ny lejekontrakt med lejeren med en justeret lejepris. Men igen kan lejeren være utilfreds med dette og beslutte sig for at flytte ud af lejligheden.
Du kan sætte dig selv i fare, hvis lejeren beskadiger ejendommen eller ikke betaler sin husleje, og du har tilbudt et reduceret depositum.
Det kan påvirke dine chancer for at refinansiere til en anstændig rente, hvis en långiver beregner, hvor meget din ejendom reelt indbringer, efter at indrømmelserne er økonomisk medregnet.
Sluttelig kan du måske tiltrække den forkerte type lejer. Lejeindrømmelser har en tendens til at tiltrække personer, der er på udkig efter gratis tilbud. Disse lejere kan holde op med at betale deres husleje eller kan bryde andre lejevilkår, og så skal du tage dig af udsættelsesprocessen.
En måde at sikre sig mod problemer på er at skrive i lejekontrakten, at lejeren skal betale det fulde beløb af indrømmelsen tilbage, hvis han/hun flytter ud før lejemålets udløb eller overtræder andre vilkår i lejekontrakten.
Hvornår skal man bruge udlejningskoncessioner
Lejningskoncessioner er ikke almindelige på et stærkt udlejningsmarked. De bruges typisk, når en udlejer har haft en længerevarende tomgang, og de ikke har været i stand til at finde en lejer.
Finansielle regnskabsstandarder har indikeret, at et øget antal lejere beder om indrømmelser i 2020, og mange får dem.
En udlejer kan tilbyde en lejer en indrømmelse, når lejerens lejekontrakt skal fornyes i håb om, at lejeren vil forny sin lejekontrakt i stedet for at flytte ud, eller for at tiltrække lejere til sin ejendom, når der er flere ledige enheder i et område, end der er interesserede lejere. De kan også gøre det, når de har en større udlejningsejendom, som de udlejer for første gang.
Key Takeaways
- Lejlighedsydelser er et lokkemiddel, som udlejerne har indbygget i en lejekontrakt for at tiltrække lejere.
- Fælles indrømmelser omfatter nedsat husleje det første år, en måneds gratis husleje eller gratis brug af ejendommens faciliteter i en periode.
- Lejemålsindrømmelser bør ideelt set være bundet til god opførsel fra lejerens side, såsom at betale huslejen til tiden.
- Lejlekoncessioner kan få en ledig ejendom hurtigere fyldt op, men de kan nogle gange være svære at tage tilbage, når en lejeaftale eller et lejemål skal fornyes.